Какво се случва с Vanke и защо китайският имотен пазар не може да излезе от кризата?

Някога един от най-големите двигатели на растежа в страната, имотният пазар в Китай отбелязва спад вече пет години и няма признаци за успокояване на кризата. Цените на имотите продължават да намаляват, домакинства с финансови притеснения са принудени да продават имоти, строителни компании натрупаха огромни дългове от спекулативни проекти и са на ръба на фалита, пише Bloomberg.

Имаше известен оптимизъм, че мерките на правителството за прекратяване на кризата работят за съживяване на пазара, но на 31 март свързаната с правителството строителна компания Vanke обяви рекордна годишна загуба от 49,5 млрд. юана (6,8 млрд. долара) за 2024 г. Това е първата загуба за цялата година на компанията от първичното ѝ публично предлагане през 1991 г., която възобнови притесненията за сектора и показа колко дълбок е проблемът.

Какво се случва с Vanke?

Компанията, чиято централа се намира в южния град Шънджън и е листната на фондовата борса в града от 1991 г., е добре известна в страната със строителството на жилища в най-големите градове в Китай.

През 2024 г. тя беше петата по големина строителна компания в Китай със 130 хил. служители и трябва да изплаща големи дългове в момент, когато продажбите на жилища намаляха до най-ниското им ниво от десет години насам. На 27 януари Vanke прогнозира рекордна загуба от 45 млрд. юана (6,2 млрд. долара) за 2024 г., а президентът и главният ѝ изпълнителен директор подадоха оставки.

На 10 февруари най-големият акционер във Vanke, държавният оператор на метрото Shenzhen Metro Group прие да отпусне заем на строителната компания в размер на 2,8 млрд. юана (383 млн. долара), за да ѝ помогне да изплати дълг. Президентът на Shenzhen Metro Син Дзие стана президент на Vanke.

На 31 март компанията обяви загуба от 6,8 млрд. долара за цялата година, повече от януарската прогноза. Резултатът, който показва загуба от 32 млрд. юана през последното тримесечие на 2024 г., означава, че дейността се е влошила значително, въпреки че правителството обяви най-големия си пакет от мерки до момента за съживяване на пазара.

Макар че други строителни компании спряха плащанията през последните години, много анализатори очакваха Vanke да бъде защитена от забавянето на пазара, тъй като няма толкова висока задлъжнялост като другите строителни компании. Тя също така има връзки с правителството, които ѝ предоставят по-голяма финансова защита, и вече успя да оцелее при кризата през последните четири години.

Как Vanke и останалите строителни компании се забъркаха в кризата?

През 1998 г. Китай създаде национален жилищен пазар, след като десетилетия наред строго ограничаваше частните продажби. Тогава само една трета от населението му живееше в градове. Сега това важи за две трети от населението, като градското население е нараснало с 480 млн. души. Бягството от селата създаде голяма търговска възможност за строителните компании. Парите потекоха към имотите, след като възникващата средна класа се насочи към една от малкото налични безопасни инвестиции. Това повиши цените на жилищата шест пъти за 15 години до 2022 г. Местните и регионалните власти, които разчитат на продажбите на обществени терени за част от приходите си, насърчиха строителния бум. Във връхната си точка секторът пряко или непряко съставляваше около една четвърт от местния брутен вътрешен продукт и почти 80% от активите на домакинствата. Оценките варират, но с новите и съществуващите жилища плюс наличностите секторът е оценяван на 52 трлн. долара през 2019 г., около два пъти повече от размера на имотния пазар в САЩ.

Имотната мания беше движена с дълг, докато строителните компании бързаха да удовлетворят съществуващото бъдещо търсене. Бумът насърчи спекулативното купуване, като нови жилища се продаваха предварително от строителите, които все повече се обръщаха към чуждестранни инвеститори за финансиране. Неясните задължения затрудниха преценката на кредитните рискове. Спекулациите доведоха до огромен ръст на цените, като жилищата в процъфтяващи градове като Шънджън станаха по-недостъпни в сравнение с местните доходи от тези в Лондон и Ню Йорк. В отговор правителството предприе действия през 2020 г., за да намали риска от балон и да ограничи неравенството, което недостъпните жилища създават.

