Цените на жилищата в София забавят ръста си, купувачи и продавачи преразглеждат поведението си

След две години на изключително силен ръст на цените, ограничено предлагане и еуфория, подклаждана от очакваното въвеждане на еврото, жилищният пазар в София навлезе в нов цикъл през първото тримесечие на 2026 г. Периодът се характеризира с налично търсене, но и с по-умерена активност, тъй като купувачите и продавачите преразглеждат поведението си. Това сочи анализ на компанията за недвижими имоти Bulgarian Properties.

"Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация с ускорен растеж на цените преди влизане в еврозоната. През първите месеци на 2026 г. освен спад в броя на сделките ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането", коментира Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на имотната компания.

Ръстът на цените се забавя

През първото тримесечие средната цена на реално сключените сделки в София е 2680 евро на кв м, сочат данните на Bulgarian Properties. Това е лек спад спрямо 2790 евро на кв.м в края на 2025 г., но все още представлява годишен ръст от около 29% спрямо средната цена от 2080 евро на кв. м в началото на 2025 г.

Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 евро при 150 000 евро в началото на 2025 г.

Източник: Bulgarian Properties

Пазарът се връща към по‑устойчив ритъм. Купувачите са по‑внимателни, но търсене има, а продавачите се адаптират към новата реалност, се посочва в анализа.

Влошаване на достъпността

Бързият ръст на цените през второто полугодие на 2025 г. изпревари увеличението на доходите и доведе до влошаване на достъпността. Коефициентът на достъпност, показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ в София, достига 1,4 през първото тримесечие на 2026 г.

Източник: Bulgarian Properties

Такива нива на достъпност бяха характерни за 2017-2018 г., но обемът от сделки в момента въпреки спада е по-голям.

Лихвените проценти остават ниски, кредитирането продължава да расте

Пазарът продължава да се подкрепя от благоприятни условия за ипотечно кредитиране. Средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни заеми в евро през първото тримесечие е 2,46% по данни на БНБ.

Предлаганите от търговските банки жилищни кредити в евро запазват условията, които съществуваха допреди това за левовите кредити. Заедно с това oбемът на новоотпуснатите жилищни кредити на домакинствата през първите три месеца на годината продължава да нараства с около 18% на годишна база.

Купувачите са активни в районите с активно предлагане

Купувачите са склонни да закупят там, където има налично предлагане, особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените. Доскоро масово закупувани квартали като „Малинова долина“ и други райони с активно ново строителство са забавили темпове заради значително поскъпване.

Същевременно увеличеното предлагане е дало възможност за сключване на повече сделки в стари и винаги търсени квартали като „Лозенец“, „Изток“, „Стрелбище“, „Бели Брези“, „Красно село“.

В началото на 2026 г. купувачите на семейни жилища с две спални са по-активни на пазара, отколкото купувачите на двустайни апартаменти. Това води до равен дял с лек превес на тристайните в общите закупени апартаменти в масовия сегмент – 45% двустайни и 49% тристайни. Само 6% от закупените жилища са едностайни, сочат данните на Bulgarian Properties.

Средната площ на продадените масови жилища е около 83 кв.м, а предпочитанията са към средни етажи от пети до седми.

Новото строителство продължава да бъде водещо – около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради.

Останалите сделки на вторичен пазар представляват пъстра комбинация от стари тухлени и панелни жилища, изцяло обзаведени апартаменти, както и нови жилища, закупени в предходните години с цел препродажба. При тези сделки купувачите вече все по-често успяват да постигнат отстъпки от цената, които достигат 3-5%.

Купувачите се ориентират към съседни на София населени места

Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в съседните на София населени места. Стремежът към по-достъпни имоти, по-голяма жилищна площ и по-спокоен живот е основен двигател на този процес.

Радиусът на приемливост за ежедневно пътуване се е разширил до 30-40 километра. Потребителите търсят активно парцели и къщи в селата около София.

Устойчива нормализация

Продължаващият приток на нови проекти, ниските лихви по ипотеките и растящите доходи ще окажат положително влияние и ще задържат активността, макар и на по ниски нива. В същото време войните, геополитическите напрежения и инфлационният натиск са фактори, които ще ограничават търсенето и ще поддържат пазарните участници внимателни, прогнозират от Bulgarian Properties.

Очаква се цените да продължат да нарастват, но темпът ще се забави до умерен двуцифрен ръст - приблизително около 15% на годишна база, а в края на годината той може да се забави и до 10%. Това е в резултат на комбинацията от стабилно вътрешно търсене и растящите доходи, които все още поддържат интерес към имотите като сигурна инвестиция, се посочва в анализа. В същото време по-високите цени и увеличеното предлагане ще охладят спекулативните очаквания.

За купувачите това означава, че 2026  г. може да бъде подходяща за по-обмислени и информирани сделки. Тези, които разполагат с готов ресурс, ще имат възможност да изберат сред по-широка гама от имоти и локации. Продавачите ще трябва да се съобразят с пазарните нива и да заложат на качествено представяне на имотите си, тъй като изискванията на купувачите нарастват.

Bulgarian Properties отчита, че след присъединяването към еврозоната се наблюдава умерено увеличение на интереса от чуждестранни купувачи, което може да донесе нов оптимизъм на пазара.