Маями е най-застрашеният от имотен балон град в света

Маями оглавява индекса на инвестиционната банка UBS на градовете, които са най-застрашени от имотен балон в света. Това го превръща в най-рисковия градски жилищен пазар на планетата. Малко след него се нареждат Токио и Цюрих, а Лос Анджелис, Дубай, Амстердам и Женева също са посочени сред градовете с повишен риск от балон, пише онлайн изданието World Property Journal.

Торонто, Сидни и Мадрид допълват топ десет в годишния доклад на швейцарската банка.

За сметка на това пазари като Сингапур, Сидни, Ванкувър и Торонто попадат в категорията на градовете с умерен риск. Европейски градове като Мадрид, Франкфурт и Мюнхен имат сходен профил. Сред градовете с по-нисък риск в индекса на UBS са Лондон, Париж, Милано, Хонконг, Сан Франциско, Ню Йорк и Сао Пауло, като последният показва най-ограничения риск за жилищния пазар сред анализираните 50 големи града.

Глобално успокояване, но бум на местни пазари

Според авторите на доклада през последната година жилищните пазари в света като цяло са се охладили. Съотношенията между цени и наеми са намалели в Европа и Азия с изключение на Токио, а вялото ипотечно кредитиране отразява запазването на високите лихви по заемите.

Въпреки постепенното понижаване на лихвените проценти от 2023 г. те остават около два пъти по-високи в сравнение с диапазона през 2020-2022 г. Жилищното строителство продължава да изостава, като задълбочава недостига в разрастващите се градове. Като цяло UBS отбелязва, че средният риск от балон в големите градове е намалял за трета поредна година.

Торонто и Хонконг отчитат най-големите спадове в оценките за риск от балон, докато дисбалансите в Маями и Токио, макар и все още завишени, са се успокоили в сравнение с миналата година. За сметка на това Дубай и Мадрид отчитат резки ръстове. Пазарът в Дубай, подкрепен от силния икономически растеж от 2022 г. насам, изглежда все по-нажежен.

Отделяне от фундаментите

Пазарите със завишен или висок риск от балон са се отдалечили все повече от основните икономически показатели през последните пет години. Коригираните към инфлацията цени на жилищата в тези градове са нараснали средно с близо 25%, докато наемите са се повишили само с 10%, а доходите – с около 5 на сто. За сметка на това градовете с умерен или нисък риск отчитат спадове на цените от около 5%, а наемите и заплатите са останали относително непроменени. UBS отбелязва, че в исторически план разликите между цените, наемите и доходите често предшестват жилищни кризи.

„Ценовите балони са често срещана характеристика на имотните пазари. Те отразяват съществени и трайни грешки в ценообразуването, които стават видими едва в ретроспектива. Моделите на прекаляването обикновено включват разминаване между цените и доходите на местното население или наемите и дисбаланси като прекомерно кредитиране или строителство“, пише UBS.

„Нашият индекс измерва тези рискове, но не прогнозира кога ще настъпи корекция“, допълва банката.

Лихвени проценти и преход към градовете

През последните четири тримесечия цените на жилищата в света са останали относително непроменени след коригиране към инфлацията, като градовете в еврозоната са отчели минимален ръст. Северноамериканските пазари са се забавили значително под натиска на ограничената достъпност. Изключения са Мадрид, който е регистрирал ръст на реалните цени от 14%, Дубай с повишение от 11% и Токио с покачване от над 5%. Швейцарските градове Цюрих и Женева също са записали скромни ръстове, подкрепени от почти нулевите лихвени проценти.

През последните пет години Дубай и Маями са били начело по ръст на цените на жилищата в света с кумулативни покачвания от около 50%. След тях се нареждат Токио и Цюрих с повишаване от съответно 35% и 25%. В същото време Хонконг, Париж, Лондон, Мюнхен и Франкфурт отчитат двуцифрени спадове. UBS отдава това разминаване на две сили – миграцията след пандемията към покрайнините, дължаща се на гъвкавата работа, и по-високите лихвени проценти, които ограничават достъпността, особено в гъстонаселените големи градове.

В бъдеще демографските промени и продължаващото търсене от чужденци може да обърне тези тенденции. Застаряващото население в Европа може да съсредоточи растежа в градовете, докато чуждестранните купувачи стимулират бума през последно време в Токио, Мадрид, Маями и Дубай. Обратно, нови данъци, ограничения за покупките и по-строгите регулации подкопават търсенето във Ванкувър, Сидни, Париж, Сингапур и Лондон.

Натискът върху достъпността се засилва

За квалифицираните служители в сектора на услугите покупката на дори скромно жилище от 60 кв. м вече е недостъпна за финансовите им възможности в повечето големи градове в света. Хонконг остава най-недостъпният жилищен пазар, като изисква около 14 средни годишни доходи за покупка на подобен апартамент. Съотношението между цена и доходи надхвърля 10 в Париж, Лондон и Токио, а местните заплати са недостатъчни в Цюрих, Сидни, Женева, Мюнхен и Сао Пауло.

Нарстващите лихви по ипотечните кредити и по-кратките срокове за амортизация са ограничили допълнително покупателната способност, като са свили достъпните жилищни площи за много служители с около 30% от 2021 г. насам.

Динамика цени-наеми

Съотношението между цени и наеми, което показва колко годишни наема са нужди за покупката на жилище, намаляваше през последните три години в Европа и Азия с изключение на Токио. Цюрих оглавява световната класация, следван от Мюнхен и Женева, а Франкфурт, Токио и Хонконг са близо до сходно високи съотношения. Завишеното съотношение отразява спекулативно търсене и очакванията за големи ръстове на цените в годините на ниски лихви, отбелязва UBS.

За сметка на това Дубай, Сао Пауло и големи американски градове имат едни от най-ниските съотношения между цени и наеми поради слабите регулации на наемните пазари, по-високите лихви и рисковите премии в Дубай и Сао Пауло.

Предпазливи прогнози

UBS стига до извода, че жилищата остават привлекателни за съхраняване на стойност на фона на висок световен дълг и продължаващ инфлационен натиск, ако лихвите намалеят и икономическият растеж остане устойчив. Ограниченото предлагане в повечето големи градове подкрепя трайните ръстове на цените, но рисковете остават чувствителни към тенденциите при инфлацията, паричната политика и промените в нагласите на инвеститорите.