Краят на лесните пари застрашава модела на имотно финансиране в Европа

Растящите лихви и краят на лесните пари създават проблеми на големи части от икономиката, но за сектора на недвижимите имоти в Европа пресушаването на щедростта на централната банка заплашва целия начин на правене на бизнес, пише Bloomberg.

Индекс на имотните облигации е изгубил над 17 на сто от началото на годината, най-слабо представящият се сектор на дълговия пазар с висок рейтинг в региона. Загубите се набиват на очи дори на фона на широките разпродажби на корпоративни облигации, които доведоха до спад с 11% на по-широкия индекс.

Историческият срив тласна надолу емитирането на европейски дълг в последните месеци след осемгодишен дългов гуляй, при който имотни компании продадоха облигации за 316 млрд. евро. Инвеститорите са притеснени, че компаниите са станали твърде зависими от евтиното финансиране от Европейската централна банка и че краят на количествените облекчения може да сложи край на модел на поемане на заеми, който трансформира индустрията.

„Това е сектор, който расте твърде много и твърде бързо“, коментира Томас Самсон, портфолио мениджър в компанията Muzinich & Co., която наблюдава дълг за 37,3 млрд. долара. „Проблемът е, че цената на финансирането е двигател номер едно на рентабилността. Ако тя нарасне, музиката спира“, допълва той. Финансиране

Средната доходност по имотни облигации в евро нарасна до 4,58% миналата седмица спрямо 0,4% през август м. г., сочи индекс на Bloomberg. За сравнение, тя беше около 2% през 2014 г., когато ЕЦБ започна безпрецедентна програма за изкупуване на активи.

Усилията на ЕЦБ да помогне на икономиката да се възстанови от дълговата криза в еврозоната понижи разходите по обслужване на заемите и даде на тези компании безпрепятствен достъп до облигационните пазари за първи път. Оттогава техният дългов гуляй се сравнява с емитираните едва 59 млрд. евро в предишните осем години, сочат събрани от Bloomberg данни.

Тръстовете за инвестиции в имоти, които набират пари за купуване на имоти или подобряване на съществуващи сгради, преди време разчитаха на банкови заеми, обезпечени с активи. Стимулите на ЕЦБ им дадоха достъп до по-евтини и по-големи източници на необезпечен дълг, което им позволи да растат бързо.

Сега този модел е в опасност и инвеститорите са притеснени, че планината от дългове ще стане по-трудна за рефинансиране с повишаването на лихвите или за изплащане на фона на намаляването на приходите от наеми по време на рецесия. Финансиране

Компаниите, разбира се, имат и други източници на финансиране и кредитни линии с банките, които сега струват по-малко от облигациите. Но те трябва да обещават активи, да теглят няколко кредита вместо една облигация и може да не успеят да наберат достатъчно пари.

„Бизнес моделът на тръстовете за инвестиции в недвижими имоти се свеждаше до високо ниво на необезпечено финансиране за получаване на по-добра възвръщаемост на корпоративно ниво“, коментира Том Рос, портфолио мениджър в компанията Janus Henderson, която наблюдава дългове за 274 млрд. паунда. „Имат ли достъп до по-ниска доходност чрез обезпечено с активи финансиране? Да, но то не се вписва особено в модела им“, допълва той.

След първоначалния вихър от емитирани облигации в началото на годината имотните компании са продали дълг за едва 2,7 млрд. евро през второто тримесечие. Това е спад с почти 90% спрямо същия период година по-рано, което прави второто тримесечие най-лошото за емитирането на дълг от началото на 2014 г. насам, сочат събрани от Bloomberg данни. Финансиране

Хибридният дълг от строителни компании понася особено тежък удар, защото това е първата категория, която поема загуби. Над 40% от продадените облигации от имотни компании с официално висок рейтинг сега се търгуват на нива „боклук“.

Имотният пазар, който беше в центъра на световната дългова криза през 2008 г., отново изглежда като двигател на проблеми на облигационните пазари.

„Голямата разлика с 2008 г. е, че банките все още са ликвидни, а пазарът на обезпечени кредити още съществува“, казва Томас Нюхолд, имотен анализатор в компанията Kepler Cheuvreux. „Но няма съмнение, че шокът на лихвите създава известно безпокойство и страх“, допълва той.