Шенген и еврозоната засилват доверието на инвеститорите към бизнес имотите у нас

Влизането на България в Шенген и по суша от началото на миналата година, добрите нива на потреблението и очакването през 2025 г. за влизане на страната ни в еврозоната, което стана факт от 1 януари, са се превърнали в предпоставка за изключително добра година за пазара на бизнес имоти у нас и са засилили доверието на местните инвеститори. Тези фактори създават възможност и за по-голяма активност на потенциални чуждестранни инвеститори. Това коментира Верка Петкова-Шекерова, изпълнителен директор за България на консултантската компания CBRE.

При инвестициите в бизнес имоти преобладава смяната на собствеността с цел доходност, но през миналата година е имало и много сделки за собствено потребление. В офисния сектор, който е бил най-активният сегмент от пазара на бизнес имоти, такива сделки бяха покупката на „България офис център“ от „Борика“, която отбеляза навлизането на институционален инвеститор в сектора, и придобиването на бизнес център „Оскар“ от Пощенска банка, съобщи Шекерова. Типична инвестиционна сделка беше придобиването на „ФеърПлей Бизнес хъб“ в квартал „Хладилника“ от дружеството „Фърст Биг Ориндж Гардън“.

Сегментът на търговските площи също е бил активен, движен основно от ритейл парковете. Но миналата година и един от големите търговски центрове в страната – Mall Plovdiv, смени собствеността си, придобит от TSH Investment. В края на 2024 г. същото дружество стана собственик и на Park Center Sofia.

На добър интерес са се радвали и индустриалните площи, като той е бил съсредоточен основно върху имоти за собствени нужди с производствена цел. Епицентърът на пазара е бил около Пловдив.

Миналата година обемът на инвестиционните сделки е бил най-добрият за последните пет години, като по данни на CBRE е надхвърлил 360 млн. евро. През 2025 г. местните инвеститори са доминирали във всички класове активи, като се е наблюдавало продължаващо компенсиране на доходността, най-вече при офисите и индустриалните имоти. Очаква се активността да остане стабилна през 2026 г., а инвеститорите ще следят внимателно доходността за потенциални промени, коментира Веселина Спасова, специалист по пазарни проучвания в CBRE.

София - лидер в Югоизточна Европа по ръст на наемите на офиси

През 2025 г. предлагането на офис площи в София е останало ограничено с малко над 30 хил. кв. м, които са влезли в експлоатация. Общият обем е нараснал с около 1% за година. Наемите на офис площи в София се движат в границите на 17,5 евро на кв. м на месец за офиси клас А и 10-12 евро на квадрат за клас Б. CBRE очаква те да се повишат през 2026 г. и София да бъде лидер по ръст на наемните нива в Югоизточна Европа с покачване от 9%.

Общият процент на свободните офис площи намалява до 12-13%, а доходността при офисите е 7,50%. Пазарът на спекулативни площи в столицата е 1,886 млн. кв. м, а над 400 хил. кв. м са в процес на строителство. Очаква се през 2026 г. на пазара да се добавят още 150 хил. кв. м, което означава ръст на предлагането с 10% на годишна база. Expo Forest Office Park, Sky Fort, AYA Business Center са сред големите офис проекти в строеж в София към момента.

Процентът на свободните площи е продължил да спада през 2025 г., подкрепен от устойчивото търсене на висококачествени офис площи. В централния бизнес район незаетите площи са малко над 9%, докато в периферните зони варират между 14 и 15%.

„Търсенето от наемателите остана активно. Те са съсредоточени върху модерните, устойчиви и гъвкави решения, а хибридният модел все още доминира на пазара“, отбеляза Спасова. А Шекерова коментира, че IT и аутсорсинг индустрията продължава да е водещ ползвател на офис площи с релокации, преподписвания и гъвкави решения. Все по-важни стават допълнителните възможности, които предоставят сградите, и добрата им обезпеченост с градски транспорт и възможности за паркиране.

Все повече наематели искат да сключат наемен договор за пет или повече години, посочи Шекерова, като уточни, че по-дългите срокове на договорите все още не са тенденция, но ако се потвърдят през тази година, ще имат добър ефект върху инвестиционния пазар.

Очакват се нови марки на пазара на търговски площи

Завръщането на служителите в офисите се е отразило положително на представянето на моловете в София през миналата година. CBRE очаква разширяване на предлагането на търговски площи на пазара с 20% тази година. През 2025 г. пазарът се е сдобил с 49 хил. кв. м нови площи в ритейл парковете, съсредоточени основно в София.

Обемът на търговските центрове в столицата е 396 хил. кв. м, а  ритейл парковете в строеж в България са около 190 хил. кв. м. Сред ключовите проекти, които се строят, са Sofia Outlet Village, Holiday Park Vitosha, „Пиргос парк“ в Бургас. Моловете заемат 56% от общия обем на търговските площи у нас, а 44% са за ритейл парковете, но делът им продължава да нараства.

Наемните нива в моловете варират между 22 и 25 евро на кв. м на месец, а в ритейл парковете са между 10 и 13 евро на квадрат за месец. Търговските центрове носят малко по-висока доходност на инвеститорите от 8% спрямо 7,5% за ритейл парковете.

„Представянето на търговските площи беше стабилно. Ритейл парковете бяха най-активни и допринесоха за развитие на по-добра инфраструктура и свързаност с градския транспорт в зоните, в които бяха развивани“, коментира Шекерова.

При търговските центрове дейността е била свързана основно с ребрандиране, препозициониране, разместване на наематели, по-голям фокус върху преживяването на посетителите. Миналата година навлизането на нови марки на пазара е останало ограничено, но в следващите 12 до 18 месеца се очаква раздвижване, включително с монобранд концепции на марки, които присъстват под друга форма, каза Шекерова.

(Продължава на следващата страница)