Германците не могат да си позволят "златните" си жилища

С трета година на икономическа стагнация и нарастващ недостиг на достъпни жилища следващото правителство в Германия трябва да се изправи пред някои неприятни истини – строителството стана твърде скъпо и сложно, а прекомерните регулации са една от причините за това. За щастие има алтернатива – да се позволи на строителните компании да се отклоняват от обременяващите стандарти, пише Крис Брайънт за Bloomberg.

Проблемите в индустрията отразяват проблемите на страната в по-малък мащаб – свръхинженерингът и избягването на риска са спирачки за растежа, а възникващият в резултат на това недостиг на жилища и нарастващите наеми разпалват обществено напрежение и подхранват подкрепата за крайната десница и левица.

„Има много немски думи, които завършват на „... защита“, но ние, германците, в крайна сметка се защитаваме до смърт“, коментира Дирк Салевски, президент на Германската асоциация на независимите имотни и жилищни компании (BFW). „Резултатът са много по-високи строителни разходи“.

Броят на завършените жилища е много под целта на правителството от 400 хил. на година и се очаква да продължи да намалява през следващите години. Графика: Bloomberg LP

Необичайно за толкова богата страна, Германия е страна на наематели – над половината от населението живее под наем, повече от която и да е друга страна в Европейския съюз. Сумите, които то плаща, често са строго регулирани и следователно нарастват относително бавно през последните години.

Но картината за новопристигащите на пазара и за тези, които се местят в ново жилище, за да създадат семейство, е различна – за наемите в новопостроени сгради и за обзаведени жилища, отдавани краткосрочно, няма въведен таван и техните цени нараснаха. Новите наеми са се повишавали с 4% на година от 2010 г. насам, над два пъти по-бързо от съществуващите договори, сочат данни на Германския съвет на икономическите експерти.

Макар че все още има много незаети имоти в части от Източна Германия с по-слаба икономическа динамика, свободните площи са изключително малко в гореми градове като Берлин. Но строителната дейност рухна. На национално ниво през 2024 г. са били завършени едва около 250 хил. жилища, сочат данни на института Ifo, значително по-малко от целта на разпадналото се трипартийно коалиционно правителство за 400 хил. жилища на година. Това ще задълбочи съществуващия недостиг до около 800 хил. апартамента.

Положението няма да се подобри скоро – строителните разрешения за жилища са намалели с 19% през 11-те месеца до ноември 2024 г. спрямо същия период година по-рано. В същото време населението на Германия е нараснало с около 3 млн. души през последните десет години, отчасти поради пристигането на украински и сирийски бежанци.

След 10-годишен бум разрешенията за жилищни сгради в Германия намаляха драстично. Графика: Bloomberg LP

Макар че нарасналите разходи за финансиране станаха причина някои строителни компании да изпаднат в несъстоятелност, а строителни обекти останаха незавършени, лихвените проценти не са единственият проблем. Разходите за жилищно строителство почти са се удвоили от 2000 г. насам, сочат данни на правителството, а нарастването на разходите, свързани с технически стандарти, е още по-голямо, сочат данни на института ARGE за строителни анализи, базиран в Кил.

Последицата е, че сметките в строителството вече не излизат – месечните приходи от наеми в размер на 18-20 евро на квадратен метър, които често са необходими, за да оправдаят жилищен проект, са около два пъти над средното равнище на наемите в страната.

Германските стандарти за качество, включително свързаните с енергийната ефективност и достъпността, повишават разходите за технически дейности и инсталации. Графика: Bloomberg LP

Изправянето на сектора отново на крака ще трябва да премине през дълъг път към съживяване на икономиката – инвестициите в строителството съставляват около 12% от брутния вътрешен продукт. Решението е сградите да станат по-евтини.

Правителството не може да налага лихвите или цената на материали като бетона, но все пак има известно влияние върху строителните стандарти (без да броим провинциите, общините и организациите в строителната индустрия, които също са много влиятелни).

