Спадът на бизнес имотите в Европа настига срива във Великобритания

Корекцията на бизнес имотите в Европа набира скорост, тъй като по-високите лихви по заемите започват да се отразяват на оценките, чиято корекция е по-бавна в сравнение с тези във Великобритания, пише Bloomberg.

Стойността на бизнес имотите в Европа е намаляла с 10,8% в годината до края на март, сочи индекс на MSCI. За сметка на това Великобритания е отчела спад от 16 на сто през същия период, като някои собственици на имоти сега виждат признаци, че най-лошото в корекцията на цените може да е зад гърба им.

Породен от края на епохата на евтините пари, спадът в активи като офис сгради, магазини и складови площи беше по-бърз в сравнение с предишни кризи, а собствениците на имоти виждат признаци, че растящите наеми и липсата на ново предлагане започват да привличат купувачи.

„Ще се разочаровам, ако цените ни намалеят още“, казва Греъм Клемет, главен изпълнителен директор на базираната в Лондон компания Workspace, като посочва продължителния ръст на наемите. Но проблемите са реални. Фондът за инвестиции в недвижими имоти продаде миналия месец портфейл със складове във Великобритания с отстъпка от 27% спрямо номиналната стойност през септември. Цените на бизнес имотите във Великобритания намаляват рязко. Графика: Bloomberg LP

Има сегменти, които проявяват слабост. Goldman Sachs очаква пазарът на офиси в Лондон да се влоши още, докато сегментът се приспособява към реалностите след пандемията, а новото предлагане е съсредоточено към наемите.

„Нагласите към притежаването на офис активи остават ниски“, коментират анализатори, сред които и Джонатан Ковнатор, и допълват, че сделките в сектора са се доближили до дъното от времето на световната финансова криза.

British Land, сред чиито наематели в лондонското Сити са UBS Group и TP ICAP Group, миналия месец понижи стойността на портфейла си с 12%. Собственикът на имоти беше изключен от индекса на сините чипове FTSE 100 през май, след като книжата му поевтиняха с 35% за една година.

При миналите кризи, включително световната финансова криза, бяха нужни около две години, за да се усетят пълните последици, сочат данни на Savills. Макар че това може да означава още проблеми, ако лихвите продължат да растат, оптимистичен сценарий поставя британските имотни компании в позиция да се възползват от възстановяването по-бързо от компаниите на съседни пазари.

„Докато континентална Европа усеща скромни спадове на цените, може да се каже, че Великобритания е с месеци напред“, коментира Ник Харис, ръководител на британските и трансграничните оценки в Savills. Корекцията на цените на имотите във Великобритания е „най-бързата, която си спомняме“, допълва той.

На пазари като Германия собственици на бизнес имоти не са склонни да продават на колебливия пазар и липсата на сделки оставя оценителите без данни за коригиране на цените. Но проблемите при рефинансирането растат.

Рейтингът на една от най-големите компании за търговски площи в скандинавския регион беше понижен до неинвестиционен, тъй като намалялото финансиране продължава да отеква в сектора. Citycon Oyj се присъедини към нарастващ списък с т. нар. паднали ангели в индустрията с бизнес имоти в региона, включително шведските компании SBB и Fastighets AB Balder.

„Очакваме оперативната среда за наемателите на Citycon все повече да се влошава, тъй като инфлацията подкопава разходите на потребителите“, коментира рейтинговата агенция Moody’s. Тя посочи високата задлъжнялост и растящите лихвени разходи като основания за понижаването на рейтинга.

Спадовете на цените във Великобритания са също отражение на по-бавния темп на повишаване лихвите от Европейската централна банка в сравнение с Английската централна банка.

„Надявам се, че най-лошото за Великобритания приключи“, коментира Сю Мънсън, анализатор на имотната индустрия в Bloomberg Intelligence, и допълва, че кога цените ще достигнат дъното в крайна сметка ще зависи от това колко упорита ще се окаже инфлацията. АЦБ повиши основната си лихва по-бързо, отколкото ЕЦБ и Riksbank. Графика: Bloomberg LP

Резките спадове на цените във Великобритания са най-изразени в сектори, където доходността от имотите се е свила в най-голяма степен в отговор на засиленото търсене. Складовете бяха особено търсени заради ръста на онлайн пазаруването по време на пандемията от COVID-19. Офисите в лондонското Сити отчетоха спад на цените с 21%, показаха данни на Savills.

Великобритания е „много близо до справедлива цена, но може да има още малко спадове, тъй като виждаме, че лихвите по заемите отново започват да растат през последните седмици“, коментира Питър Пападакос, ръководител на анализите за Европа в Green Street.

През последните шест месеца ръстовете на наемите не успяха да компенсират разходите за финансиране, подлагайки на натиск цените в процеса. Но с постепенното отслабване на инфлацията и дебатите сред централните банки за край на цикъла на повишаване на лихвите динамиката започва да се променя, коментира Марк Алън, главен изпълнителен директор на Land Securities Group, чиято стойност на портфейла с активи намаля с 848 млн. паунда в годината до края на март.

„Сега пазарът е добре балансиран. Но инвестиционните пазари все още са относително слаби от гледна точка на сделки“, допълва той.