Евтините ипотечни кредити в САЩ излизат скъпо

Изгодните ипотечни кредити, предлагани от строителните компании в САЩ, помагат на все повече хора да си купят имот. Скритата цена е завишената стойност на жилището и кредити с отрицателен собствен капитал (кредити "под водата"), пише Wall Street Journal.

Големите строителни компании предлагат най-евтините ипотечни кредити на пазара. Най-голямата строителна компания в Америка, D.R. Horton, може да предложи на купувачите лихва от 3,99% за 30-годишен заем в сравнение с лихва от 6,22% от първичен кредитор въз основа на данни на Freddie Mac. Новата промоция на D.R. Horton в определени жилищни комплекси е временна отстъпка от лихвата, при която купувачите могат да получат заем при лихва от 0,99% за първата година, която нараства до 3,99% до четвъртата година.

Големите строителни компании могат да дават такива привлекателни предложения, тъй като купуват предварителни ангажименти от кредитори – споразумение за закупуване на ипотечни кредити на едро на цена под пазарната. След това те отпускат евтини ипотечни кредити на отделни купувачи на жилища.

Тази възможност да купуват лихви по ипотечните кредити прави големите строителни компании по-конкурентни от другите продавачи. Обикновеният продавач на жилище може да предложи стимули, за да насърчи купувачите да подпишат договор, но само до определена сума. Ипотека, гарантирана от Fannie Mae, например позволява отстъпки от продавача в размер до 9% от покупната цена. Това може да включва предложение от продавача да плати разходите за обзавеждане или преместване или да даде сума в брой.

Големите строителни компании могат да предлагат по-щедри стимули на купувачите, тъй като предварителните ангажименти не се сmqтат за отстъпки от страна на продавача. Lennar предоставq стимули, равни на 14% от средната цена на жилище през последното ѝ тримесечие, което на практика е намаляване на цената с 64 хил. долара на имот и най-високото ниво на отстъпки от 2010 г. насам. Строителните компании имат излишък от непродадени имоти и разчитат силно на ипотечни сделки, за да привлекат купувачи.

Но евтините заеми вероятно надценяват стойността на имотите. Между 2019 и 2024 г. цените на новите жилища, закупени от големи строителни компании, които като група са по-склонни да използват отстъпки, са се увеличили с 6% повече от цените на съществуващите и на новите жилища, закупени от по-малки строителни компании, които не разчитат толкова на отстъпки за стимулиране на продажбите, сочи анализ на AEI Housing Center. Купувачите плащат повече за жилищата си в замяна на по-ниски месечни вноски по ипотечните кредити.

Рискът е, че собствениците, които са платили завишена цена, скоро след сключването на сделката се оказват в затруднено положение. Новопостроените жилища може да бъдат съсредоточени в райони с голямо ново предлагане, което влошава проблема, ако цените се понижат.

Джон Комиски, основател на Reverse Engineering Finance, анализирал кредиторите с най-голям процент ипотеки на Федералната жилищна администрация (FHA) с отрицателен собствен капитал, отпуснати между 2022 и 2024 г. Начело в списъка са кредитни подразделения на големи строителни компании.

От около 28 300 заема на FHA, отпуснати от Lennar Mortgage през двегодишния период, който се проследява в базите данни на Ginnie Mae за обезпечени с ипотеки ценни книжа, 27% вече са с отрицателен собствен капитал, казва Комиски. Той изчислява също, че за 55 хил. ипотеки на FHA, отпуснати от кредитното подразделение на D.R. Horton, 18% от кредитополучателите вече дължат повече по заема си, отколкото струва домът им в момента. За сравнение, Quicken Loans, която отпуска подобен обем ипотеки на Федералната жилищна администрация като кредитното подразделение на D.R. Horton, но не е собственост на строителна компания, има по-ниско ниво от 10% на заеми с отрицателен собствен капитал.

Строителните компании се противопоставят на директното намаляване на цените, тъй като за тях е по-изгодно да изкупят ипотечните лихви. Да предположим, че една строителна компания има къща на пазара за 400 хил. долара, която не се продава. Тя може да намали цената с 10% и да понесе загуба от 40 хил. долара или да похарчи около половината от сумата, за да изкупи лихвения процент по заема и да помогне на кредитополучателя да бъде одобрен за заем за пълната цена от 400 хил. долара. Избягването на големи понижения на цените е важно и за защита на стойността на всички жилища в новопостроени квартали.

Но ипотеките с отрицателен собствен капитал увеличават риска на жилищния пазар. Либералните стандарти за отпускане на жилищен заем в годините преди кризата на жилищния пазар през 2008 г. оставиха много собственици с отрицателен капитал, когато цените намаляха, и това ги подтикна да върнат ключовете.

В същото време финансовата устойчивост на част от кредитополучателите се влошава, тъй като хората полагат прекомерни усилия, за да си позволят жилище. Миналата година почти две трети от кредитополучателите на FHA за имали месечни вноски по заемите, които са се равнявали на над 43% от доходите им преди данъци, сочат данни на агенцията, което се счита за рисковано.