Статуквото не може да се запази. Някои области продължават да принуждават строителните компании да включват подземни паркоместа, въпреки че много кандидат-наематели не шофират, а това може да повиши разходите за апартамент с до 10%. А тъй като строителните правила не са хармонизирани сред провинциите, е трудно за подизпълнителите да прилагат стандартизирани процеси като серийно и модулно строителство. Строителните компании се притесняват да не се отклонят от обременяващи технически норми и общопризнати практики поради възможни правни последици.

Не намеквам, че Германия трябва да отмени правилата за пожаробезопасност или да се откаже от декарбонизацията и естетичните изисквания към сградите. Но много от нормите са свързани с удобството, а разходите стават твърде високи. Например банята трябва да има едновременно подово отопление и радиатор, за да отговори на изискванията за температурата, а подсилените бетонни тавани са супердебели, за да не се нарушат регулациите за шум. В същото време апартамент от 75 кв. м може да се окаже с почти 50 електрически контакта, твърде много дори за най-технологично ориентираното домакинство.

„Трябва да се разделим със златните си строителни стандарти“, казва Салевски. „Приоритетът трябва да е „топло и сухо“, допълва той. Най-големият собственик на имоти в Германия изглежда е съгласен – след като през ноември обяви, че възобновява строителството след дълга пауза, Vonovia съобщи, че няма да строи подземни паркинги, ще оптимизира енергийните стандарти и ще увеличи модулното строителство.

В известна степен отиващото си правителство не улесни живота на строителния сектор. Например от 2024 г. се изисква новите жилища да имат отоплителни системи, захранвани с най-малко 65% възобновяема енергия. Но от друга страна правителството мислеше много далновидно. Например през юли жилищното и правосъдното министерство предложиха да позволят на проектантите в строителството и клиентите да се отклоняват от стандартите за удобство и да постигнат ограничаване на разходите с цели 10%.

Политиката, наречена „строителство тип Е“, имаше добри намерения, но коалиционното правителство се разпадна преди тя да бъде одобрена от парламента и експерти твърдят, че така, както са формулирани, правилата може да предизвикат повече правни конфликти, отколкото да разрешат спорове.

Но следващото правителство не бива да се отказва. Фридрих Мерц, фаворитът да стане следващ канцлер, иска да позволи на строителните компании да се отклоняват от градоустройствените правила и е почитател на модулното строителство. „В момента в Германия често строим жилища така, както се шие скъп костюм по поръчка“, каза Мерц пред таблоида Bild-am-Sonntag през декември (предполага се, че Мерц, който е бивш корпоративен адвокат, е запознат с тези облекла). Освен това консервативният кандидат на ХДС/ХСС казва, че купувачите на първо жилище трябва да плащат по-ниски данъци по прехвърляне на имота.

Данъците върху покупките на имоти варират в отделните провинции, но може да достигнат до 6,5% от цената на имота, а след като се включат нотариалните разходи, разходите за вписване в имотния регистър и комисионите на брокерите, съпътстващите разходи за покупка на жилище може да достигнат около 12%, което не позволява на германците да придобиват имот и да трупат богатство.

През последните 15 години делът на германските строителни работници с чуждестранен паспорт се утрои до 24%. Графика: Bloomberg LP

Но твърдата позиция на Мерц за имиграцията може да задълбочи жилищната криза, като възпре чуждестранните работници – почти една четвърт от германските строители имат чуждестранен паспорт. В същото време социалдемократите, които са негови вероятни коалиционни партньори, искат да удължат контрола върху наемите, който трябва да изтече по-късно тази година. Това може да възпре инвестициите и да облагодетелства несправедливо съществуващите наематели за сметка на тези, които могат да намерят само нерегулиран имот.

Решението на нарастващите наеми е очевидно – да се строят много повече жилища, а колкото по-евтино и бързо се строят, толкова по-добре. Макар че съвършеното е враг на доброто, отговорът на недостатъчно жилища е „достатъчно добри“ жилища.