То искаше да овладее дълговете в индустрията и се страхуваше от серийно спиране на плащанията, което можеше да опустоши финансовата система в Китай. Затова държавните ръководители започнаха да ограничават новото финансиране за строителните компании и поискаха от банките да забавят темпа на ипотечното кредитиране. Правителството наложи строги правила върху съотношението между дълга и кешовите наличности на строителните компании, които бяха наречени „трите червени линии“ от държавните медии. Мерките предизвикаха парична криза за строителните компании, която беше задълбочена от влиянието на агресивните мерки за овладяване на Covid-19 като замразяването на строителни обекти.

Много строителни компании не успяха да се съобразят с новите правила, тъй като финансите им вече бяха ограничени. През 2021 г. най-голямата строителна компания в Китай Evergrande Group спря да обслужва дълга си за над 300 млрд. долара, като постави началото на имотната криза в Китай. Други два имотни гиганта - Country Garden и Sunac, също спряха плащанията през 2022 г.

Как се отразиха ограниченията на пазара?

След години на ненаситно търсене от купувачите, пазарът замръзна. Наред с ограниченията върху кредитирането, наложени от правителството, икономическите сътресения от блокадите заради Covid засилиха навиците за спестяване, а заради влошаването на пазара на труда хората изведнъж бяха застрашени от съкращения и понижения на заплатите.

Цените на имотите започнаха да намаляват през 2022 г. През август 2024 г. страната отчете най-големия си годишен спад на цените от девет години насам. Наред с милионите квадратни метри незавършени апартаменти, които задлъжнелите строителни компании оставиха да събират прах, дисбалансът в предлагането и търсенето доведе до положение, при което 400 млн. кв. м новозавършени жилища останаха непродадени към май 2024 г.

Тъй като дълговете на домакинствата достигнаха 145% от разполагаемите доходи на човек от населението в края на 2023 г., собствениците на жилища са подложени на все по-голям финансов натиск. Делът на просрочените ипотечни кредити в страната, който следи закъснелите вноски по жилищните заеми, нарасна до най-високото си ниво от четири години насам в края на 2023 г. Някои собственици на жилища са принудени да продадат имотите си с отстъпка, което само задълбочава проблема.

Какво направи правителството в опита си да подкрепи пазара?

През 2022 г. властите разбраха, че правилата за ограничаване на пазара са стигнали твърде далеч. С цел да предотврати „Лемън момент“, когато фалитът на американската банка през 2008 г. предизвика сътресения на световните пазари, правителството обяви мерки за повишаване на финансирането чрез акции, облигации и заеми за строителните компании, за да смекчи ликвидната криза.

На строителните компании беше разрешен достъп до повече пари от предварителните продажби на апартаменти, най-големият източник на финансиране на индустрията, и 200 млрд. юана (27 млрд. долара) бяха насочени като специални заеми за завършване на спрени жилищни проекти. Правителството промени финансовите правила, като позволи на централната банка да увеличава подкрепата за изпитващи затруднения строителни компании и инструктира банките да гарантират растеж на жилищните заеми и на заемите за строителните компании в някои райони.

Неотдавна правителството намали лихвите по съществуващи ипотечни кредити, разхлаби ограниченията за покупки в големите градове и намали данъците върху покупките на жилища. То също така ограничи разходите за покупка за хора, които искат да се преместят в по-добро жилище в някои големи градове. Въпреки тези мерки имотният пазар остава в тежко положение.

Какво още иска да направи правителството и защо?

Представителите на правителството явно не искат имотната криза да се задълбочи. Ограничавайки нанесените щети на строителните компании, те целят да спрат кървенето в други уязвими части от икономиката. Това включва банките със значителен дял от активите им, обвързани с имоти, строителната индустрия, в която са заети 51 млн. души, и местните власти, които разчитат на продажбите на земя на строителните компании, за да поддържат публичните си разходи.

Властите обмислят още намеси. Те разглеждат предложение, което би позволило на големи градове като Шанхай и Пекин да разхлабят още повече ограниченията за неместни купувачи, които нямат т. нар. разрешение за пребиваване хукоу. Преди време това беше силен начин за правителството да укроти цените, тъй като наподобяващото паспорт разрешително регулира движението на населението, като ограничава достъпа до жилища, медицински и образователни ресурси в градовете. То също така обмисля да отмени разграничението между покупка на първо и второ жилище, което би открило пътя за по-малка първоначална вноска и по-ниски лихви по жилищните заеми за второ жилище. Очаква се също тази година Китайската народна банка да намали основната си лихва още спрямо сегашното ѝ ниво от 1,5%.