Инвестициите в бизнес имоти в ЦИЕ са намалели с 60% през третото тримесечие

Инвестициите в бизнес имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) са достигнали най-ниското си ниво през последните повече от десет години и възлизат на 3,2 млрд. евро. Това е спад с 59% спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания Colliers International.

Разминаването на очакванията на купувачите и продавачите за цените остава значителна пречка за връщането на обемите на средните им стойности през последните пет до десет години, възлизащи на 10-11 млрд. евро.  Въпреки това основните показатели за пазара на недвижимите имоти в ЦИЕ остават стабилни. Отчитат се по-ниски нива на незаети площи и ръст на наемите в определени сегменти, сочи докладът на Colliers за инвестициите в ЦИЕ през третото тримесечие.

„Страните от ЦИЕ-6 са с нагласи за подобряване на икономическите показатели на пазара в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., с изключение на Румъния и Унгария, които отбелязват незначителен спад. Ефектът от външните фактори обаче остава с негативен знак. Дори без да се вземе предвид донякъде лошото състояние на световната икономика, новините от европейските съседи са обезпокоителни, тъй като индексът PMI на Markit в еврозоната достигна тригодишно дъно през октомври 2023 г. Това е особено притеснително, тъй като еврозоната е основната дестинация за износ на стоки и услуги, произведени в региона на ЦИЕ-6“, коментира Силвиу Поп, директор на отдела за пазарни проучвания за ЦИЕ и Румъния.

"Въпреки всичко в ЦИЕ-6 е налице един смекчаващ фактор, приложим за всичките шест държави, макар и в различна степен: значителен приток на капитали - публични и частни. В момента регионът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от ЕС се вливат в страните от региона на исторически високи нива спрямо техния БВП", продължава Силвиу.

„Цените на строителството в ЦИЕ остават високи, но стабилни, а дори и леко намаляват. Освен това земята в някои от най-търсените локации е оскъдна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, тъй като разликата между цената на строителството и приходите от продажбата на активите е твърде малка. Разходите за труд също са подложени на натиск нагоре. Всичко това може да предизвика повишаване на продажни и/или наемни цени или намаляване на обема на проектите и в крайна сметка да доведе до недостатъчно предлагане в някои пазари и сегменти", отбелязва Кевин Търпин, регионален директор на отдела за капиталови пазари в ЦИЕ.

Лихвите по финансиране в момента са в размер на 5,75% (вкл. всички разходи и надбавки), което се дължи на значително по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В сравнение с други пазари в Западна Европа, през последните 12 месеца в ЦИЕ е регистрирана по-малка корекция на цените, което може да доведе до по-бавно възстановяване на трансакционната активност през 2024 г., отбелязва Colliers.

Обемите на инвестициите в офиси са намалели, както в световен мащаб, така и в ЦИЕ, като представляват едва 29,9% от обемите в ЦИЕ към третото тримесечие на 2023 г. Сегментът на логистичните и индустриалните имоти връща първото място с дял от 31,4%, следван от този на търговските площи с 30,6%. Най-голямата сделка за годината е придобиването на логистични и индустриални проекти и активи от 7R в Полша на стойност 200 млн. евро от NREP.

През 2023 г. местният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока активност с дял от 56% от общия регионален обем. Чешкият капитал е с най-голям дял - 33%, като 10% от тях се дължат на две сделки с търговски площи. Останалата част от местния капитал заема допълнителни 23%. На второ място са европейските капитали (22%), следвани от американските (7%), Югоизточна Азия (7%) и близкоизточните (5%).

"Много потенциални продавачи, ако са в състояние да го направят, преразглеждат своите стратегии  и бизнес планове, за да "оцелеят  до 2025 г." - мнение, което често се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година. Времето може да се използва за стабилизиране на приходите/отдаване под наем, оперативната ефективност и постигането на по-голямо съответствие с ESG стандартите. Някои собственици обаче вероятно няма да имат възможност или ресурси да направят това и ще се опитат да проверят пазарния апетит на ограничени групи инвеститори в "извънпазарни" сделки. Всъщност това вече се случва с различна степен на успех. От друга страна, много купувачи просто изчакват възможности за принудителни или проблемни продажби, дължащи се например на намаляващи оценки, повишени лихвени проценти и разсрочване на дългове. Досега обаче не са се появили сериозни признаци за затруднения", коментира Търпин. 

Сградите, отговарящи на изискванията на ESG, бавно се превръщат в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към устойчивост, както от страна на предприемачите, така и от страна на собствениците, инвеститорите, кредиторите и наемателите. Като се има предвид настоящата пазарна среда, с течение на времето е възможно да възникнат разходи, които не са предвидени и които също може да се отразят на ценообразуването. Финансовия сектор и този на недвижимите имоти изпитват все по-голям натиск относно спазването на европейските разпоредби за ESG, отбелязва Colliers.