Жилищната криза на Балканите – проблем от десетилетия

През последните седем години 26-годишната Деяна Стосич живее под наем в сръбската столица, след като се преместила от малък град в южната част на страната. Стосич наскоро намерила работа при по-висока заплата като координатор в частна компания в Белград, но разходите за живот остават високи и тя няма планове да напусне сегашното си споделено жилище, пише EU Observer.

„Отнема ми час и половина да стигна до работа, но не мога да си позволя да се преместя по-близо до офиса, който се намира в един от най-скъпите квартали на Белград. От няколко години насам харча половината от заплатата си за сметки и наем“, споделя тя.

Преди няколко години Министерството на пространственото планиране, неправителствена организация, базирана в Белград и специализирана в градското развитие, създаде карта с отворен код, която събира обяви за наеми и продажби на пазара в Белград и ги сравнява със средните и медианните заплати. Опитът на Стосич е широко споделен, в повечето части на Белград картата в момента е оцветена в червено, което показва, че жилищата съвсем не са достъпни.

Стосич казва, че от известно време мечтае да си купи собствен апартамент. Неотдавна сръбското правителство започна програма за отпускане на заеми за хора на възраст между 20 и 35 години, които купуват първия си имот.

Въпреки че първоначалната вноска е само един процент, за да се класират за програмата, гражданите трябваше да имат дългосрочен договор, а безработните – поръчител.

След като много хора изразиха недоволството си, сръбското правителство промени закона през май, като позволи на хората с временни договори да кандидатстват при същите условия като безработните, които се нуждаят от поръчител.

Промяната означава, че Стосич вече отговаря на условията за участие в програмата, като преодолява препятствието, което някога представляваше липсата на дългосрочен договор.

В момента наемът на апартамент с една спалня в центъра на Белград може да струва между 600 и 1200 евро, по данни на сайта Numbeo. В покрайнините на сръбската столица цените варират между 300 и 650 евро за едностаен апартамент. Тези суми не включват месечните разходи за комунални услуги.

Евростат определя достъпното жилище като имот, разходите за който не надвишават 40% от разполагаемия доход на домакинството. Според Марко Аксентиевич от Министерството на пространственото планиране това включва разходите за наем или ипотека и месечните сметки.

Средната заплата през декември 2024 г. е била 837 евро, според Статистическата служба на Сърбия. Много работници обаче печелят по-малко. По-точно отражение на обичайния доход е медианната заплапа – средната точка в разпределението на заплатите, статистика, която илюстрира средните доходи и подчертава неравенството в доходите. През декември 2024 г. средната заплата в Сърбия е била 677,60 евро.

„Това означава, че едно тричленно семейство с два средни дохода в Белград може да плаща до 400 евро за наем и сметки, без това да представлява финансово бреме“, казва Аксентиевич. Въпреки това апартаментите, които в момента се предлагат на тази или по-ниска цена в столицата на Сърбия, са „предимно студиа“, допълва той. „Трябва да избират между това да се свият в малко пространство или да плащат повече, отколкото могат да си позволят. Положението е тревожно“.

Аксентиевич обяснява, че повечето хора, работещи в гражданския сектор, образованието и услугите, където заплатите често са под средните, не могат да си позволят да живеят близо до работното си място.

Пандемията от Covid-19, последвана от войната в Украйна, значително увеличи разходите за живот и засили продължаващата жилищна криза в Европа.

„Цените на наемите в Белград се повишиха през 2022 г., като нараснаха с до 50% за по-малко от година. Скокът се дължеше до голяма степен на пристигането на хиляди руски граждани, които напуснаха страната си, след като Русия нахлу в Украйна преди повече от три години“, коментира City Expert, една от най-големите агенции за недвижими имоти в Сърбия, пред K2.0.

След резкия скок цените постепенно спаднаха през следващите две години – с около 20% през 2023 г. и с още 10% през 2024 г.

С нарастването както на цените на жилищата, така и на наемите, жилищата се превръщат във все по-голямо финансово бреме в Западните Балкани, регион, който през последните пет години отбеляза един от най-резките ценови скокове в Европа.

В градове като Белград, Тирана и Прищина общата стойност на наемите и на комуналните услуги се доближава или дори надвишава средната месечна заплата.

