Защо растат цените на жилищата у нас?

Пазар на купувача

Младен Митов също говори за увеличаване на предлагането, което намалява натиска върху купувачите на жилища у нас, те вече не са под такова напрежение като през 2022 и началото на 2023 г., счита той. Когато пазарът се оформи изцяло като пазар на купувачи, а очакванията му са това да се случи до края на тази или началото на следващата година, тогава по естествен път офертните цени ще започнат да вървят надолу и продавачите ще бъдат по-склонни на преговори, казва той.

„В момента на пазара излязоха и доста жилища, закупени с инвестициона цел, които собствениците се опитват да продадат. Когато цените на имотите поеха нагоре през 2020-2021 г., много хора купиха жилища с инвестиционна цел на по-ранен етап на строителство, изчакаха да бъдат завършени и обзаведени и сега ги изваждат на пазара с цел да реализират печалба“, казва Митов. Много хора, които са направили това, вече са се освободили от тези жилища, други тепърва ще се освобождават, след като бъдат въведени в експлоатация, за да ги продадат като завършени и готови жилища, отбелязва той.

Митов съветва купувачите, които сега трябва да решат дали да излязат на пазара, да преценят внимателно дали в този момент трябва да купят жилище. Ако търсят жилище за живеене и разполагат със съответните средства или могат да вземат банков кредит, покупката е оправдана, казва той. В същото време съветва купувачите, които се насочват към жилище с цел инвестиция, довършване и след това препродаване, да изчакат. „През последните пет-шест години жилищният фонд в големите областни градове е нараснал драстично от гледна точка на единици жилища, колкото и да имаме миграция към големите градове, тези жилища няма да могат да бъдат изконсумирани“, счита анализаторът и съветва отсега-нататък разумът при купувачите да играе повече от емоцията.

Ще спаднат ли цените?

Към момента няма предпоставки за спад на цените на жилищата като през 2008-2009 г., тъй като обстановката е различна, казва Младен Митов. Добромир Ганев отбелязва, че преди 16 години към жилищния пазар в България имаше приток на чужденци, които са оказали силно влияние върху него, и криза, която повлия на банковата система. „В момента няма характеристики, които да показват, че може да се случи нещо толкова непредвидено“, счита той.

Цените на жилищата се увеличават, защото хората имат по-високи възнаграждения и възможности да изплащат по-големи кредити, казва Ганев. „Жилищният пазар е следствие от икономическите процеси в страната – хората получават по-високи заплати и си купуват имот, когато купуват имоти, цените растат, а инвеститорите строят“, отбелязва той, но допълва, че е възможно в бъдеще да има и периоди на спадове на цените, тъй като с течение на времето желанието за придобиване на собственост вероятно ще намалява поради удовлетворяването му.

Гергана Тенекеджиева казва, че към момента лошите ипотечни кредити са на ниско ниво, а това означава, че купувачите, които са придобивали жилище през последните години, са направили правилна преценка на възможностите си. Повишаване на нивото на лошите заеми би било сигнал за опасност на пазара, казва тя и съветва купувачите да не влизат в сделки с ипотечен кредит, който ще отнема над 30% от месечния доход на домакинството.

Добромир Ганев изтъква, че силният ръст на цените у нас е съсредоточен в големите градове заради засилената вътрешна миграция.  „Когато инвеститорите не могат да строят с темпа, с който се купуват имоти, цените стават по-високи, а намирането на подходящо жилище става по-трудно“, казва той.

Варна, която през първото тримесечие се оказа лидер по ръст на цените на жилищата у нас, е пример за голям притегателен център в Североизточна България. Пазарът в морската столица е на трето място сред най-активните в страната, а през последните 20 години цените на жилищата в града са на второ място сред най-високите у нас след София. Варна привлича купувачи на жилища от Шумен, Добрич, Каварна, Шабла, Търговище, Разград, Русе, Велико Търново и Плевен. Това са предимно млади хора, които след като завършат университет, остават да работят и да живеят в града. Според Добромир Ганев силният ръст на цените във Варна се определя и от ограниченото предлагане на жилища в града, тъй като възможностите за застрояване там са по-малки предвид специфичното му географско разположение.

Към причините за силното поскъпване на жилищата във Варна Гергана Тенекеджиева добавя и факта, че ваканционните имоти в града стават градски тип имоти, тъй като голяма част от купувачите са склонни да се преместят да живеят по-близо до морето в т. нар. ваканционни квартали. „Градът се утвърждава като място, в което софиянци и жители на Северна България купуват, ако са решили да имат жилище на морето“, отбелязва тя.

Достъпни жилища - все още ги има, но докога?

Най-голямото притеснение за жилищния пазар в България в дългосрочен план е за достъпността на жилищата, казва Добромир Ганев. „Важно е да се предпазим от влошаване на показателя и да запазим баланса на пазара“, изтъква той.

Според Младен Митов в България все още има достъпни жилища за разлика от много големи градове в Европа, където такива имоти почти не съществуват. Ганев цитира данни на онлайн портала Numbeo, според които достъпността на жилищата в България към момента е една от най-добрите в Европа. „Пловдив, Бургас, Варна и София са в топ пет на градовете в Източна Европа от изследвани 50 града по най-достъпни жилища“, казва той и цитира изчисления на сайта, според които на домакинство със средни доходи в София са нужни между 7,5 и 8 години, за да изплати жилище.