Жилищната криза на Балканите – проблем от десетилетия

Живот с родителите по необходимост, не по избор

Албания е изправена пред подобна жилищна криза, като нарастващите наеми и замръзването на заплатите прави самостоятелния живот все по-недостъпен за много млади хора. Въпреки продължаващото строителство и бързото развитие на градовете, достъпността остава основна пречка, особено в столицата.

За Емре Бериша, 25-годишен таксиметров шофьор от Тирана, това означава да живее с родителите си в семейния им дом, точно както 70% от младите албанци. Докато минава с кола покрай цветните фасади на Тирана, той споделя мрачната си перспектива. „Не виждам как някога ще мога да си позволя да се изнеса, заплатата ми трябва да се удвои, за да мога да си го позволя“, казва Бериша.

Наемът на едностаен апартамент в Тирана може да струва между 500 и 900 евро на месец, докато наемът на подобен апартамент извън централните части на столицата варира от 350 до 500 евро. Тези цени, които не включват месечните сметки, вече далеч надхвърлят прага от 40% от месечния доход, използван в определението за достъпно жилище.

Тирана, Прищина и Белград са икономическите центрове на съответните си страни и привличат голям брой млади хора, които се установяват там, за да учат и да търсят възможности за работа.

За разлика от Бериша много от тях нямат семейни жилища в тези градски центрове и са принудени да живеят под наем. „Липсата на собствено жилище в комбинация с високите цени прави живота им много труден“, казва Теута Нунай-Корточи, икономист от Албания.

„Теоретично единственият начин да се измъкна от живота с родителите си е да се оженя и да си взема банков заем“, казва Бериша, имайки предвид бремето, което банковият заем представлява за един човек. По-лесно е тежестта да се подели между двама души.

Освен конвенционалните банкови заеми Бериша има и ограничени възможности да се възползва от албанската програма за меки заеми за млади семейни двойки.

Стартирала през 2018 г. и преразгледана през 2020 г., програмата остава съсредоточена изключително върху подпомагането на двойки, но е обект на широко разпространена критика за неефективност и недостатъчен обхват. През 2025 г. Тирана подпомогна около 1200 двойки да получат достъп до социални жилища. За да отговорят на критериите, семействата трябва да докажат, че не притежават жилище или че сегашното им жилище не отговаря на минималните стандарти.

Търсенето по програмата далеч надхвърля капацитета ѝ. Между 2018 и 2022 г. само 2652 от 7645 заявления са били одобрени, под половината според официалните данни.

В Белград Стосич има подобен опит. „Закупуването на имот все още изглежда като невъзможна мисия, може би ако се омъжа и имам деца, ще мога да си осигуря наем за двойки“, казва Стосич.

В Сърбия парламентът неотдавна прие изменения в закона за субсидирани кредити за хора на възраст между 20 и 35 години.

Независимо от трудовия им статут, купувачите на първо жилище могат да кандидатстват за субсидирани от държавата кредити в размер до 100 хил. евро. Минималната първоначална вноска е само 1%, а изплащането на ипотечния кредит може да отнеме до 40 години. След приемането на закона имаше няколко хиляди кандидати. Поради това програмата беше критикувана от някои икономически експерти като неустойчива.

Съществуват още два вида жилищни заеми за двойки, които се опитват да купят имот, и двата насочени към слаборазвити градове и села.

През 2021 г. министерството за благосъстояние на селата стартира програма за малки безвъзмездни помощи, които предлагаха до 10 хил. евро на семейства, желаещи да закупят жилище в селските райони. Възможността се предлага на хора под 45 години, включително женени и живеещи на семейни начала двойки, самотни родители и млади земеделци. Кандидатите трябва да са настоящи наематели, да имат диплома по медицина, фармация, земеделие, ветеринарна медицина или да се занимават със занаяти, професии, които са съвместими с живот в провинцията.

В Косово в момента няма жилищни програми, предназначени специално за млади хора. Но през декември 2024 г. парламентът на Косово прие законопроект за социално и достъпно жилищно настаняване.

Законът поставя основите на осемгодишна национална жилищна стратегия и предлага създаването на Жилищна агенция, която да контролира и да централизира изпълнението ѝ. Той въвежда инициативи за достъпни жилища, включително субсидии за закупуване на апартаменти, насочени към млади хора от 17 определени групи.

Законът разширява социалните помощи за жилища и за хората, които не могат да си позволят жилища на пазарни цени, като ограничава наема до 30% от доходите на семейството. Младите хора са нова целева група, въпреки че законът все още не предвижда конкретни мерки за тях.

Могат ли социалните жилища да бъдат решение?

В Западна Европа социалните жилища са предназначени не само за семейства с ниски доходи, а и за граждани, които получават минимална заплата като начин да им се помогне да навлязат на имотния пазар. Положението е съвсем различно в Сърбия, Косово и Албания.

Въпреки нарастващия брой хора, които се борят с достъпността на жилищата, ограничените социални жилища в тези страни са запазени почти изцяло за най-уязвимите групи. Дори и тогава списъците с чакащи остават дълги.

В Албания социалните жилища – публични и частни, съставляват едва 0,1% от общия жилищен фонд, според доклад на Икономическата комисия за Европа на ООН от 2014 г.

В Сърбия държавата притежава едва 0,5% от пазара на недвижими имоти, като предлага тези жилища под наем или за продажба на субсидирани цени.

В Косово социалните жилища се регулират от общините и все още не са превърнати в централизирана национална програма. От 2003 до 2024 г. повечето общини са построили или разпределили отделни сгради, предназначени специално за социални жилища. Според данни на Министерството на околната среда, териториалното планиране и инфраструктурата 20 общини в момента управляват програми за социални жилища, всички основани на един и същи модел – самостоятелни сгради, в които живеят само включени в програмата ползватели на социални жилища.

Недостигът на общински и социални жилища е предизвикателство не само в Западните Балкани, а води до все по-голяма загриженост в целия Европейски съюз.

Само 8% от наличния жилищен фонд в съюза е класифициран като социални жилища, по данни на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР).

Макар че през последните години нито една страна от Западните Балкани не е регистрирала протести, свързани с жилищата, гражданите на няколко страни от ЕС излязоха на улицата, като поискаха от правителствата да приемат мерки за справяне с жилищната криза.