Нажеженият ипотечен пазар у нас не показва признаци на успокоение в началото на годината

Обемът на отпусканите ипотечни кредити от банките у нас расте силно в началото на годината както по обем, така и по брой, сочат данни на БНБ и на Агенцията по вписванията. Това се случва на фона на предупреждения на икономисти, че експлозивният растеж на жилищните кредити няма връзка с реалната икономика и нормалното развитие на жилищния и строителния пазар.

По данни на БНБ през февруари 2024 г. са отпуснати нови жилищни кредити за 746,5 млн. лв. От тях само 164 млн. лв. са рефинансиране на съществуващи кредити, а новите жилищни заеми са на обща стойност 582,5 млн. лв. Това е ръст със 71% спрямо февруари 2023 г., който е почти два пъти по-бърз от покачването с 38,2% през януари, когато банките в страната отпуснаха нови ипотечни кредити на обща стойност 430 млн. лв.

Динамиката на ипотечния пазар е подхранвана от ниските лихви по жилищните заеми - по данни на БНБ за февруари средната лихва на новоотпуснатите кредити в лева дори леко се е понижила до 2,54% спрямо 2,57% през януари.

„Това не е просто експлозивен растеж на жилищните кредити, но и продължаващо рязко ускорение на растежа. Отново няма никаква връзка с реалната икономика и с нормалното развитие на жилищния и строителния пазар. С две думи балонът се надува и ако това наливане на пари на имотния пазар продължи, нещата няма да свършат добре“, предупреди отново миналата седмица Георги Ангелов, старши икономист в „Отворено общество“.

По думите му тези проблеми вече започват да се забелязват дори извън страната. „Още преди последните данни за астрономически растеж на ипотечния кредит МВФ обърна внимание за "възможна спирала между цените на жилищата и ипотечния кредит" и препоръча допълнителни мерки. В доклад от февруари Европейският борд за системен риск също препоръча на България допълнителни мерки по отношение на жилищните кредити. Експертите специално отбелязват високия дял на рискови нива на дългова тежест при новите жилищни кредити (DSTI над 40%)“, коментира Ангелов.

И допълни, че БНБ също многократно предупреждава за рисковете от високия растеж на жилищния кредит, като отбелязва, че "в краткосрочен план вероятността за материализация на кредитния риск остава значителна" и отбелязва риск от "нарастване на необслужваните кредити и на разходите за обезценки". „Във връзка с това БНБ препоръча кредитните институции следва да поддържат кредитни стандарти (LTV, LTI, DSTI и др.) и да прилагат своевременно и адекватно провизиране, базирани на консервативни допускания, които отчитат рисковете при неблагоприятно развитие в икономическата среда", припомни още Ангелов.

Той обаче смята, че предвид данните за бум на жилищните кредити препоръките вероятно няма да са достатъчни и ще са нужни допълнителни мерки от БНБ, която миналата година вдигна минималните резерви, а през 2022 г. повиши и антицикличните буфери.

Според Лъчезар Богданов, главен икономист в Института за пазарна икономика (ИПИ), новият рекорд на жилищните кредити през февруари е „още въздух в балона“. „За пореден месец темпът на нарастване на ипотечните кредити се ускорява - вече е 22% на годишна база към края на февруари (при 21% през миналия месец). Допълнителни 3,7 милиарда лева са "инжектирани" от банките на пазара на жилища за последните 12 месеца; за предходния 12-месечен период нетното увеличение е 2,6 млрд., а от февруари 2021 до февруари 2022 г. – 2,2 млрд. лева. Да повторим - за последните 3 години банките са насочили 8,5 милиарда за покупка на жилища от домакинствата!“, пише Богданов. И допълва, че само за последните 3 месеца (декември, януари и февруари) нетното нарастване на кредита е 1,025 млрд. лева - почти двойно на нарастването на същия тримесечен период до февруари 2023 г. от 570 млн. лева.

„Това няма да свърши добре. Успокоението, че рискове няма (цитирайки данните на НСИ), защото през 2023 г. броят на продажбите расте с 19%, а средните цени с 10% е абсурдно - точно огромното нарастване на жилищните кредити от банките са горивото, което "захранва" активността на пазара на жилища. Именно кредитната експанзия, финансираща покупките, води до нарастване на цените и броя на сделките - учебникарско създаване и раздуване на балон при даден актив“, коментира още Богданов.

Ипотечните кредити в началото на годината се увеличават не само като обем, броят им също расте във всички шест града у нас с население над 120 хил. души, сочат данни на Агенцията по вписванията за законните и договорни ипотеки.

В София през първото тримесечие са вписани 4475 ипотеки при 3443 година по-рано, което съставлява ръст от 30%. Броят на вписаните ипотечни кредити е нараснал двуцифрено и в останалите пет най-големи града в страната. В Пловдив увеличението е с 21,8% на годишна база, а във Варна достига 34,1 на сто. В Бургас през първото тримесечие са вписани с 28,6 на сто повече ипотеки в сравнение със същия период година по-рано. В Русе повишението е с 16,7 на сто, а в Стара Загора – с 13,7%. Общо в страната вписаните ипотечни кредити през първото тримесечие също са отбелязали ръст от 24,1%.

Това се случва на фона на ръст на вписаните сделки с имоти през първото тримесечие в София, Пловдив, Варна и Бургас. В Стара Загора и Русе обаче покупките на имоти намаляват, както и в цялата страна. От включените в статистиката на Агенцията по вписванията общини, само около една трета са отчели увеличение на изповяданите сделки с имоти през първото тримесечие. 

В последния „Икономически преглед“ БНБ изтъкна проблема с бързия ръст на жилищните кредити, като отбеляза, че той отчасти се дължи на поскъпването на жилищните имоти. В началото на годината управителят на централната банка Димитър Радев предупреди, че се обмисля по-сериозно затягане на кредитирането на домакинствата чрез мерки, които са пряко насочени към потребителите. Решение за въвеждане на такива мерки обаче щяло да се вземе само след анализ на данните за първото тримесечие на тази година.