Има сигнали за интерес от чужди инвеститори към бизнес имоти у нас след еврото

Обемът от сделки на офис пазара е най-високият от 10 години

2025 г. е била успешна за офис пазара в София, като над 200 хил. кв. м са били отдадени под наем, най-високият обем на сделките за последните десет години, съобщи Йоана Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton. „Пазарът е стабилен, с леки наченки на ръст през 2025 г.“, обеляза тя.

Продължава тенденцията голям процент от сделките да са свързани с подновяване на съществуващи вече договори за наем в съществуващи сгради на пазара - 42% през миналата година, или с над 8000 кв. м повече спрямо 2024 г. Същият дял имат и сделките за преместване в други сгради, обичайно на същата квадратура, те са били с 2000 кв. м повече спрямо 2024 г. Само 14% от сделките с офиси са били свързани с разширяване и се очаква тенденцията да се запази и през тази година. По-рядко са се сключвали и сделки за преотдаване на вече наети площи, обикновено за по-кратък срок от една до три години в сравнение със средно пет години за останалите видове сделки с офиси. Те съставляват само 2% от пазара, сочат данните на Forton.

Наемателите търсят нови, висок клас сгради – девет от десетте сгради с най-голяма площ, заета от нови наематели през миналата година, са били със зелен сертификат, като цените там са продължили да се покачват и са достигнали средно 14-18 евро на кв. м. Шест от тези десет сгради са били завършени през последните четири-пет години, а пет от десет се намират в района на Цариградско шосе. Това се дължи и на по-големия сграден фонд там, като по булеварда са се обособили три добре развити бизнес хъба около Metro, The Mall и „София Тех Парк".

Наемателите, които вече са влезли в офис сгради, също търсят висок клас проекти – осем от топ десет на сградите с най-много площ с подновени договори са били със зелен сертификат, а четири от тях са се намирали в района на Цариградско шосе.

Над половината от офис площите в София са с наематели от IT сектора и се очаква тази тенденция да се запази. IT компаниите са наели с 12 хил. кв. м повече площи в сравнение с 2024 г. Наемателите от сектора на професионалните услуги – счетоводни фирми, адвокати, архитекти, консултанти, R&D компании, са наели 13% от офис площите в столицата, а финансовите компании имат дял от 7%.

Общият обем на офис площите в София надхвърля 2 млн. кв. м, като 68% от тях са сгради клас А, а 32% - клас Б. Свободните площи са 12,3% и намаляват в сравнение с предишните години, съобщи Димитрова. Тенденцията е наемателите да се местят от сгради клас Б в сгради клас А и това се вижда по дела на свободните площи – 10,92% за най-качествените проекти и 15,3% за по-старите и компромисни. Разминаването води до все по-голямо разтваряне на ножицата при цените между офисите клас А и Б. Наемите на офис площите с най-централно разположение и в най-висок клас проекти вече достигат 20 евро на кв. м, докато офисите клас Б се отдават за 10-11 евро на квадрат в зависимост от района и състоянието на сградата.

Ниският процент свободни площи в центъра от 5,6% също допринася за повишаването на наемните цени там. В същото време празните офис площи по основните булеварди - Цариградско шосе, бул. „България“, бул. „Тодор Александров“ и бул. „Черни връх“ са 12,8%, в широкия център са почти 10 на сто, а в предградията делът им е най-висок - 14,5%.

За следващите две-три години се очаква да бъдат завършени 241 хил. кв. м офис площи, разпределени в 24 проекта. От тях 135 хил. кв. м ще бъдат завършени тази година спрямо 26 300 кв. м през миналата година, разпределени в шест сгради. Забавянето на започването на ново строителство и на получаването на акт 16 при някои проекти е причината за по-ниския обем през миналата година, според Димитрова.

Остър недостиг на складове, бурно развитие на ритейл паркове

231 хил. кв. м са проектите за складови и производствени площи в строеж, от които под половината са за отдаване под наем, а не за собствени нужди. Общият обем на такива площи на пазара в София достига 2,3 млн. кв. м, като отново преобладава частта за собствено ползване, само една трета са предназначени за отдаване под наем. „Всеки квадрат складова площ, който се построи, вече е реализиран“, отбеляза Станимира Пашова. Средните цени на складовите площи достигат 5,6 евро на кв. м и са нараснали с 3,7% на годишна база.

През миналата година са били завършени 14 проекта за търговски площи, сходен брой се очаква и през тази година. Открити са били много търговски обекти в моловете и ритейл парковете, като преобладават магазините за дрехи, храни и електроника. Новооткритите търговски обекти са били с обща площ от 160 хил. кв. м, като 27% са се намирали в молове, а  73% - в търговски паркове, сочат данните на Forton.

„Основният ръст е съсредоточен при ритейл парковете, тъй като техният финансов модел е по-благоприятен за инвеститорите и за ползвателите и позволява да се откриват паркове в по-малки населени места, с по-малък достъп до потребители“, обясни Пашова. Ритейл парковете у нас почти са се утроили, но от много ниска първоначална база, отбеляза тя и допълни, че това е естествен инвестиционен процес и към момента няма заплаха за свръхнасищане на този сегмент от пазара.

Цените на търговските площи достигат средно 47 евро на кв. м в моловете и 13 евро на квадрат в търговските центрове, което е повишение със съответно 9,3% и 4% на годишна база.