Офисите и местният капитал диктуват пазара на бизнес имоти в България

2025 година бе поредното доказателство, че в политиката и икономиката няма нищо сигурно – както у нас, така и по света. Investor.bg обобщава най-важното от изминалите 12 месеца в годишната си секция „Икономиката през 2025“.

2025 г. беше динамична за пазара на бизнес имоти у нас в унисон с тенденциите в Централна и Източна Европа. Пазарът остава доминиран от местни играчи, международни инвеститори нямат интерес за навлизане на пазара в страната ни. Офис секторът беше доминиращ в инвестиционната активност и през тази година, като от началото на годината до края на септември най-малко шест офис сгради в София с брутна отдаваема площ от 50 хил. кв. м са сменили собствеността си, по данни на консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.

До септември около 230 млн. евро са инвестирани в бизнес имоти в страната ни, а очакванията са до края на годината инвестициите да надхвърлят 300 млн. евро, сочат данни на консултантската компания Colliers. Това ще бъде малко под обема за 2024 г., който достигна 385 млн. евро. „Като цяло годината беше много добра и с по-висока активност от средното за последните пет години“, коментира пред Investor.bg Георги Киров, партньор и директор „Капиталови пазари“ в Colliers.

Високата активност е в унисон с тенденциите на пазара на бизнес имоти в Централна и Източна Европа. През първото полугодие на тази година той привлече инвестиции за 5,4 млрд. евро, което е ръст с 51% на годишна база, по данни на консултантската компания Cushman&Wakefield. Това превърна първите шест месеца на 2025 г. в най-силните от няколко години насам. Една от важните новости беше завръщането на глобалния капитал на пазара на бизнес имоти в ЦИЕ, подкрепен от стабилната икономика в региона, която постига относително висок растеж при ниско ниво на безработицата.

„Пазарът в България е най-малкият в региона като обем инвестиции на глава от населението. Основната причина е липсата на институционални купувачи на нашия пазар. Дори местните социално-осигурителни и застрахователни дружества не са голям инвеститор в България, а за чуждите нашата държава, за съжаление, е екзотика“, коментира Георги Киров. Причината за това според него са лошото имиджово позициониране на страната от гледна точка на върховенство на закона, липсата на стабилна управляваща коалиция през последните години и на стабилни институции.

През последните 20 години пазарът на сгради с доход в България е с по-висока възвръщаемост от останалите страни в ЦИЕ. Сега тя е средно около 7,5% за България срещу средно 6% за региона, отбелязва Киров. Въпреки това пазарът в страната ни остава извън полезрението на инвеститорите.

„Основен сегмент за инвестиране в България са офисните площи главно поради покупки на ползватели на офисно пространство, а не за отдаване под наем. В ЦИЕ най-ликвидните сегменти са логистичните площи, офисите и търговските площи“, казва Киров. Той не очаква по-засилен интерес с приемането на еврото като официална валута от 1 януари 2026 г., тъй като това няма да промени посочените проблеми на пазара. „Разбира се, рискът става по-малък, търговските банки ще освободят собствен капитал, който стои като резерви и от януари ще бъде на разположение за повече кредитиране. Това би наляло още инвестиции в имоти, но фундаменталната причина пазарът ни да е подценен се крие главно в правовата рамка и институциите“, изтъква Киров.

Офис пазарът превключи на по-висока скорост

През 2025 г. офис пазарът се възстанови и се доближи до нивата преди Covid. Активността от гледна точка на нетно и брутно усвоени площи е с 13% по-висока спрямо 2024 г., сочат данни на Colliers, а нивата на свободните площи плавно намаляха до 12,4% към края на септември, по данни на Forton.

„Първокласните имоти в централната градска част, както и в най-предпочитаните офис локации отбелязаха ръст на наемите на фона на относително ограниченото ниво на предлагане в тези зони. Запази се и интересът към качествени споделени пространства и т. нар. flex офиси, които надхвърлиха общ обем от 11 хил. работни места и достигнаха 4% от общото офисно предлагане“, казва пред Investor.bg Иглика Йорданова, управляващ партньор в Colliers България.

Към края на септември малко над 300 хил. кв. м офис площи са в процес на строителство в София, където основно е съсредоточен офис пазарът у нас, сочат данните на Colliers. Те са разпределени в няколко по-големи проекта в зони, към които има траен интерес от наематели поради добрата транспортна обезпеченост, близост до мултифункционални сгради и паркове. „В тези райони инвеститорите са по-смели, като част от тях разчитат на разширяване на клиентската си база от предходни проекти с добра реализация. Но в столицата има райони, които в преценката на предприемачите се свързват с по-висок риск при привличането на наематели и там инвестиционните проекти липсват или са рядкост“, отбелязва Йорданова.

Характерно за офис пазара у нас е, че почти половината от активността е свързана с предоговаряния на съществуващи площи, а разширяванията са сравнително ограничени. Най-търсени от офис наемателите са сградите по булевардите „Цариградско шосе“ „Черни връх“, „Никола Вапцаров“, „България“ и „Тодор Александров“. Интерес има и към периферните райони – Околовръстен път, бул. „Александър Малинов“, летището.

