Жилищният пазар в Ню Йорк е само за богатите

Над две трети от покупките на жилища в Манхатън през миналото тримесечие са били осъществени чрез кешови сделки, което е рекорд. Високите лихви по ипотечните кредити възпират купувачите освен най-богатите, пише Financial Times.

Лихвите по жилищните заеми достигат около 6%, затова близо 70 на сто от покупките на жилища в Манхатън през последното тримесечие на 2023 г. са били осъществени без жилищен заем, съобщава Памела Либман, главен изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Corcoran. Покупките с пари в брой са се увеличили спрямо едва 55% от сделките през същия период на 2022 г.

„Високите лихви по жилищните заеми създават реален дефицит за хора, които нямат силни финанси, необходими за покупка с пари в брой“, отбелязва тя. „Това кара хора, които биха били купувачи на жилища в Ню Йорк, да се насочват към наемите“, казва още Либман.

Данни на Corcoran показват ръст с 4% на новите наемни договори в Манхатън и Бруклин през януари 2024 г. спрямо предходната година, а средните наеми са нараснали до исторически връх от 3950 долара.

„Това ми говори, че хората не са готови да поемат определено ниво на дълг под формата на жилищни заеми“, казва Либман. Високите разходи за обслужване на заемите за купувачите на жилища са създали „дефицит в средния сегмент“ на имотния пазар, като богатите става още по-богати, а купувачите, които не могат да платят в брой, остават встрани от пазара, докато наемите в града продължават да растат, отбелязва тя.

„Причината отчасти е психологическа, тъй като всички смятат, че лихвите ще намалеят. Затова предпочитат да платят в брой сега и да рефинансират по-късно“, казва Либман.

Средната продажна цена за апартамент в Манхатън е достигнала 1,15 млн. долара през четвъртото тримесечие, показват данни на агенцията за недвижими имоти Douglas Elliman. Това е повишение с 5% спрямо същия период година по-рано и е близо до рекордната средна продажна цена от 1,25 млн. долара, постигната през второто тримесечие на 2022 г., точно когато Федералният резерв започна да повишава лихвите.

В резултат на това покупките в града са намалели. Либман сравнява пазара с по-достъпни градове като Шарлът, щата Северна Каролина, където жилищата се продават за дни, често след офертна война. Но в Ню Йорк някои от най-добрите имоти, които излизат на пазара, се задържат с месеци. Миналата година в САЩ бяха сключени под 4 млн. имотни сделки, което е спад спрямо пандемичния връх от 6 млн. сделки, а това „не е добре“, казва Либман.

Томас Райън, имотен икономист в Capital Economics, коментира, че въпреки лекия ръст на сделките през януари жилищният пазар в САЩ „все още на практика е замръзнал“, като сделките са значително по-малко от средното ниво от 5,1 млн. между 2010 и 2019 г.

Покупките с пари в брой вече нарастваха на някои конкурентни пазари в САЩ преди лихвите да започнат да се повишават, казва Ерин Сайкс, брокер на недвижими имоти в Ню Йорк и Маями и икономист в Nest Seekers.

„Много хора купуваха с пари в брой преди, защото трябваше да спечелят офертните войни, а не можете да спечелите, като разчитате на заем. Затова купуваха кеш и получаваха заема след това“, обяснява Сайкс.

Но покупките с пари в брой в среда на по-високи лихви по жилищните заеми са по-опортюнистични, отбелязва тя. „Хората, които са достатъчно агресивни да сключат сделка сега, са тези, които имат ликвидни средства или действат противно на пазара. Те не се страхуват, защото виждат добра възможност за сключване на сделки на по-ниска цена“, коментира Сайкс.

Предизвикателствата пред купувачите в Ню Йорк са задълбочени от хроничния недостиг на жилища, който инвеститорите отдават на регулациите, ограничаващи възможностите на собствениците на имоти да повишават наемите, а също и на изтичането на данъчен стимул, който десетилетия наред подкрепяше строителството на много нови сгради. Разрешителните за проекти за нови жилищни сгради също са намалели значително миналата година, показват данни на Partnership за Ню Йорк. Те са спаднали с 55% през последното тримесечие на 2023 г. спрямо същото тримесечие на 2022 г.

Сред другите възможни решения кметът Ерик Адамс подкрепя идеята за превръщане на стари офис сгради в жилищни кули. Но това е предизвикателно от техническа гледна точка и скъпо начинание, което може да донесе ограничен брой нови апартаменти, казват архитекти и строителни предприемачи.

Кризата с предлагането на имоти в Ню Йорк свежда свободните жилища от почти 4,5% през 2021 г. до едва 1,4 на сто сега, под нивото преди пандемията от 3,6%, сочат данни на властите в Ню Йорк.

„Достъпността в Ню Йорк е силно ограничена в момента. Това изважда много хора от пазара“, коментира Либман.