AI на жилищния пазар - не само съседите, но и ботовете ще оглеждат дома ви

Запознайте се с вашия нов брокер на недвижими имоти: той е бот. Алгоритмите с AI (изкуствен интелект) вече могат да хвърлят едно око на къща – като използват например Google Street View – и да предскажат цената й с поразителна точност. Но това, което тази технология ще види, или ще пропусне, може да изкриви пазара на имоти, пише за Financial Times професорът от Масачузетския технологичен институт (MIT) Карло Рати.

Визуалните огледи са ключов фактор при недвижимите имоти. Агентите използват данни, за да оценят даден дом – оформлението на сградата, цените за сравними имоти и удобствата в квартала – но те също трябва да направят посещение на място.

Опитните професионалисти виждат улики навсякъде: дупките по улиците, витрините на магазините, какви автомобили се карат в района и какви хора живеят в него, всичко това допринася за критични прозрения за това как да оценяват домовете. Тази оценка на ниво улица е особено важна при забелязването на перспективни квартали: кафенетата и млади хора в бизнес облекло могат да идентифицират популярната дестинация много преди цените.

Все по-често визуалният AI може да следва същите знаци в много по-голям мащаб. За да обучи бот за недвижими имоти, лабораторията в Масачузетския технологичен институт е използвала снимки на 20 хил. къщи около Бостън, както и данни, които показват как цените им са се променяли с течение на времето. „Самообучаващият се“ модел използва тази информация, за да идентифицира корелациите между визуалните характеристики на къщите и промените в техните стойности. Когато са добавени други променливи – като структурна информация и удобства в квартала – алгоритъмът успява да направи много точни прогнози за това как цените ще се променят с течение на времето.

Това е само началото. По-късно обхватът на експеримента е разширен, като са използвани 27 млн. изображения на улични изгледи в САЩ. Изводът - визуалният AI е изключително ефективен при прогнозиране на много аспекти от профила на квартала, включително бедност, престъпност и обществено здравеопазване. Следващата стъпка би била да се използват публично достъпни изображения от уебсайтове за недвижими имоти и социални мрежи, за да се приложи същият анализ към интериора - идентифициране на луксозна кухня или реновирана баня, например.

Такива технологии – съчетани с по-широки показатели, като лихвените проценти по ипотечните кредити – скоро биха могли да се превърнат в мощно оръжие за индустрията. Откакто американският сайт за обява за недвижими имоти Zillow стартира своята услуга за оценяване на жилища Zestimate през 2006 г., компаниите се надпреварват да използват данни като квадратни метри, местоположение и транзакции в околовръст, за да прогнозират цените на жилищата. Алгоритмите са точни, често в рамките на няколко процентни пункта, като имат намалена ценова несигурност и дават лесен достъп до оценяването им.

Но възходът на алгоритмите в сектора на недвижимите имоти не е лишен от рискове. Домовете често са неочаквано надценени или подценени и изкуственият интелект може да затвърди тези пристрастия – в ущърб на имоти, принадлежащи на расови малцинства, например.

През 2018 г. Zillow стартира „Оферти“, услуга, която позволява на потребителите да продават домовете си при алгоритмично зададена цена с натискането на един бутон. Критиците обвиниха услугата в спекулации и изкривяване на пазара. Но технологията беше по-скоро неспособна, отколкото коварна: програмата изглежда купуваше скъпо и продаваше евтино, като претърпя скъп колапс.

Друго безпокойство е, че прогнозите могат да се превърнат в пророчества. Спомнете си закона на Гудхарт: когато една мярка стане цел, тя престава да бъде добра мярка. С други думи, ако смятате, че съседите оглеждат вашия двор, пригответе се за ботовете. Представете си антиутопично бъдеще, в което всеки пребоядисва къщата си в определен цвят, за да изиграе системата и да впечатли камерите на Google Street View.

Мина времето да решаваме дали да използваме тези технологии, или не. Вместо това, за да използваме най-добре визуалния AI по нашите улици, ще се нуждаем както от регулиране, така и от експериментиране. Една надежда идва от умножаването на броя на ботовете, което трябва да попречи на един несъвършен алгоритъм да има твърде голямо влияние.

Но в крайна сметка от нас ще зависи да преценим какво ни показват новите силициеви очи. В края на краищата визуалният AI може да предвижда много за света, но само хората могат да си представят различен, по-добър свят.