„Изискванията на наемателите към офисите стават все по-високи от гледна точка на цялостна среда в и около сградата, технически характеристики на сградните системи, качество и обем на довършителните работи в наетите пространства, зелени стандарти и сертификати, ниво на управление и поддръжка“, казва Иглика Йорданова. „Към тях се добавя необходимост от гъвкавост за разширения и трансформации на пространствата, както и  от интегриран подход на наемодателя в създаването на миниобщество с акцент върху събития, забавления, спорт и социални каузи“, допълва тя.

Една от големите офис сделки през третото тримесечие беше за Bulgaria Office Center на бул. „България“, която е с площ от 5500 кв. м и беше придобита от „Борика“ АД за 11,5 млн. евро. Компанията за платежна и картова инфраструктура планира да събере там всичките си 320 служители до есента на 2026 г. В края на октомври стана ясно, че Siemens е продала централата си на ул. „Кукуш“ в кв. „Захарна фабрика“ с площ от близо 10 хил. кв. м на цена от 13,4 млн. лв. Купувачът е „Уест Парк Пропъртис“, където едноличен собственик на капитала е „Браво Холд“ АД на Асен Лисев. Siemens ще премести централата си в новостроящата се сграда NV Tower 2 на бул. „Г.М. Димитров“. В края на август беше съобщено, че Пощенска банка е придобила бизнес център „Оскар“ на бул. „Васил Левски“ в близост до НДК. Сградата е с площ от близо 7000 кв. м и там преди време се намираше централата на „Алфа Банк“. Цената на сделката е около 39 млн. евро.

Според Иглика Йорданова ефектите от приемането на България в еврозоната от 1 януари 2026 г. са повлияли на представянето на сектора на недвижимите имоти и са повишили инвеститорската активност през цялата 2025 г. „Подобрените кредитни рейтинги помагат в привличането на чуждестранен капитал и се надяваме новонавлизащите компании в страната да се отразят положително на обема усвоени офис площи“, отбелязва тя.

„Строителните предприемачи ускориха планирането, като очакваха по-достъпно финансиране и намален валутен риск. Това даде старт на няколко мащабни офис проекта и бяха направени заявки за нови през 2026. Фактът, че висококачествените офиси клас А подобриха осезаемо наемните си нива, достигайки до 18 евро на кв. м за премиум активите, а нивата на заетост продължиха да спадат, действа стимулиращо на инвеститорите в сектора“, допълва Йорданова.

Активен и стабилен пазар на търговски площи

Ритейл парковете изцяло доминираха на пазара на търговски площи у нас и през тази година, като по данни на Forton над половината от инвестиционната активност е насочена към градове извън топ пет в страната ни. В същото време само един търговски център е планиран за изграждане, като се очаква строителството му да започне през 2026 г.

„През 2025 г. пазарът на търговски площи в България демонстрира висока активност и стабилност, основно движен от обемите на потребление и планове за разрастване на местни и международни търговци на масови стоки“, коментира пред Investor.bg Димитринка Раковска, директор „Търговски площи“ в Colliers.

По данни на консултантската компания в моловете са били усвоени над 30 хил. кв.м нови площи при средни нива на заетост от 95-97%. „Това показва устойчив интерес към утвърдените проекти“, отбелязва Раковска.

Най-голямата сделка с търговски център тази година беше придобиването на Mall Plovdiv от собствениците на Park Center Sofia. Mall Plovdiv, който беше собственист на ирландския инвестиционен фонд Avestus, е един от трите големи търговски центъра в Града под тепетата, като отвори врати през 2009 г. Към края на 2024 г. 98% от площите му бяха отдадени под наем.

При ритейл парковете нови обекти през 2025 г. бяха открити в София, Пловдив, Русе, Плевен и в редица по-малки населени места, с общ обем над 80 хил. кв.м, а поне десет нови проекта стартираха активна фаза на строителство, сочат данните на Colliers.

„Ритейл парковете продължиха да бъдат най-динамично развиващият се сегмент на пазара на търговски площи у нас. Форматът се утвърди като предпочитан от търговците поради ефективността и гъвкавостта си за тях, а също и поради популярността си сред потребителите“, коментира Раковска. Тези проекти се превръщат в ключови локации за нови инвестиции, както и за експанзия на международни и местни брандове, които търсят оптимално присъствие на пазара, допълва тя.

Секторът на ритейл парковете е с обем от 656 хил. кв. м, като тенденцията е в следващите две години да достигне и изравни обема на търговските площи в търговските центрове, които достигат малко над 800 хил. кв. м, сочат данните на Forton.

Наемните нива останаха стабилни, като в София и големите градове има тенденция за лек ръст поради ограниченото предлагане и силното търсене на модерни търговски площи.

„Пазарът на ритейл парковете навлиза в етап на зрялост, което води до по-внимателно и селективно планиране на нови проекти. Въпреки това потенциалът за развитие остава значителен, особено в по-големите градове и периферни райони, където все още има недостиг на модерни търговски формати“, казва Димитринка Раковска. Тенденцията е към по-големи и диверсифицирани ритейл паркове, които надграждат основния микс с мода, заведения, услуги, спорт и забавления, като се превръщат в „социални хъбове“.

