От военен бункер, през мезонет до срив на пазара - как свърши имотният бум в Германия

Годината за един от видните германски имотни предприемачи беше изпълнена със сътресения – усилията му да продаде мезонета си на последния етаж на бивше убежище при въздушни нападения от нацистката ера удрят на камък, а само преди няколко седмици компанията му подаде молба за обявяване в несъстоятелност, пише Ройтерс.

Затрудненията за Щефан Хьоглмайер и компанията му Euroboden отразяват проблемите пред по-широкия имотен сектор в най-голямата икономика в Европа, който преживява най-тежкия си срив от десетилетия.

Години наред ниските лихви стимулираха глобален бум, запалвайки интерес към германските имоти, смятани за сигурни и стабилни подобно на самата страна.

Резкият ръст на лихвите и растящите цени на енергията и на строителните материали сложи край на възхода. Това приближи редица предприемачи до ръба на несъстоятелност, замрази сделки и тласна надолу цените, индустрията беше принудена да призове канцлера Олаф Шолц за подкрепа.

„Насочваме се към стената с бясна скорост. Първите предприемачи паднаха, ще ги последват още“, казва Тилман Пеетерс, адвокат, специализиран в производствата по несъстоятелност в компанията FalkenSteg.

Перспективите пред предприемачите, включително Euroboden, се промениха през 2022 г., когато Европейската централна банка започна да повишава лихвите, затруднявайки вземането на заеми и намирането на купувачи за проектите.

Ръководството на Euroboden съобщи в комюнике, че пазарната среда за компанията „се влоши значително“.

Стабилността на имотния сектор в Германия, най-големия пазар за инвестиции в имоти в Европа извън Великобритания, е от ключово значение, тъй като той съставлява около една пета от брутния вътрешен продукт и осигурява една десета от работните места. Новото строителство през първата половина на годината намаля почти наполовина спрямо предишните две години.

Новото строителство в Германия се забавя. Графика: Ройтерс

През 2010 г., в ранните дни на дългогодишния бум, Хьоглмайер купил от правителството порутен бункер над земята в изискан квартал в Мюнхен, за да го преустрои в луксозни апартаменти.

Заедно с партньора си Оскар Лоя, звезда от песенния конкурс Евровизия, той купил триетажния мезонет, снабден с музикално студио и златни стени в тоалетната.

През следващото десетилетие Euroboden завърши проекти с известни архитекти, генерира печалба за десетки милиони евро, набра милиони от инвеститори и предприе експанзия в Берлин и други градове.

Мезонетът се появи на корицата на германското списание Architectural Digest, а Хьоглмайер и Лоя организираха „акустични сесии в бункер“, видеоклипове от които бяха публикувани на Facebook страницата на Лоя.

Лоя, който притежава дялове в два филиала на Euroboden, организира серенада на служителите на компанията за партито по повод 20-та ѝ годишнина през 2019 г.

Имотният бум приключи внезапно миналата година, когато скоростта на повишаване на лихвите свари мнозина в сектора неподготвени.

Euroboden публикува предупреждение за печалбата си през октомври. В края на миналата година Хьоглмайер обяви мезонета за продажба, а компанията затвори офиса си във Франкфурт.

В края на юли Euroboden свика заседание, за да поиска от инвеститорите да преструктурират неизплатен дълг по облигации на стойност 92 млн. евро, но след като те отхвърлили новите условия, компанията отмени заседанието няколко дни по-късно и поиска да бъде обявена в несъстоятелност.

„Беше сравнително ясно, че притежателите на облигации няма да приемат предложението“, коментира Даниел Бауер, ръководител на асоциацията на инвеститорите SdK, представляваща близо 800 инвеститори в Euroboden с 11 млн. евро в облигации.

Оливер Шарти, който наблюдава процеса по обявяване в несъстоятелност на компанията, коментира, че случаят е относително сложен и в начална фаза.

Euroboden обвини пандемията, войната в Украйна, инфлацията и лихвите – в известна степен токсична комбинация, която предизвика проблеми в цялата индустрия.

Компанията не е изолиран случай. Редица други германски строителни компании обявиха несъстоятелност през последните месеци. Gerch в Дюселдорф с проекти за 4 млрд. евро е най-голямата жертва в Германия до момента.

Представители на имотната индустрия се притесняват, че кризата в Германия може да се окаже по-дълбока от срива през 90-те години на миналия век след треската за имоти в Източна Германия, последвала падането на Берлинската стена.

„Ръстът на строителните разходи, преходът към работа извън офиса и растящите лихви са причината да виждаме как много предприемачи губят пара“, казва Кристоф Ниеринг, който оглавява организацията на администраторите в областта на несъстоятелността VID.

„Повечето хора не очакваха тази криза. Сега е изненадващо колко бързо се развива тя“, допълва Ниеринг.

Кредиторите също реагираха твърде бавно.

През 2020 г. имотният пазар се нажежи, Бундесбанк предупреди за рисковете банките в страната, за които имотите съставляваха около 70% от всичките им местни заеми. През август тя предупреди отново, че имотите остават надценени въпреки неотдавнашните спадове, но изрази надежда, че благодарение на ниската безработица повечето кредитополучатели ще могат да изплатят заемите си.

Германия и Швеция са най-тежко засегнатите страни от континентална Европа от глобалния имотен срив, който потопи компании за жилищно строителство в Китай – от Evergrande до Country Garden.

Сделките в страната се сриват. Графика: Ройтерс

Бункерът на Хьоглмайер първоначално бил издигнат в началото на 90-те години на миналия век, за да предпазва местните жители от бомбите на съюзниците. След войната комплекси наблизо послужиха за затворнически лагери за нацистите и тогавашните бежанци, а местни фризьорски салони и хотели поискаха разрешение да публикуват обявите си на надупчената му от куршуми фасада.

От 2005 г. Германия е продала около 320 бункера.

Мезонетът с площ 380 кв. м, който се простира от петия до седмия етаж и включва тераса на покрива, първоначално беше обявен за продажба на цена малко под 13 млн. евро. По-рано тази година тя беше намалена на 11 млн. евро, но това все още е един от най-скъпите апартаменти в Германия.

„При интерес част от мебелите и лампите могат да бъдат закупени“, гласи обявата.