П. Андреев: Конкуренцията на пазара на имоти в София ще се увеличава

Кога, според Вас, може да се очаква корекция на пазара и в каква степен? В един момент в София имаше почти двоен ръст на издадените разрешителни за строеж, расте и новото строителство в другите големи градове, пазарът може ли изобщо да усвои това предлагане, което се задава?

Надявам се, че обществото е чуло посланието с очакванията за умерен оптимизъм и фактът, че никой от специалистите не се ангажира с прогноза след лятото на 2017 г. Пазарът на имоти е много чувствителен спрямо политическата стабилност и състояние на страната. За съжаление, и този фактор в момента отиде в колонката на неблагоприятните. Моето мнение е, че сериозните предприемачи ще намалят темпото и много внимателно ще оценят риска в инвестиране и предлагане спрямо търсенето.

По отношение на предлагането забелязвате ли тенденция продавачи да задържат оферти с цел изчакване на още по-силен ръст на цените? Стига ли се до крайности при офертните цени според Вас?

Има обосновано високи цени, които са формирани от високата цена на земята и високи строителни разходи – луксозно и скъпо строителство със скъпи материали, централни локации и т.н. Има и обаче необосновани високи цени – обикновено спекулативни. Истината е, че надценените имоти или неправилно концептираните проекти с идея, че продажбата ще компенсира лошата концепция, са с проблемна реализация. Такива имоти или ще се продават бавно и трудно, след което цената им ще бъде намалена, или ако са с неправилна концепция – ще се продадат на загуба. За 25 години предприемачеството от съпътстващо строителния бизнес занимание стана сериозна професия, изискваща широк спектър от знания, опит и обществена отговорност.

Доколко може да се каже, че се появяват нови играчи, които се опитват да „яхнат вълната“ на пазара? Какви са приликите и разликите с периода преди кризата от 2009 г.?

Прилики с предишната „вълна“ – от 2008 и2009 г., има, но има и сериозни разлики. Тогава бумът на пазара беше предизвикан от външни фактори – наличието на купувачи чужденци – англичани и ирландци, после – руснаци. И тогава знаехме, че това щастие няма да трае много дълго. Сега, понеже купувачът е основно българин и в повечето случай плаща в с банков кредит, сигналите за евентуална опасност биха били по-ясни и по-своевременни. Това не означава, че няма да има пострадали.

Тласък на пазара на имоти със сигурност дадоха банките с лихвите по кредити и депозити. Колко дълго може да се задържи тази тенденция?

На този въпрос по-компетентно би отговорил банкер. Моето мнение като предприемач е, че щом като банките преминаха стрес тестовете и са на печалба и след като продължават да дават кредити, тенденцията ще се запази. Докога – не знам. Тук става дума за цена на привлечените средства, за международни банкови пазари, за глобални процеси.

Доколко банките са склонни да финансират строителни проекти, предвид че все още не са прочистили в достатъчна степен балансите си от проблемни активи?

Бизнесът на банките е да дават кредити, а основната им печалба идва от маржа между лихвите по дадените кредити и тези по привлечените пари. Оценката на риска е водещ фактор при финансиране на проекти и това дали банката финансира даден проект е до голяма степен показателно за успеха на проекта и жизнеспособността на предприемача - кредитополучател. От съществено значение е и кредитната история на предприемача, неговите активи и финансово-икономически резултати в момента и със задна дата. Между другото, това може да бъде и ориентир от кого да купите апартамент в строеж – финансирането на проекта с банков кредит означава добра репутация на предприемача. Що се отнася до проблемните активи на банките, всяка война започва с планирани жертви, всяко производство предвижда бракувана стока.