Илияна Мартинова от Credit Advisor: Какво очаква кредитополучателите през 2025 г.?

Ипотечният пазар в България се намира в период на трансформация – нови изисквания от страна на банките и повишена информираност сред кандидатите за кредит.

Потърсихме мнението на кредитния консултант Илияна Мартинова от Credit Advisor, за да разберем какво очаква бъдещите кредитополучатели през 2025 г.

Очаква ли се увеличение на лихвите по кредитите?

„През началото на 2025 г. се наблюдава относителна стабилност на лихвените проценти, като банките запазват ниски нива и през тази година. Именно достъпните вноски по кредитите мотивират голяма част от хората да закупят жилище“, споделя Илияна Мартинова.

Според нея банките в България към момента предлагат добри условия при ипотечните кредити, които са съобразени с нуждите на клиентите и реалната ситуация на пазара на недвижими имоти. Особено при финансирането на ново строителство се предлагат различни продукти, които отчитат особеностите и рисковете при етапите на строителството, финансират се и довършителните работи по жилището.

Банките затягат ли изискванията си към кредитополучателите?

„Да, считано от 01.10.2024 г. Българска народна банка въведе нови изисквания към банките при отпускане на ипотечни кредити относно съотношението между месечния доход и максималния размер на вноската по кредита, както и относно процента на финансиране спрямо стойността на имота“, споделя Мартинова. Целта е кредитополучателите да разполагат с достатъчно средства, както първоначално за самоучастие при покупката на имот, така и впоследствие при изплащането на месечните вноски по кредита.

В зависимост от типа на закупувания имот най-често кредитоискателите трябва да осигурят между 15% и 30% собствено финансиране. Затова, според Мартинова, предварителната консултация и подготовка са важни за клиентите. Препоръчително е да се уточни какъв кредит ще могат да получат спрямо доказаните доходи, да се планират всички последващи разходи по сделката и етапи на плащания, рефинансиране на стари кредити или обединяване на задължения при необходимост и условия.

Новият профил на купувача – кой търси ипотечен кредит през 2025 г.?

„В гр. София много млади хора получават достатъчно добри възнаграждения, които им позволяват да закупят собствено жилище. Високите наеми в столицата, както и ниските лихви по ипотечните кредити, които се задържат под 2,50%, са сериозна мотивация при вземането на това решение. От друга страна, ръстът на цените на недвижимите имоти води до засилен интерес при търсенето на инвестиционен имот“. По думите ѝ не само хора с възможности, които целят запазване и увеличаване на доходите си чрез покупката на имоти, но и много млади хора са активни на пазара. Те са добре информирани и се стремят дори с неголеми спестявания и ползването на ипотечен кредит да инвестират в недвижими имоти.

Снимка: Credit Advisor

В повечето случаи купувачите са с повече изисквания към търсения имот, като е налице нарастващо търсене на ремонтирани имоти. Следва да се отбележи и една особеност при предлаганите жилища на пазара, а именно състоянието на имотите, които или са на шпакловка и замазка при новото строителство, или се нуждаят от сериозен ремонт.

Ипотека или наем – къде е икономическата логика днес?

„Сравнението между покупка и наем е особено актуално през 2025 г., доколкото се очаква приемане на еврото. Считам, че за част от хората тази предстояща промяна ще се отрази сериозно при веземане на решението дали да изчакат или да побързат с покупката на жилище“, коментира Мартинова. Наемите позволяват по-голяма гъвкавост при евентуални по-сериозни промени в цените, така че не се очаква спад в търсенето през тази година.

Разбира се, покупката на имот изисква значителна първоначална инвестиция, но предвид очакванията за покачване на цените като цяло и условията на банките, в дългосрочен план тя осигурява стабилност и спокойствие при увеличаване на цените на имотите. Мартинова подчертава, че все повече хора гледат на имота не просто като дом, а като защитен актив в условията на инфлация.

Практически съвети от консултанта: как да се подготвим преди кандидатстване за ипотечен кредит

„Първата стъпка е да оцените реалистично бюджета си и да се информирате за етапите и процеса по кандидатстване, одобрение и усвояване на кредита“, казва Илияна. Препоръчва се максималната месечна вноска да не надвишава 35% от нетния доход. Препоръчително е да се подготвят документите, доказващи дохода и да се провери кредитната история, тъй като наличието на забавени плащания по кредити назад във времето може да се окаже сериозна пречка при одобрението на ипотечен кредит.

Работата с независим кредитен консултант е сериозно предимство – той може да сравни оферти от различни банки и да съдейства през целия процес по осигуряване на кредитирането. Според Мартинова ключът е в добрата предварителна подготовка и информираност: „Това е дългосрочно решение и е добре да имате консултант, който да ви разяснява всички неясни въпроси и да ви съдейства с документите и организацията. Не е нужно да го правите сами.“

Има ли смисъл от рефинансиране през 2025 г.?

Мартинова коментира, че все повече хора обмислят рефинансиране на съществуващи ипотечни кредити, особено онези, които са сключили договори с по-висока лихва или ползват повече кредити. „Банките предлагат ниски лихви и гъвкави условия, което позволява в определени случаи хората да постигнат по-ниска месечна вноска или по-добра обща стойност на кредита.“

Тя съветва обаче решението да не се взема прибързано. „Трябва да се направи пълен анализ – включително на таксите за предсрочно погасяване, новите такси за оценка, кандидатстване, нотариални разходи и др. Във всички случаи е важно да се съобрази и спрямо това каква част от кредита вече е изплатена, тъй като през първите няколко години се изплаща голяма част от лихвата, а впоследствие се изплаща все повече от главницата и по-малко от лихвата, което обезсмисля рефинансирането на съществуващ кредит в някои случаи.“

Какво трябва да знаят самонаетите и хората със свободни професии, когато кандидатстват за ипотечен кредит?

„Въпреки че част от тези хора получават доходи, които са достатъчни за изплащането на ипотечен кредит, за доказването на този доход пред банката се обследва по-дълъг период назад за получените възнаграждения и се изискват повече документи, включително подадени данъчни декларации, извлечения за постъпленията по сметка, сключени граждански договори, документи за изплатени дивиденти и т.н.“ обяснява Мартинова.

„Съветвам всеки с доход, различен от заплата по трудов договор, да започне подготовка по-рано и да работи с консултант, който познава процедурите на различните банки“, допълва Мартинова.