Шенген и еврозоната засилват доверието на инвеститорите към бизнес имотите у нас

Пазарът на бизнес имоти в Европа – под влиянието на геполитиката и AI

Изкуственият интелект вече влияе на ефективността на наемателите на бизнес имоти в Европа, използването на площите, оптимизирането на логистиката и инвестирането на капитала, коментира Даниел Биениас, изпълнителен директор на CBRE за Централна и Източна Европа (ЦИЕ).

Войната в Украйна, променащите се съюзи и нарастващия икономически национализъм влияят върху инвестиционните решения. Ново допитване на консултантската компания сред европейски инвеститори в бизнес имоти е показало, че над 60% от тях заявяват, че геополитиката е най-важният фактор, който оформя плановете им. Тя пряко засяга рисковите премии, капиталовите потоци и трансграничните инвестиции, промените стават структурни, а не циклични, изтъкна Биениас.

„Веригите за доставка, разходите за труд и финансиране на заемите стават по-трудни за прогнозиране и това тласка компаниите към решоринг (връщане на производствените дейности в страната), френдшоринг (стратегия за преместване на веригите за доставки в държави, които са политически и икономически съюзници) и осигуряване на логистични площи „за всеки случай“, добави той.

Централна и Източна Европа се намира в източния край на западната икономическа система и се възползва от конкурентоспосбността си при разходите и стратегическото си значение, отбеляза Биениас.

В Югоизточна Европа, където CBRE следи България, Сърбия, Хърватия и Словения, ръстът на БВП и инфлацията се забавят, а пазарите на труда остават стабилни, обобщи Яна Йованович, ръководител „Проучвания“ за Югоизточна Европа в консултантската компания. Миналата година е била силна за пазара на бизнес имоти в Хърватия, а в Словения и Сърбия ръстът е бил по-умерен. „Влизането на България в еврозоната е крайъгълен камък, който ще доведе до промени“, счита Йованович.

В Европа 2024 г. е отбелязала дъното на низходящия цикъл при бизнес имотите и миналата година те са нараснали с около 13%. През 2026 г. се очаква ново увеличение с 5% до 10%, съобщи Биениас.

Скандинавските страни са отбелязали силен ръст, наред с Испания и Италия. От друга страна, големи пазари като Германия, продължават да изпитват затруднения поради проблеми с ликвидността и по-слаба икономика. Според Биениас Югоизточна Европа, която дълго време изоставаше, сега е един от основните двигатели на възстановяването на пазара на бизнес имоти на Стария континент.

В ЦИЕ инвестиционните обеми са нараснали с 21% на годишна база през 2025 г., което е значително над средния ръст в Европа. Обемът на пазара на бизнес имоти в Чехия е надминал този в Австрия. Чехия и Полша продължават да доминират региона с дял от по една трета от пазара.

CBRE очаква, въз основа на допитване сред 800 европейски инвеститори, обемите на пазара на бизнес имоти в ЦИЕ да останат високи. Според Биениас интересът на купувачите остава силен, а почти половината от инвеститорите планират да продадат повече активи тази година. Това е много над средното европейско равнище, добави той. Делът на инвеститорите, които нямат намерение да продават, е намалял под 10%, докато преди две години той е надхвърлял 20%.

„Това вече не е пазар на купувачите, които чакат подходящ продукт. Наличностите нарастват, сделките се отключват и се очаква оборотите да се подобрят значително“, каза Биениас.

Офисите са най-предпочитаният клас активи в Югоизточна Европа и ЦИЕ

В Югоизточна Европа офисите са били най-търсените активи на пазара на бизнес имоти с дял от над 50%, а индустриалните площи са най-слабо развитият сектор поради липсата на продукт, съобщи Яна Йованович. „В Западна Европа офисите са изправени пред структурни предизвикателства заради хибридния модел на работа и дългосрочните притеснения за остаряване на сградите. Инвеститорите наказаха сектора чрез понижаване на цените, намаляване на капиталовите потоци и влошаване на нагласите. Това не важи за ЦИЕ и Югоизточна Европа“, посочи Биениас. Причината е в по-малкия обем на площите в строеж и на завършените офиси – наполовина спрямо дългосрочното средно равнище, и във факта, че търсенето е движено от услугите – аутсорсинг, споделени услуги, IT, научно-развойна дейност. „Тези сектори все още изискват колаборативни, висококачествени офис площи“, отбеляза Биениас.

В Югоизточна Европа предлагането на офис площи през 2025 г. е достигнало 10-годишно дъно от малко над 100 хил. кв. м нови площи на пазара. София и Белград са имали най-голям принос в обема. Ограниченото предлагане и нарастващото търсене са довели до изключително нисък обем на свободните площи в региона, като той е между 2% и 4% в Загреб и Любляна, а в София все още е двуцифрен, но се очаква да продължи да спада. Според Йованович през 2026 г. строителството на офиси в Белград и Загреб ще остане умерено, докато пазарите в София и Любляна трябва да бъдат следени. Комбинацията от малко предлагане и голямо търсене подлага наемите на офиси на натиск към повишение, като те нарастват през последните две години и се очаква тенденцията да се запази и тази година. 

Над половината търговци в ЦИЕ планират да разширят физическите си магазини

Макроикономическата обстановка остава благоприятна за развитието на търговските площи със стабилизирането на инфлацията и подобряването на реалните доходи. Ръстът на електронната търговия се нормализира, а физическите магазини остават централни за търговците в многоканалните им стратегии, отбеляза Биениас. По данни на CBRE около половината от търговците на дребно в ЦИЕ планират да разширят физическите си магазини  и мрежите си от магазини. Ритейл парковете се очертават като доминиращ и нарастващ формат в региона.

В Югоизточна Европа наличностите от ритейл паркове са нараснали с 15%, като Сърбия е водеща с ръст от над 20%, следвана от Хърватия и България с 10%. 300 хил. кв. м ритейл паркове са в етап на строеж, като се очаква България да бъде лидер и най-големият пазар на ритейл паркове в региона.

Компаниите от електронната търговия и промишленото производство са най-големите ползватели на индустриални и логистични имоти в ЦИЕ, които се развиват в сложна среда. Биениас отбеляза, че в очакване на мир в Украйна големи инвеститори се позиционират по източните граници на ЕС и цените на терените в Полша в близост до границата с Украйна нарастват значително.

В Югоизточна Европа наличностите от складови площи са се увеличили с 10% в Загреб, който е водещ пазар. Дейността е съсредоточена не само в столиците, но и в други големи или по-малки градове в страните от региона. Въпреки сложната обстановка нагласите към сектора стават положителни и се очаква той да нарасне през 2026 г. София и Белград са с най-ниските наеми на складови площи в Югоизточна Европа.