От криза към възможност - какво предстои на глобалния имотен пазар след пандемията

С удивителната си фасада Palazzo delle Poste в центъра на Милано е една от най-елегантните офис сгради в Европа, където се помещават компании като JPMorgan и първото заведение на Starbucks в Италия, пише Ройтерс.

След като остана празна през част от 2020 г., тъй като пандемията от COVID-19 изпрати офис служителите у дома, сградата от началото на 20-и век беше продадена този месец на група частни инвеститорите, координирана от италианската Mediobanca, за сумата от 246,7 млн. евро, с 27 млн. евро над първоначалната офертна цена.

Процентът на капитализация от 2,8% - възвръщаемостта, която се очаква да генерира имотът, беше рекорд за офис сграда в Милано.

След една година, в която се затвърдиха работата от разстояние и социалното дистанциране, опразвайки офисите в градските центрове, търговските площи, хотелите и ресторантите, високата цена на сделката може да изглежда странно.

Но пазарни участници казват, че тя илюстрира доверието сред инвеститорите, че първокласните офис площи ще устоят на коронавирусното сътресение, въпреки че има съмнения за жизнеността на по-старите офиси с по-лоша локация.

„Преките инвестиции в престижни имоти, генериращи приходи, са добра възможност от гледна точка на диверсификация и възвръщаемост, както показва растящият интерес на нашите клиенти с ултра високо нетно богатство“, казва Анджело Вигано, ръководител на Mediobanca Private Banking.

В момент, когато глобални облигации на стойност почти 14 трлн. долара носят доходност под нулата, глобалните недвижими имоти предлагат годишна доходност въз основа на настоящите цени от 3%-4%, сочат данни на JPMorgan и Refinitiv.

За сравнение доходността от американските държавни ценни книжа е 1,6%, по германския дълг е -0,3%, а дивидентите, които носят американските акции, са около 1,6%.

Имотите са смятани и за добро убежище срещу инфлация, която се очаква да нарасне през идните години заради мерките за стимулиране на икономиките от правителствата и централните банки.

Инфлацията е „бавен огън, който е надвиснал над финансовите активи, но е попътен вятър за реалните активи като недвижимите имоти“, казва Майк Кели от компанията PineBridge Investments, която купи базирания във Великобритания фонд за управление на имоти Benson Elliott през октомври м. г. „В момента пазарите са силно разстроени, което е добър входен пункт“, допълва той.

След тежък старт на 2020 г. глобалните инвестиции в имоти през периода между октомври и декември нараснаха с 65% спрямо предходното тримесечие до 267 млрд. долара, смекчавайки спада за цялата година до 28%, сочат данни на консултантската компания JLL.

Данни на компанията Global SWF сочат, че инвестициите в имоти на държавните пенсионни фондове са достигнали 2,5-годишен връх през декември.

Заради породените от пандемията нарушения възникват благоприятни възможности остаряващи офиси да бъдат обновени, западнали ритейл паркове да бъдат преустроени, а складове да изникват, за да отговорят на силния скок на електронната търговия.

Blackstone, продавачът на Palazzo delle Poste и собственик на имотни активи на стойност 368 млрд. долара в цял свят, признава, че работата след пандемията и пазаруването може да са радикално различни.

„Вниманието ни е насочено към създаването на най-висококачествени активи, основаващи се на това, което наемателите ще искат утре“, казва Джеймс Сепала, ръководител на отдела за недвижими имоти в Европа на Blackstone. „Като реакция на пандемията безопасността и благосъстоянието на служителите е на преден план в мислите на наемателите“, допълва той.

По-малко офис площи

Предизвикателството пред намирането на правилната инвестиция е значително. Много големи работодатели в градските центрове като HSBC и Standard Chartered планират да намалят офисите си с до 40%.

Анализатори на Citi прогнозират, че стойността на офисите в Европа може да намалее с 25% до 45% през идните три години и съветват клиенти да се освобождават от акции на компании, строящи офис площи.

Южноафриканската Nedgroup Investments вече се раздели експозицията си на борсата към офиси в Париж, Сидни и особено Ню Йорк.Но много инвеститори, интервюирани от Ройтерс, продължават да се интересуват от първокласни офиси.

Наемателите вероятно ще възприемат „хибриден подход“, тъй като работата от вкъщи и офисите се допълват взаимно, казва Пол Кенеди, ръководител на стратегиите и портфейл мениджър за недвижимите имоти в Европа на JPMorgan Asset Management.„Тези тенденции трябва да защитят „основни“ сгради за сметка на по-маргинални активи“, допълва Кенеди.

Въпреки Brexit приходите от офиси в центъра на Лондон надвишават тези в повечето европейски градове – на ниво от 4% това е доста над 2,8% във Франкфурт, казва Джос Пеликър, ръководител на стратегиите в M&G Real Estate.

Консултантската компания Knight Frank прогнозира, че офисите в Лондон ще привлекат инвестиции от над 10 млрд. паунда тази година спрямо 7,8 млрд. паунда през 2020 г.

От криза към възможност

Още по-големи промени се случват извън офис сектора, като някои сгради се преустройват, за да бъдат откъснати от изпитващи затруднения индустрии като търговия на дребно и да бъдат приспособени към по-процъфтяващи сегменти като логистични имоти и жилища.

Преустройството е трансформирало над 200 търговски центъра в САЩ в складове, болници и дори колежи.

В Европа гигантът в електронната търговия Amazon придоби миналата година ритейл парк и магазин на Toys R Us в Лондон, за да ги превърне в логистични и разпределителни центрове.

Компанията за търговия на дребно Marks & Spencer предлага потенциално преустройство на един от най-големите си магазини в Лондон – план, който може да включва нови офис площи.

Независимо дали са преустроени или са изградени по поръчка складовете и апартаментите са ясните победители в пандемията. Рекордните 39 млрд. евро са били инвестирани в логистични имоти в Европа миналата година, което е ръст с 5% спрямо 2019 г., сочат данни на Savills.

Логистичният гигант Panattoni казва, че е наводнен от обаждания от инвеститори, които преди са били съсредоточени върху офиси, но сега са привлечени от перспективата за дългосрочни наемни договори и доходност до 5%.

„Много инвеститори стигат до заключението, че традиционният дял от 15% на логистичните имоти в общите им инвестиции в недвижими имоти не може да се запази“, когато има въпроси около бъдещето на офисите, търговските площи, хотелите и ресторантите, казва ръководителят на европейските капиталови пазари в Panattoni Артур Мокрицки.

Една четвърт от британските търговски площи, засегнати от онлайн търговията, може да останат празни до края на това десетилетие спрямо 12,6% в момента, сочат данни на Savills.

Молът West Orchards в британския град Ковънтри е пример за затрудненията. Имотите й под наем, оценявани на 339,5 млн. долара през 2007 г. по данни на PitchBook, бяха продадени на търг миналия месец за 4,9 млн. паунда (6,8 млн. долара).

Продавачът RDI REIT планира да се освободи от търговските площи, за да се съсредоточи върху сегментите на индустриалните и офис площите.