Нарастващата разлика между търсенето и предлагането продължава да повишава цените на недвижимите имоти и на наемите, което прави жилищата все по-недостъпни, особено за младите хора и за хора от уязвимите социално-икономически групи.

Гражданите на Косово се установяват в недостъпни райони

Миналата година беше важен момент в градското развитие на Косово. За първи път малко над половината от населението живее в градски райони в сравнение с 38% през 2011 г., сочат данни на Програмата на ООН за устойчиво градско развитие.

„Това представлява значителна промяна към градския начин на живот и отразява по-широките социално-икономически промени, които се случват в цялата страна“, казва Беснике Кочани, съветник по пространственото и градско развитие от ООН-Хабитат.

Войната в Косово от 1998-1999 г. оказа значително въздействие върху наличностите от жилища. Според Кочани 40% от тях са били разрушени или силно повредени. В отговор на това голяма част от селското население се е преместило в градовете в търсене на подслон.

„В резултат на това в жилищния сектор се наблюдава значително увеличение на неофициалното строителство, особено в началото на 21-ви век. Това се дължи основно на слабия институционален надзор и недостатъчното пространствено планиране“, отбелязва Кочани.

Градските райони в Косово станаха по-гъстонаселени, доминирани от многофамилни жилищни сгради, които често са изграждани, без да се отчитат капацитетът на инфраструктурата или градоустройствените разпоредби. Това доведе до безконтролно разрастване на градовете, нарастващ натиск върху обществените услуги и задълбочаване на различията в развитието на общините.

Някои райони, особено Прищина, преживяха нов строителен бум през последните години.

Увеличението в процента на празните жилища е тясно свързано с процента на голямата диаспора на Косово, като стотици хиляди граждани живеят и работят в чужбина, особено в Западна Европа. Много членове на диаспората инвестират в недвижими имоти в родните си градове като план за бъдещо пенсиониране, форма на финансова сигурност или принос за наследството на семейството си.

Въпреки това тези имоти често остават незаети през по-голямата част от годината, тъй като собствениците им се връщат само по време на празници или за посещения през лятото. Макар че този тип инвестиции стимулират строителната дейност, те също така изкривяват пазара на жилища, като намаляват предлагането на налични жилищни имоти и допринасят за завишените им цени.

В Прищина наемът на апартамент с една спалня струва между 225 евро за имоти в покрайнините и над 300 евро за тези в центъра на града, по данни на Numbeo.

Обявите за имоти на сайтовете на агенции за отдаване на жилища под наем като Re/Max Kosova и Infinity Property показват, че обявите за апартаменти с една спалня под 300 евро почти не съществуват. Апартамент с три спални обикновено се отдава под наем за над 300 евро извън центъра на града и за над 600 евро в централните райони.

Няма официални данни за това колко са се повишили цените на имотите в Косово през последните години. „По мои изчисления увеличението през последните години е около 20-30%“, казва Дритон Тафалари, експерт по жилищно строителство и градско развитие.

След като анализирал тенденциите в средните заплати и цените на имотите, Тафалари обяснява, че човек, който получава средна заплата в Косово, би трябвало да работи два месеца, без да харчи за нищо друго, за да си позволи един квадратен метър от имот.

„Това е почти двойно повече от времето, което един гражданин на ЕС трябва да работи, за да си позволи да купи един квадратен метър“, добавя Талафари.

Дори без официални данни е явно, че цените на недвижимите имоти в Косово са се повишили рязко. През 2014 г. апартамент с площ от 64 кв. м в квартал „Руга Б“ е струвал 720 евро на кв. м. Днес средната цена в същия квартал надхвърля 1300 евро на кв. м.

Макар че наличностите от жилища в Косово са се подобрили, достъпността остава основен проблем, и то не единственият. Кочани отбелязва, че дефицитът на инфраструктура е широко разпространен както в официалните, така и в неофициалните селища, включително проблеми с водоснабдяването, канализацията, енергията и транспорта.

Сред страните в региона Косово отчита най-ниската средна заплата, като доходите са значително под стандартите в региона. Най-актуалните официални данни от декември 2024 г. показват средна нетна заплата от 552 евро. Албания се нарежда между Белград и Прищина по нива на доходите, като средните месечи доходи са с около 30% по-ниски от тези в Сърбия и около 37% по-високи от тези в Косово.

(Продължава на следващата страница)