Пет икономически индикатора за жилищните пазари в света през 2023 г.

Неизбежно във време на сътресения е трудно да се прогнозира бъдещето със сигурност, но според консултантската компания Knight Frank следните пет ключови показателя ще имат най-голямо значение за световните жилищни пазари през 2023 г.

Икономическият растеж ще се забави

Някои икономики, особено в Европа почти сигурно вече са навлезли в рецесия, а други като САЩ може скоро да ги последват. Графиката по-долу показва средните прогнози за 2022, 2023 и 2024 г. в света, еврозоната и страните от Г-7. Догодина ще видим забавяне на растежа, но очакванията са то да е умерено по исторически стандарти и следователно да се превърне във възможност за възстановяване на икономиките. Цената на дълга и инфлацията натежават върху нагласите и разходите. Източник: Knight Frank Research, IMF, Capital Economics, Oxford Economics

Инфлацията достигна връхна точка през 2022 г.

Пътят на инфлацията ще определи курса на лихвите и резултатите ще повлияят на цените на глобалните активи. Централните банкери, особено председателят на Федералния резерв Джером Пауъл, признаха, че са сгрешили в предвиждането си, че инфлацията ще бъде временна. В резултат на това те увеличиха усилията си за укротяване на инфлацията.

Решителността изглежда се отплаща и връхната точка на инфлацията вече е зад гърба ни. Инфлацията в САЩ се забавя от юни, като през ноември достигна 7,1%, два процентни пункта по-малко спрямо връхната точка. Изискванията към заплатите може да започнат да се смекчават с намаляването на свободните позиции, а в същото време веригите за доставка се подобряват и цените на петрола намаляват до диапазона 75-80 долара за барел спрямо 120 долара за барел по-рано тази година.

Трябва да отбележим също, че преходната инфлация се отнасяше предимно за трайните стоки, за които има дълъг период между закупуването – например коли, домакински уреди, мебели и т. н. За тази категория показателят достигна връхна точка от 18,7% през февруари, но вече спадна до 2,4% през ноември – едно от най-резките забавяния на инфлацията в историята. Тя може да достигне връхна точка по-късно в Европа и Великобритания заради силното влияние на цените на енергията, но признаците за успокоение на световно ниво са налице.

Лихвените проценти ще достигнат връх в началото на 2023 г.

Заради завръщането на двуцифрената инфлация тази година отбеляза бърза и сеизмична промяна в паричната среда, след като ръководителите на централните банки започнаха да повишават лихвите. Федералният резерв в САЩ вдигна целевата си лихва с 425 базисни пункта през 2022 г. В исторически контекст Фед е повишавал само два пъти лихвите с повече, отколкото през 2022 г. – 538 базисни пункта през 1973 г. и 450 базисни пункта през 1980 г. Английската централна банка и Европейската централна банка вдигнаха лихвите съответно с 325 базисни пункта до 3,5% и 250 базисни пункта до 2,5%. Дори Японската централна банка изненада пазарите този месец с промяна в политиката си, която ще позволи лихвите да варират с 50 базисни пункта спрямо целта ѝ от 0% вместо 25 базисни пункта.

Навлизаме в нов период на определяне на лихви, в който повишенията ще станат по-малки. Австралия и Канада започнаха през октомври, а други страни се присъединиха през декември. Има широки очаквания, че лихвите ще достигнат връхната си точка през първото полугодие на 2023 г. Анализаторите и пазарите имат консенсусни очаквания, че лихвите ще достигнат 5% в САЩ, 4,5% във Великобритания и 3% в еврозоната.

Не е изненадващо, че всичко това извежда на преден план въпроса за достъпността на жилищните имоти, а цените са подложени на тест от смяната на режима. Например, средната вноска по ипотечен кредит между януари и ноември нарасна с 59% във Великобритания и с 48% в САЩ само въз основа на промените в лихвените нива.

Тъй като мнозина анализатори прогнозират, че забавянето на икономиката ще насърчи централните банки да намалят лихвите през четвъртото тримесечие на 2023 г., това може да донесе известно успокоение за сектора. Времето и степента на връхната точка за този цикъл на повишаване на лихвите остава на милостта на инфлацията и е ключов риск за жилищните пазари и инвеститорите.

Безработицата ще нарасне, но съвсем малко

Положителен фактор е, че много икономики започват новия цикъл с относително силен пазар на труда. „

В икономиките от Г-7 средната безработица е 5% по последни статистически данни, което е под нивото от почти 6% година по-рано.

Макар че безработицата вероятно ще нарасне в много икономики със забавянето на растежа или навлизането им в рецесия, не се очаква рязък ръст на броя на безработните. Консенсусните очаквания са за ръст на безработицата от средно 5% през 2022 г. до 5,6% през 2023 г. и 5,7% през 2024 г. Knight Frank Research, IMF, Capital Economics, Oxford Economics

Това, наред с по-големите спестявания в банковите сметки в сравнение с периода преди пандемията, показва, че забавянето на икономиката може да е по-кратко и по-плитко в сравнение с предишни цикли, а това е положително за жилищните пазари.

Американският долар ще изгуби известни позиции

Доларът започна да губи част от силата, която натрупа през 2022 г. Във връхната точка в началото на ноември годишният ръст на долара достигна над 10% спрямо кошница от други основни валути. Това се случи благодарение на повишаването на лихвите от Федералния резерв и статута на убежище на американската валута. Само две валути засилват позициите си спрямо долара през 2022 г. – бразилският реал и руската рубла.

Но с промяната на политиката доларът започна да поевтинява и спадът вероятно ще продължи през 2023 г. След по-добрите от очакванията данни за инфлацията през ноември доларът загуби 1%. Йената постигна ръст благодарение на изненадващия ход на Японската централна банка да промени политиката си при определянето на лихвите по-рано този месец. Преди това йената беше изгубила 20% от стойността си спрямо долара. Паундът също се възстанови от дъното от 1,04% през септември до 1,22 долара, но все още е под нивото от 1,35, с което започна 2022 г.

Докато през 2022 г. купувачите в долари и свързани с долара валути имаха силна покупателна способност, може да видим леко преобръщане на тенденцията през 2023 г.