2025 г. ще е сред най-добрите за инвестициите в бизнес имоти у нас през последните 15 години

2025 г. ще бъде третата или четвъртата най-добра за пазара на бизнес имоти в България от 2010 г. насам от гледна точка на инвестиции. Офис секторът доминира изцяло инвестиционната активност през деветмесечието, а местният капитал е много активен, няма интерес от международни инвеститори за навлизане на пазара. Това съобщи Явор Костов, управляващ партньор в консултантската компания Cushman&Wakefield Forton по време на конференцията BalRec, организирана от Градът Медиа Груп.

Характерна тенденция в офис сектора са придобиванията за собствено ползване от купувачи от различни индустрии, които навлизат на пазара на имоти по различни причини, каза Косов и допълни, че това не е нова тенденция, тъй като в исторически план около 60% от световното богатство се съхранява в недвижими имоти.

Доходността се стабилизира и се сближава с тази при първокласните активи в ЦИЕ, като разликата се е стопила до 75-50 базисни пункта. Само преди няколко години тя е била близо 120 базисни пункта. „Това прави пазара ни от гледна точка на доходност по-малко атрактивен в комбинация със сравнително по-консервативните банкови условия“, отбеляза Костов.

Той отчете възстановяване в офисния пазар, като обемите са близки до нивата преди Covid. Наемната активност за деветмесечието е с 16% по-висока спрямо година по-рано. Тенденцията е към завръщане на хората в офисите, въпреки че хибридният модел остава валидна култура, особено в сектора на услугите.

Характерно за офис пазара у нас е, че 40-50% от активността е свързана с директни предоговаряния на съществуващи площи, а разширяванията са сравнително ограничени и по-скоро спорадични, коментира Костов. Това дава възможност на новопристигащи компании да намерят адекватни площи, допълни той.

Свободните площи на пазара са 12,4%, но в централната градска част почти няма свободни офиси - ако ги има, те са малки и фрагментирани. Празни офиси могат да се намерят по големите булеварди и възстановените офис хъбове в София. Цените са стабилни с тенденция да нарастват поради потенциално допълнително свиване на свободните площи на пазара, съобщи Костов. Той отчете стагниране на инвестиционната активност в спекулативния сектор - около 200 хил. кв. м са спекулативните офис площи в строеж в сравнение с около половин милион в периода преди пандемията. Има и активи за собствено ползване, но те са малка част от общия обем.

Костов отбеляза, че по-атрактивните все още условия за работна заплата в страната привличат международни IT и BPO компании. „Често попадаме в конкурентни процедури и една на всеки три такива процедури се печели от България в сравнение други подобни локации в цяла Европа“, каза той.

Като предизвикателство той отчете сравнително малкото на брой сертифицирани сгради и предупреди, че при напускане на наемател, за по-остаряла сграда, която не отговаря на съвременните изисквания, ще бъде предизвикателство да се напълни отново, ако не инвестира в подобряване.

Ритейл парковете доминират търговските площи

Пазарът на търговски площи изцяло се доминира се от ритейл парковете, като характерно в този сектор е, че 55% от инвестиционната активност е извън топ пет на градовете. В същото време 90% от търговските центрове са съсредоточени в най-големите пет града.

„Ритейл парковете имат естествена експанзия на места, където модерната търговия все още не присъства. Като нива на насищане сме малко над 100 кв. м модерни търговски площи в ритейл паркове на 1000 души население, което е под средното ниво в ЦИЕ, но вече надхвърля нивото в съседни държави“, отбеляза Костов.

Секторът на ритейл парковете е около 656 хил. кв. м, като тенденцията е в следващите две години да достигне и изравни обема на търговските площи в търговските центрове, които са малко над 800 хил. кв. м, съобщи той. Само един търговски център е планиран в страната и изграждането му може да стартира през 2026 г.

Пазарът е в добра кондиция от гледна точка на наемни нива и заетост, като общите свободни площи са около 2%, отчете Костов и допълни, че тенденцията е наемните нива да нарастват в търговските паркове и търговските центрове. Той посочи, че пазарът на ритейл парковете продължава да расте поради нарастващия интерес на потребителите благодарение на увеличаващите се заплати. Отделно, търговските паркове навлизат в градове, където до момента не е имало модерна търговия, става въпрос за населени места под 20 хил. души.

„Дискаунт веригите продължават да растат, те са гладни за експанзия, заемат всички свободни обекти и са най-активните играчи на пазара“, отбеляза Костов. Той очаква пазарът на търговски площи да продължи да расте, подкрепен от нарастването на икономиката и ниската безработица под 4%, която подхранва нарастването на заплатите.

Индустриалният пазар превключва на по-ниска скорост

Пазарът на индустриални площи превключва на по-ниска предавка, като отдадените площи за деветмесечието са намалели с 41% спрямо същия период на 2024 г. Строителството на нови площи също е намаляло с близо една четвърт. Свободните площи са около 30 хил. кв. м, което е под 1% от пазара.

„Инвеститорите, особено в спекулативния сектор, са предпазливи, но все пак спекулативният обем за последните пет години постепенно се удвои“, отбеляза Костов.

Наемната активност е движена основно от местни потребители от търговията и логистиката, които оперират изцяло на местния пазар. Липсва търсене от големи логистични оператори, които обслужват региона, базирани в България. Наемните нива са сравнително стабилни, но в сравнение с ЦИЕ,  което също не привлича нови наематели, каза Костов.

Той очаква тенденцията за ниършоринг да има ефект повече в страната, отколкото в София поради съществено по-високите възнаграждения в столицата.