В. Левиев: Расте броят на запитванията за инвестиции в производство в България

Обичайно основните двигатели на индустриалните пазари са електронната търговия, автомобилната индустрия, търговските вериги,  компаниите за изследвания и развитие на промишлеността. В последната година традиционните логистични и складови проекти се конкурират по обем с производствените индустриални площи, 3PL, електронна търговия.

Същевременно пространствата се променят и революционализират, нараства ефективността на сградите. В някои от индустриите те започват да стават дву- и триетажни. Тенденцията на ритейлърите да инвестират в електронни магазини потвърждава. Променят се и изискванията към сградите – ключов фактор е наличието на паркинги за служители, някои от сградите вече отговарят на изискванията на стандарта BREEM, нарастват размерите на самите сгради, за да се реализира икономия от размера на проекта – по отношение цената на земята, строителството, изграждането на инфраструктурата и т.н.

Шанс за България е, че поради свиването на автомобилните пазари в Европа производителите се стремят към намаляване на разходите. Ние можем все още да предложим квалифицирани работници в градовете с бивши индустриални предприятия, в средните по размер градове в страната, особено тези с висши учебни заведения, по-ниска цена на земята, разходи за труд и данъци. Подобна е ситуацията с производството на електронни компоненти за промишлеността. Примери за това са откриването на завод от 5000 кв. м на LEM International  от Швейцария, където ще бъдат назначени 400 души, придобиването на терен от 27 дка от швейцарската TRISA за изграждане на производствена и дистрибутивна база, откриването на новите производствени сгради на Монтюпе в Русе, на Язаки – в Сливен, Стандарт профил и Теклас, Бер Хела термоконтрол и други.

В Пловдив наскоро посетих завод, собственост на британска компания, който произвежда елементи за седалки на автомобили. Английският изпълнителен директор каза, че по-рано нашият завод е бил по-малък от британския, но те вече почти нямат производство във Великобритания, защото малко хора там биха правили това. Нека да бъдем реалисти обаче – това са хора, които дават работа на много семейства и плащат заплати. В този смисъл – има интерес тези инвеститори идват с подготвени анализи. Хубавото е, че всички инвеститори, идвайки в България, получават по-добро първо впечатление в сравнение с това, което са имали предварително на базата на това, което са чели и видели в медиите. В това отношение е налице сериозна конкуренция между страните в региона по отношение на предлаганите на инвеститорите стимули за започване на производството.

Споменахте за скъсаното доверие между инвеститорите и банките. В последните доклади вече се съобщава, че банките продължават да си прочистват балансите от проблемните кредити, но като че ли демонстрират малко по-голямо желание да кредитират сектора на имотите. Какви са Вашите наблюдения в тази посока и къде сме ние на фона на Европа или поне на региона на Централна и Източна Европа?

Индустриалният сегмент значително се различава от сегмента на търговските и офис площите. И в двата сегмента има свръхпредлагане и големи норми на незаетост, докато при индустриалните площи не е така по две причини. Първо – наличните съвременни и модерни площи са малко. Освен това пазарът на индустриални площи се движи от т. нар. спекулативни проекти – площи, които се изграждат, като инвеститорът купува земя, взима кредит, построява и дава под наем. Инвеститорите обаче се въздържат да вземат кредит, за да строят, а банките се въздържат да кредитират, защото това значи, че поемат риска от неуспешната инвестиция. Банките обичайно изискват предварителна  заетост от около 50%, а това за българския предприемач е много трудно да се постигне. По тази причина наличното предлагане намаля и което беше построено, беше отдадено под наем. Свободните площи са се намалили  до по-малко от 3-4% в София, което се очаква да окаже натиск върху наемите. В първото тримесечие на годината те са сравнително стабилни от около 3 – 3,5 евро/кв. м за качествените сгради и в индустриалните зони около София и Пловдив.