Ценка Божилова: Строителството на жилища и бизнес имоти у нас е умерено

Ценка Божилова е управляващ партньор в Адванс Експертни оценки. От май 2019 г. е председател на Камарата на професионалните оценители в България. Член е на Кралския институт на сертифицираните оценители (RICS) и признат европейски оценител на недвижими имоти (REV). От 11 години работи в Адванс, от които 10 като управител. Съдружник е от началото на 2017 година. Компанията изготвя оценки на всички видове активи и е в ТОП 3 на оценителските компании в България, в списъка е на регулираните от RICS фирми.

Госпожо Божилова, от тази година влязоха в сила обновени Международни стандарти за оценяване (МСО), кои са най-важните новости в тях?

Международните стандарти за оценяване са разработени от Комитета по международни стандарти за оценяване и се прилагат в над 100 държави по целия свят. Целта им е да повишат доверието на потребителите чрез създаване на прозрачни и последователни оценителски практики. Измененията, които са в сила от януари 2020 г., включват много по-разширени текстове, свързани с оценка на риска, както и нови указания във връзка с компании, които са в по-ранен стадии на развитие.

Особено внимание се обръща на нематериалните активи при изготвянето на пазарна оценка на компаниите. С развитието на технологиите и глобализацията на бизнесите през последното десетилетие нематериалните активи стават все по-ценни в сравнение с материалното имущество. Обновените стандарти дават насоки относно пренасянето на значението на нефинансовите  пасиви в пазарната оценка. Пример за това са оценката на търговска репутация и задълженията, свързани с изпълнението на дейност или услуга. Нововъведенията засягат и оценката на терени с търговски потенциал. При определянето на тяхната стойност оценителите трябва да използват поне два подходящи метода за оценка на имоти в процес на развитие

Как се промени оценителският  сектор у нас след кризата  през 2008 г. и кои са най-големите  предизвикателства пред професионалистите в бранша в момента?

Ще започна с предизвикателствата. На глобално ниво, както и у нас, това несъмнено е дигитализацията на оценителската професия. Това включва внедряването на възможностите на технологиите в процесите по изготвянето на оценки с цел повишаване на ефективността и качеството на предоставяните услуги. Важно условие, разбира се, остава човешкият фактор, който дава възможност за експертно становище, базирано на опит и знания.

Кризата ни предостави възможност за по-задълбочен анализ и изостри вниманието ни за рисковите фактори при формиране на мнението ни за оценка. Оценителската дейност е свързващото и балансиращо звено между клиентите – инвеститори, корпорации, средни или малки бизнес участници и индивидуални клиенти от едната страна, и финансиращите институции, от друга страна. Ние, като независими оценители, носим професионалната отговорност да извеждаме пазарна стойност на оценяваните активи, в максимална степен съответстваща на пазарната реалност, която всички наблюдаваме в нейната динамика и променливост.

Как се прави оценка на  жилищен имот, кои са основните  фактори, които се вземат предвид?

При определянето на оценката се проверява до каква степен имотът съответства с моментното пазарно състояние. При жилищата с потенциал за генериране на приходи се разглежда и възможността за инвестиционна стойност – за имоти в централни райони с добра комуникация опция е краткосрочното отдаване чрез онлайн платформи.

Можем да обособим три основни фактора, които имат важна роля при оценката на жилищните имоти и определянето на пазарната им цена.

Местоположението. В контекста на настоящите пазарни условия, локацията има най-сериозна тежест за пазарната атрактивност на един жилищен имот. Местоположението придобива все по-широк смисъл за купувачите, включвайки особености като транспортна обезпеченост, време за пътуване, социална среда, сходен статус на съседите, зелени площи или паркове в близост.

Тип строителство. Общото състояние на жилището определя цялостното усещане на потенциалните купувачи. Затова апартаментите с подобрения или след основен ремонт са по-атрактивни и респективно с по-висока цена.

Функционалност. Оптималното разпределение на помещенията също се цени високо от клиентите.

Какво трябва да направят  собствениците на жилище, за да  запазят стойността му през  годините?

Добрата поддръжка и функционалност на едно жилище биха повлияли на всеки купувач при изпълнени други условия за локация и типа на имота. Собственикът трябва да се постави на мястото на купувача и да прецени за какво той самият би платил повече и какво не би имало толкова голямо значение. Не бива да се влагат твърде много средства в специфични ремонти и подобрения, които трудно биха се реализирали на пазара. Универсалното се продава по-бързо и лесно, защото има по-голям брой потенциални купувачи, които да го припознаят като свое.

Кои са основните методи  при определяне на оценката  на бизнес имот?

При бизнес имотите се вземат предвид приходите и съответстващите им разходи. Те са основните елементи за прилагане на „приходен подход“ с основните му два метода „дисконтирани парични потоци“ при имоти в развитите и спад и „капитализация“ при тези с устойчиви приходи и разходи. 

Колко оценители на имоти  работят на пазара у нас  в момента и как можем да  познаем добрия оценител?

В публичния регистър на независимите оценители на недвижими имоти в България има вписани 2446 души. Няма информация колко от тях практикуват активно професията. Освен местен лиценз за оценки на недвижими имоти в България има професионалисти (регистрирани оценители), които притежават лицензи от Royal Institution of Chartered Surveyors (Кралски институт на лицензираните консултанти в сферата на недвижимите имоти), базиран във Великобритания, както и Registered European Valuer (Регистриран европейски оценител) към TEGOVA – шапката на европейските оценителски асоциации. Международният лиценз е атестат, че се работи по международно признати стандарти и се поддържа високо професионално ниво чрез обучения, конференции и  срещи, на които се обсъждат конкретни оценителски казуси от практиката.

По същество нормативната база и стандарти за оценяване и в българската, и в световната оценителска практика налагат безпристрастност на оценителя и правилно адресиране на конфликт на интереси, когато възникват такива. Добрият оценител е професионалист, който непрекъснато повишава своята квалификация, разполага с достатъчно опит и данни, които да подкрепят неговите заключения и този, който компетентно аргументира позицията си и не допуска външна намеса в своята работа.

Според действащото законодателство  каква отговорност може да  се търси от недобросъвестните оценители?

Законът предвижда глоба и дисциплинарно наказание и отнемане на лиценз при установени сериозни нарушения и неспазване на етичния кодекс на оценителите.

Какви са очакванията ви за пазара на недвижими имоти и за строителството у нас през тази година?

През 2020 г. ще следим с особено внимание отражението на коронавируса върху икономиката на страната, тъй като ефектът от разрастването на епидемията може да доведе до забавяне при някои отрасли и на икономиката като цяло.

Строителната активност към момента е с умерен темп както при жилищните, така и при бизнес имотите. Като цяло не се забелязват резки промени или очаквания в посока на драстични разлики в динамиката на имотния пазар. Все пак бихме препоръчали на всички участници в строително-инвестиционния процес да преценяват добре възможностите си и да обосновават взимането на бизнес решения, стъпили на добри проучвания и професионални консултантски услуги.