Губещи в областта на частното кредитиране изникват от срива на германския имотен пазар

Усилията на пенсионните фондове да възстановят поне част от парите си се усложняват от сложната структура на дълга, която стои в основата на много от проектите. Специализирани бутици, често свързани със строителните компании и с добри връзки с индустрията на пенсионните фондове, организираха финансирането, което често включваше различни инструменти, в това число и дълг Schuldschein.

Тези инструменти, които са вид менителници, традиционно използвани за финансиране на по-малките промишлени компании в Германия, бяха добре познати на пенсионните фондове и застрахователите, които искаха да получат доход от купони до падеж. Банкерите скоро осъзнаха, че могат да включат клаузи, които са по-подходящи за финансиране на недвижими имоти в тези иначе документи за по-леки заеми. Така променени, те позволиха на практика на институционалните инвеститори да отпускат директни заеми за строителни проекти, като заобикалят проблема, че не разполагат с банкови лицензи.

Schuldschein заемите станаха ключова част от сложната структура за финансиране, която подкрепя много проекти, разделени на различни степени на приоритет, заедно с облигациите и банковия дълг. Резултатът: вместо само един или двама финансисти, както беше нормално преди финансовата криза, много от проектите, които сега се преструктурират, включват десетки кредитори с ограничен опит в недвижимите имоти и без възможност да преговарят за бързо преструктуриране.

„Германският имотен пазар е единственият сектор, в който можете да намерите капиталови структури, които да са загуба, ако бъдат продадени - нещо, което не сме виждали от световната финансова криза“, казва Пиетро Стела, основател на Fedaia Partners, фонд за специални ситуации, който е активен в страната.

Един от големите примери за този тип финансиране е проектът Fürst на известния търговски булевард „Курфюрстендам“ в Берлин. Той беше придобит за първи път през 2021 г. от Aggregate, която финансира придобиването с усложнена дългова структура, организирана от Aggregate Financial Services чрез различни Schuldschein инструменти, облигации с висока доходност и други ценни книжа.

Подчинените кредитори на проекта Fürst бяха разпределени между инвестиционни фондове, застрахователни компании и дори малък принос от пенсионен фонд на германските каменоделци, инвестиция в Schuldschein на стойност около 4 млн. евро, според документи, видени от Bloomberg. Други институционални инвеститои се появиха в по-първостепенното финансиране, включително фенсионен фонд на лекарите в провинция Тюрингия и фонд за германските работници, поправящи покриви.

Общо имаше около 130 кредитори за проекта, включително сто индивидуални инвеститори, които закупиха облигации от вида Senior Tier 2. Само на ниво имотна компания имаше дълг за почти 1 млрд. евро. В крайна сметка миналата година беше договорено преструктуриране, което изтри цялото финансиране, с изключение на това от по-висока степен, като се изключи малка компенсация.

Представител на фонда на покривните работници коментира, че инвестицията е представлявала само малка част от инвестиционния им портфейл по това време. SOKA-DACH коментира, че не са инвестирали в подчинено финансиране на недвижими имоти и не са отпускали нови финансирания след 2021 г.

Макар че фондът на лекарите в Тюрингия не е инвестирал в най-рисковите части на проекта Fuerst, той е инвестирал в мецанин дълг в по-широк мащаб чрез други компании за управление на активи. Около 70 млн. евро, или 3% от активите на Ärzteversorgung Thüringen, са били инвестирани в мецанин дълг чрез специализирани дългови фондове, което е носело двуцифрени печалби в продължение на години преди загубите да се натрупат, казва управляващият директор Даниел Кроп.

„На този етап вече не се занимаваме с мецанин финансиране“, допълва той.

Един от най-големите такива фондове, Stratos II, консултиран от подразделение на Corestate Capital, беше замразен през 2022 г., като инвеститорите останаха без достъп до парите си. Друг фонд, базиран в Люксембург, замени своя консултант Verius Capital с нов генерален партньор по-рано тази година, според корпоративни документи, след като фондът беше поставен в ликвидация миналата година.

Фондът Verius е помогнал за финансирането на проукти на строителните компании Gröner Group и Centrum, които по-късно подадоха заявление за обявяване в несъстоятелност, и също така помогна за финансирането на първоначалното придобиване на проекта Canyon във Франкфурт.

„Инвеститорите се насочиха към фондовете с най-голямата обещана възвръщаемост, набраха огромни суми, а някои от тях достигнаха над 1 млрд. евро за много кратко време“, коментира Хано Ковалски, управляващ директор на FAP Invest.

В Canyon до момента има малко признаци за строителство, като сега се планира проектът да бъде завършен през първото тримесечие на 2028 г. Ограден от небостъргачите на главната транспортна артерия във Франкфурт, импровизираната тераса и диваните с бели възглавници напомнят на средиземноморски плажен клуб. Такива фантазии са далеч от визията, която подтикна инвеститорите в проекта Canyon и други в цялата страна да вложат парите си.

„Всички се надяваха, че в крайна сметка няма да са те тези, които ще си изгорят ръцете с горещия картоф“, казва Оливер Плат, адвокат в компанията Kucera, представляваща кредитори, които се опитват да планират инвестициите си.

„Част от това беше просто наивност“, отбелязва той, говорейки за имотния балон като цяло. „Те виждаха риска, но не очакваха, че ще бъдат засегнати“.