Губещи в областта на частното кредитиране изникват от срива на германския имотен пазар

Това бе „новаторски“ проект, а за двата малки пенсионни фонда, които помогнали за финансирането му - възможност да подкрепят спестяванията за пенсия на зъболекари и фармацевти в селските райони на Германия, пише Bloomberg.

Но малко преди завършването на Canyon - офис сграда между квартала на червените фенери и банковия квартал във Франкфурт - купчина пясък с временен плажен клуб е всичко, което се предлага срещу направената инвестиция. Това и десетските милиони евро под формата на отписвания ги принуждава да прибегнат до резервите си.

Двата фонда не са единствените. Докато кредиторите се борят с последиците от най-големия срив на пазара на недвижими имоти от финансовата криза насам, се очертава картина на пазар, изграден върху сложно, многопластово финансиране, като малките застрахователни компании и пенсионните фондове често поемат най-големия риск. Запълвайки празнината, оставена от банките, и в отчаяно търсене на доходност в ерата на отрицателни лихви, те прегърнаха оптимистичните оценки в късните етапи на бума, като често разчитат на външни консултанти. Мнозина се оказаха в затруднено положение и сега се оказват изправени срещу обиграни инвеститори в изключително сложни преструктурирания.

Малки пенсионни фондове са посочени като кредитори на огромната – и вече изпаднала в неплатежоспособност, имотна империя Signa на Рене Бенко, както и на проекти, изпълнявани от Джевдет Чанер, имотен магнат, който управляваше Aggregate Holdings и беше свързан с Adler Group. Те са и кредиторите, изложени на опасност от най-големи загуби от друг знаков проект във Франкфурт, бившето полицейско управление, което вече неплатежоспособната компания Gerchgroup се опита да превърне в голям небостъргач, според запознати с преструктурирането източници.

„Ние сме само на върха на айсберга, що се отнася до евентуалните загуби“, коментира Даниел Крес, партньор в правната кантора Hengeler Mueller, който е помагал с консултациите на кредитори при преструктурирането на проекти. „Повечето от тези структури се поддържат от живи хора, които влагат нови средства. Окончателната сметка ще дойде след две-три години“, допълва той.

Професионалните пенсионни планове, чиито имена се появяват в преструктуриранията в цяла Германия, са особеност на мрежата за социална сигурност в страната. Създадени съгласно публичното право, за да гарантират, че професионалистите, които не плащат социални осигуровки, все пак натрупват пенсионни спестявания, те са организирани по държавни или регионални линии, както и по професии.

В цялата страна съществуват около 90 такива фонда, които управляват суми от няколкостотин милиона евро до над един милиард евро. Макар че повечето от тях се стремят да избягват риска, съсредоточени върху запазването на капитала и извличането на малка печалба, те обикновено имат право да инвестират до 40% от активите си в комбинация от акции и подчинени заеми и 25% в недвижими имоти.

Фондовете са сред инвеститорите, които се насочиха към частни кредити, когато банките се оттеглиха от рисковото кредитиране след финансовата криза. Мецанин или подчинен дълг – финансиране с по-нисък ранг, което понася загуби преди основния заем, често предоставян от банките, се превърна в ключов начин за запълване на празнината. Много институционални инвеститори видяха в този клас активи начин да постигнат целите си за възвръщаемост, когато лихвените проценти станаха отрицателни през 2014 г.

В един от примерите Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, пенсионен фонд за лекари в северозападната германска област Вестфалия-Липе, съобщи на своите членове през 2018 г., че трябва да се впуснат в „много по-сложни и следователно по-рискови инвестиции, като мецанин финансиране или разработване на проекти“, за да постигнат целевата си годишна възвръщаемост от 4%. Традиционните ипотечни облигации и държавни ценни книжа вече не бяха достатъчни.

„По-рисковите недвижими имоти бяха прехвърлени от банковите баланси към различни части на екосистемата“, коментира Франк Крингс, независим директор, който участва в преструктурирането на финансирането на недвижими имоти и е бивш изпълнителен директор на Deutsche Bank. „За първи път тази пазарна структура се подлага на изпитание“, допълва той.

Подчинените заеми като мецанин финансирането станаха предпочитани, тъй като предлагаха двуцифрена възвръщаемост, като в същото време бяха подкрепени от реални активи, поне на теория. Между 2019 и 2021 г. инвеститори в Германия са отпуснали подчинени заеми в размер на 18,5 млрд. евро. Пенсионните фондове и застрахователните компании представляваха около 30% от пазара през 2020 г., по данни на имотния кредитор FAP Group. Тези заеми бяха преустановени, когато лихвените проценти започнаха да се повишават през 2022 г.

„За някои пенсионни фондове предлаганото дългово финансиране изглеждаше наистина привлекателно, дори когато се появяват мецанин структури без реална гаранция зад тях“, коментира Андреа Спелерберг, финансов партньор в адвокатската кантора K&L Gates.

Проектът Canyon във Франкфурт е типичен пример. Първоначалната строителна компания CV Real Estate в Мюнхен придоби имота от собственика Adler Group през 2021 г. Пенсионните фондове на зъболекарите и фармацевтите са допринесли с мецанин финансиране и всеки от тях е придобил дял от 10% в компанията собственик на проекта. До началото на 2024 г. той нарасна до общо 35% преди да бъде заличен, когато нов собственик пое управлението.

Когато проектът фалира, беше предвидено преструктуриране, в резултат на което първоначалните им дялове бяха изтрити като част от споразумение за замяна на дълг срещу акции, сключено с новия собственик - Tite Street Capital в Лондон.

Фондът на фармацевтите не е оповестил публично загубите от проекта, но през последните две години е отписал около 80 млн. евро от инвестициите си в имоти. Apothekerversorgung Schleswig-Holstein, който според публикации в бранша е инвестирал 18% от активите си в мецанин финансиране през 2024 г., беше принуден да използва резервите си.

Пенсионният фонд за зъболекарите в областта отписа 46 млн. евро от проекта през 2023 г. и сигнализира за още загуби на следващата година. Въпреки че загубите все пак представляват малък процент от активите му, надхвърлящи 1 млрд. евро, влошеното състояние на портфейла означаваше, че Versorgungswerk der Zahnärztekammer Schleswig-Holstein не препоръча увеличение на пенсионните права за 2025 г.

„Преди четири години светът изглеждаше съвсем различно“, казва Томас Криенс, председател на Надзорния съвет на фонда, в месечния му бюлетин от миналата година. Ниските лихвени проценти и несъществуващата инфлация означаваха, че „доходоносните активи са бетон“. Фондовете отказаха да коментират.

(Материалът продължава на следващата страница)