За потиснатия офис пазар в САЩ 2024 г. беше година на разнородно представяне на собствениците на имоти в момент, когато броят на сделките започна да се увеличава, пише Bloomberg.
Собствениците на имоти, изправени пред реалността на намаляващи цени, започнаха да сключват сделки, за да продадат имоти, които вече не желаят – често със сериозни понижения на цените, и в същото време инвестираха капитала във висококачествени кули. Като цяло обемът от продажби на офиси в САЩ за годината до ноември нарасна със 17% спрямо същия период година по-рано, сочат данни на MSCI.
Най-големите сделки на годината – от продажбата на дял в трофейната офис кула в Манхатън One Vanderbilt до освобождаването от проблемните кули Pacific Corporate Towers в Калифорния, показват как собствениците на имоти и кредиторите се справят с промените на пазара. И дават насоки за възможното му развитие през 2025 г. с дълг в размер на около 300 млрд. долара за обезпечаване на сградите, който трябва да бъде рефинансиран през следващите 12 месеца, сочат данните на MSCI.
Bloomberg обобщава някои от най-големите офис сделки в САЩ миналата година до ноември.
Сграда на Мадисън авеню в Ню Йорк, продадена за 560 млн. долара
Сделката: В сградата в Манхатън в близост до Сентръл парк преди време се намираше известната художествена галерия Gagosian. Но собственикът RFR Holding, който сега се бори за култовата Chrysler Building, постигна сделка по-рано тази година да я продаде за 560 млн. долара, показват имотни документи.
Купувачът е Bloomberg Philanthropies, филантропската организация на Майкъл Блумбърг, основател и мажоритарен собственик на Bloomberg LP, сочат документите.
Какво показва това: Продавачите на офис имоти често намират готови купувачи в организации, които се стремят да наемат площи. Gas Company Tower в центъра на Лос Анджелис, особено тежко засегната област за собствениците на офис сгради, след като свободните площи нараснаха, беше купена от властите в окръг Лос Анджелис за 200 млн. долара, с 68% под стойността ѝ през 2020 г.
Други купувачи се сдобиваха с офиси с намеренията да направят нещо друго с имота. Extell Development купи кула на Мадисън авеню и планира да изгради луксозни жилища и търговски обекти на терена. Строителната компания Vanbarton Group купи кула във финансовия квартал и цели да я превърне в жилищна сграда.
Сградата Vanderbilt, Ню Йорк, продажба на дял от 11%
Сделката: SL Green Realty продаде дял от 11% в сградата One Vanderbilt на японската компания Mori Building в сделка, която оцени новопостроения небостъргач в Манхатън на 4,7 млрд. долара. One Vanderbilt е напълно отдадена под наем, след като отвори врати в дълбините на пандемията. Близостта ѝ до Grand Central Terminal е ценена от компаниите, които искат съвършено нова площ близо до голям транспортен център.
Какво показва това: Собствениците на трофейни офис сгради в Ню Йорк продължават да наблюдават силно търсене на имотите им, тъй като наемателите, включително финансови компании и правни кантори се борят за най-добрите площи, за да върнат служителите си в офиса.
Има признаци, че търсенето от наемателите в САЩ започва да се възстановява. Наетите площи нараснаха с 11,5% през третото тримесечие спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания CBRE. Количеството на наличните офис площи за наемане в САЩ намаля през третото тримесечие за първи път от над пет години, показаха данни на консултантската компания JLL. А Steven Roth на Vornado Realty Trust съобщи през ноември, че наемната дейност в Манхатън е в „подножението на възстановяване“.
Но свободните площи в САЩ остават на високо ниво от 19%, сочат данни на CBRE. Особено трудно е в някои градове, включително Сан Франциско, където свободните площи са на ниво от 37%, и във Вашингтон, където те достигат 23%.
Pacific Corporate Towers, Калифорния, конвертиране на дълг в акции
Сделката: Beacon Capital Partners и 3Edgewood придобиха мажоритарен дял в привилегирован заем за 485 млн. долара за Pacific Corporate Towers, комплекс от три сгради в Ел Сегундо, щата Калифоорния, с отстъпка от над 60%, съобщи запознат със сделката източник. Бившите собственици Starwood Capital Group и Artisan Realty Advisors имаха дълг от 605 млн. долара, включително мецанин заем за 120 млн. долара за сградите, които купиха през 2017 г. преди да се откажат от дяловете си тази година в сделка за избягване на налагането на възбрана върху имота.
Какво показва това: Резкото понижение на оценките на офисите в САЩ се вижда ясно, когато се сравни с дълга за имотите. Сравнително нова сграда в Манхатън беше продадена за по-малко от стойността на заема на Blackstone Mortgage Trust за имота.
Оценките показват колко резки са били спадовете. Стойността на офис кула в центъра на Лос Анджелис е намаляла с 69%, сочи нова оценка.
През 2024 г. стойността на 33 проблемни ценни книжа, обезпечени с ипотеки, свързани с офиси, беше намалена с над 51%, сочат събрани от Bloomberg данни въз основа на ценни книжа на стойност над 100 млн. долара. Списъкът включва сгради в Сиатъл, Чикаго, Филаделфия и Шарлът, Северна Каролина, наред с други градове.
Сграда във Флорида, придобита за 443 млн. долара
Сделката: Elliott Investment Management и партньорът ѝ купиха офис кула във финансовия квартал на Маями за сумата от 443 млн. долара Nuveen Real Estate на TIAA. Това беше втората по големина офис продажба в историята на Флорида, сочат данни на консултантската компания JLL.
701 Brickell в центъра на Маями. Снимка: Bloomberg LP
Какво показва това: Финансовият квартал в Маями е гореща точка за много финансови и технологични компании, които искат да разширят присъствието си в Южна Флорида от пандемията насам, и някои нови сгради в Маями определят наеми, които надхвърлят местните ценови рекорди, достигайки нива, наблюдавани обичайно в най-добрите кули в Манхатън.
В същото време финансовите компании увеличават имотите си, стремейки се да запълнят оставената празнина от банките и други институционални играчи.
Превръщане на дълг в акции за сграда в Ню Йорк
Сделката: Тази година Apollo Global Management превърна мецанин дълг в дял в ремонтирана офис сграда на „Таймс Скуеър“, сред чиито удобства са два голф симулатора, съобщава Commercial Observer.
Какво показва това: Много собственици на офиси в САЩ са принудени да намерят начини да вложат нов капитал в сградите си предвид пропастта в оценките. В някои случаи това включва влагането на повече техни собствени средства или искане към кредиторите да превърнат дълга в акции.
С нарастването на проблемните активи алтернативни кредитори и инвеститори подготвиха нов капитал. Кредиторът на бизнес имоти Madison Realty Capital затвори дългов фонд с ангажименти за предоставяне на капитал от 2,04 млрд. долара, а SL Green набра 250 млн. долара от канадския пенсионен фонд Caisse de Dépôt et Placement du Québec за фонд, който ще се съсредоточи върху потиснати заеми в офис и търговските площи в Ню Йорк.