Тя очаква фокусът да остане върху София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Благоевград.

През май в столичния квартал „Хаджи Димитър“ започна строителството на търговски парк с площ от 14 хил. кв. м. Инвеститори в проекта Estrea Park са българската компания за инвестиции в бизнес имоти Park Lane Development и белгийският фонд Mitiska REIM, които работят в партньорство с Европейската банка за възстановяване и развитие. Инвестицията е за 20 млн. евро, а очакванията са ритейл паркът да отвори врати в средата на 2026 г.

Тази година беше официално открит и първият в София и шести в страната търговски комплекс Holiday Park на бул. „Никола Мушанов“ в район „Красно село“ с 32 хил. кв. м търговска площ. Инвеститор и собственик на проекта е компанията „Видеолукс Холдинг“ и той разполага с 30 магазина и заведения на български и международни брандове.

Ритейл парк Jumbo Plaza на бул. „Ботевградско шосе“ в София беше преименуван на XOPark Sofia, като се разрасна четири пъти до 85 хил. кв. м. Собственик е инвестиционното дружество „Тринити Кепитъл“, което притежава и управлява още три ритейл парка под бранда XOPark в Ямбол, Хасково и Пловдив.

„През 2026 г. пазарът на търговски площи в България навлиза в нов етап на развитие, който ще се характеризира с диверсификация и качествен растеж, а не с масова експанзия“, смята Димитринка Раковска. „След години на динамично строителство и бързо разширяване акцентът ще се премести върху оптимизация на съществуващите проекти и инвестиция в нови проекти с комбинирани функции. Ритейл парковете ще продължат да бъдат двигател на пазара, като географската експанзия ще бъде селективна и стратегическа, но ще се появят и нишови формати в периферни райони, където все още има недостиг на модерни търговски площи“, допълва тя.

Факторите, които ще оказват най-силно влияние върху пазара, са променящото се потребителско поведение, ценовата чувствителност и търсенето на повече стойност и преживявания, макроикономическата среда, технологичните иновации, инвестиционната активност и растящото значение на туризма за търговските локации. „Въпреки предизвикателствата 2026 г. обещава да бъде година на стратегическо преструктуриране и създаване на нови стандарти за ритейл сектора в България“, отбелязва Раковска.

Пазарът на складове и производствени обекти – скучен, но стабилен

До средата на 2025 г. бяха сключени сделки за отдаване под наем на складови площи с общ обем от малко над 23 хил. кв. м, сочат данни на Colliers. Очакванията са до края на годината отдадените площи да достигнат нивата от миналата година, които бяха приблизително 100 хил. кв. м. Свободните площи на пазара във и около София са едва 2%. Наемите за складови площи клас А към края на третото тримесечие достигат 5,60 евро на кв. м, а възвръщаемостта от такива обекти се задържа на ниво от 7,25%, сочат данните на Forton.

„Наемите на производствени площи в София са малко над нивата в ЦИЕ, което се обяснява с малкото предлагане и по-високите изисквания за пожаробезопасност и земетръс – те увеличават строителната себестойност“, коментира Георги Киров.

Към края на третото тримесечие в процес на изграждане са около 30 обекта с обща площ от около 348 хил. кв. м., показват още данните на консултантската компания. Под половината от тези площи са спекулативни.

Общият обем на производствените и складови площи във и около София достига 2,33 млн. кв. м, показват данните на Forton. През годината завършването на сгради 3 и 4 в Логистичен парк „Ист Ринг“ добави 12 800 кв. м към спекулативния обем в града. Според консултантската компания до края на годината обемът на спекулативните площи ще достигне 850 хил. кв. м след завършването на още няколко проекта, включително на водещия играч в сегмента CTP.

„Инвеститорите в производствени и складови площи са уверени и с положителни нагласи, но освен по-високата строителна себестойност на пазара има още няколко проблема. Няма консолидирана земя, която може да се презонира и застрои. От 2008 г. няма масово изкупуване на поземлени имоти от реститути и на практика съществуват малко консолидирани поземлени имоти“, отбелязва Киров.

Освен това локацията на България е в периферията на ЕС, което не помага за привличането на логистични хъбове, които да обслужват в радиус определени зони, добавя той. „Тъй като сме в периферията, бизнеси, които оперират в България, се обслужват логистично от Румъния, Полша или Унгария“, изтъкна Киров.

В обобщение инвеститорите не са предпазливи, но поземлените имоти са скъпи, както и цената за построяване на складове, което в комбинация с по-малко търсене поради локацията на държавата води до значително по-малко обеми построени и отдадени под наем площи, казва той и допълва, че приемането на еврото няма да промени пазара. „От гледна точка на логистичните компании по-скоро също няма да има сериозно подобрение, тъй като Валутният борд има успешна история от 1998 г. По-скоро приемането на България в Шенген може да има положителен ефект в търсенето на складови площи поради по-лесното придвижване на стоки, хора и правене на бизнес“, коментира Киров и добави, че към края на 2025 г. пазарът на складове е скучен, но стабилен.