Оценителите на имоти в търсене на стандарти и прозрачност на пазара

„Понякога забравяме колко отговорна е нашата роля на оценители на имоти. Защо сме важни за обществото?“. С тези думи Бен Елдър, глобален директор „Оценки“ в  RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – британския Кралски институт на лицензираните консултанти по недвижими имоти), откри първата RICS конференция в България „Оценки и инвестиции в недвижими имоти". И веднага представи няколко цифри в отговор на въпроса си. 

Между 60 и 75% от богатството на всяка една държава са под формата на земя и имоти. Около 60% от всички използвани материали са в строителството, 60% от енергията отиват за отопление и обслужване на сгради, а 40% от въглеродните емисии идват от сградите...

Елдър обобщи три важни аспекта от работата на оценителите като „трите R” (responsibility, regulation, risk – отговорност, регулация, риск) и подчерта, че ако самите оценители не въведат регулация в оценяването на имоти, държавата ще го направи вместо тях. Според него това ще доведе до по-слаба система.

В много страни има локални стандарти за оценяване на имоти. Те не са грешни, просто трябва да се търси последователност, отбеляза Елдър. Той обясни, че международните стандарти за оценяване (IVS) са препоръчителни, но не и задължителни. Рано или късно обаче те ще придобиват все по-задължителен характер, прогнозира експертът.

По думите му друг проблем са различните стандарти в измерването на площите.

Ако успеем да уеднаквим стандартите, ще повишим продуктивността и ще премахнем някои рискове, коментира Елдър. А всеки оценител знае, че като се намали рискът, се повишава стойността, допълни той.

„Където и да отида по света, хората казват: „Ние сме различни, международните стандарти за оценяване няма да работят у нас“. Всъщност поне 80% от стандартите ще работят, трябва да се синхронизират останалите 20%, каза още Елдър.

В други страни конкуренти на България стандартите на RICS са утвърдени. Приемането им в България ще повиши привлекателността на пазара на имоти за чуждестранните инвеститори, смята Михаела Лашова, изпълнителен директор на консултантската компания Forton.

Това мнение споделя и Ваня Асенова, старши мениджър “Консултантски услуги“ за Югоизточна Европа в PwC и председател на УС на Камарата на професионалните оценители. На пазар като българския с висок брой незавършени проекти и ниска запълняемост на площите прилагането на стандарти би засилило доверието в сектора и ще увеличи инвестициите, коментира тя.

По думите ѝ важен въпрос при изготвянето на оценка е каква е нейната цел, защото това определя какъв подход да се използва. Асенова сподели, че тя конкретно ползва предимно пазарен подход и приходен подход. Пазарният подход (при който се прави сравнение с т. нар. пазарни аналози) се счита за един от най-надеждните, защото отразява очакванията на пазара, но липсва качествена информация. Затова той трябва да бъде използван в комбинация с други методи – например приходния – т.е. един актив струва толкова, колкото ползи може да генерира за своите собственици, допълни тя.

Анализът на най-добрата употреба на даден имот и нейни алтернативи максимизират пазарната стойност на актива, коментира Пламен Бачев, мениджър „Консултиране и оценки“ във Forton. Той даде пример с имот с разрешително за строеж на търговска сграда, чийто анализ е показал, че няма да бъде успешен. Анализ на алтернативна употреба като т. нар. биг бокс (търговски формат с огромна площ и разнообразие от продукти) обаче е дал положителна оценка.

Според Небоиша Нешованович, директор „Оценки“ за Югоизточна Европа в Jones Lang LaSalle, въпросът е кои стандарти биха били най-подходящи в Югоизточна Европа. Международните стандарти са разработени за развитите пазари, докато нашите са развиващи се и напълно различни, коментира той. На първо място, няма достатъчно информация за пазарите в Югоизточна Европа, те са непрозрачни. На второ място са динамичните правни системи в региона, които се променят с цел да се хармонизират с европейското законодателство, но същевременно в тях остават стари проблеми, допълни той.

Нешованович даде пример с незаконните сгради в Сърбия. Във Великобритания няма такива, затова не са предвидени напътствия в стандартите как да се процедира с такива имоти.