Бизнес имотите в САЩ стават твърде евтини

Пазарът на бизнес имоти в САЩ не се представя добре. Все по-малко инвеститори проявяват интерес към него, след като се опариха от спада в цените на имотите през последните години. Всъщност, те разполагат с по-добри възможности. Защо да се задоволяват с възвръщаемост от 7% на година от недвижими имоти, когато Nvidia предлага 70%?, пише Wall Street Journal.

Въпреки това имотите са едни от последните активи в САЩ, които изглеждат разумно оценени и може да се окажат убежище в случай на балон в областта на изкуствения интелект.

Институционалните инвеститори като пенсионни фондове и застрахователни компании традиционно са гръбнакът на пазара на бизнес имоти, като са заделяли от 10% нагоре от портфейлите си за имоти. Те купуваха сгради като убежище срещу инфлацията, за стабилни доходи и за да притежават активи, които не са свързани с фондовия пазар.

Но не са се върнали към закупуването на имоти в големи количества въпреки пониженията на лихвените проценти от Федералния резерв.

Данни на MSCI показват, че големи инвеститори са купили имоти в САЩ на стойност 4,6 млрд. долара повече, отколкото са продали досега през 2025 г., като за първи път от три години насам те са нетни купувачи. Въпреки това броят на сделките е по-малък в сравнение с историческите норми.

Ролята на бизнес имотите в портфейлите на големите инвеститори е внимателно наблюдавана. Доходността от имотите в САЩ е разочароваща, особено за апартаменти и офиси. От третото тримесечие на 2019 г. частните фондове за недвижими имоти са донесли възвръщаемост от 20% в сравнение със 150% за S&P 500.

Инфраструктурата и суровините също са били по-добри инвестиции. През 2025 г. институционалните инвеститори намалиха целевите си средства, заделени за имоти, сочи докладът за разпределянето на средства на Hodes Weill & Associates.

Някои проблеми не са могли да бъдат предвидени. Пандемията беше удар за бизнес имотите, а завръщането на инфлацията, което предизвика най-бързото увеличение на лихвените проценти от десетилетия, засегна стойността на имотите. Но инвеститорите също така подцениха сумите, които трябваше да инвестират в остаряващи имоти, за да ги направят привлекателни за нови наематели.

Цените на бизнес имотите в САЩ все още са със 17% под връхната им точка през 2022 г., сочат данни на Green Street. Спадовете при цените на офисите и апартаментите са особено големи – съответно 36% и 19% от връхните им точки.

Офис секторът се завръща

Това остави институционалните инвеститори с имоти за милиарди долари в портфейлите им, които сега струват по-малко от това, което са платили за тях. Желанието да купуват още е слабо.

Инвеститорите имат и други възможности да диверсифицират риска си. Инфраструктурата, центровете за данни и частните кредити са популярни сред портфолио мениджърите. Бизнес имотите вече трябва да се конкурират с тези по-привлекателни активи за капитал. Инвеститорите могат да постигнат по-добра възвръщаемост, като вземат заеми срещу недвижими имоти, отколкото като ги притежават.

Но това е един от малкото случаи, в които цените на бизнес имотите в САЩ са намалели с повече от 10%. Предишните два пъти бяха в началото на 90-те години на миналия век и при световната финансова криза през 2008 г.

„Хората поглеждат към бизнес имотите в момента и виждат, че те са относително евтини спрямо други активи“, казва Джеймс Милън, един от ръководителите на отдела за капиталови пазари в САЩ и Канада на CBRE.

Въз основа на разликата или спреда, който инвеститорите са изисквали в миналото, за да притежават имоти вместо по-ликвидни корпоративни облигации, частните недвижими имоти сега са справедливо оценени, счита Green Street. На публичния пазар акциите на имотните компании изглеждат изгодни. Те са най-евтините спрямо фондовия пазар като цяло от две десетилетия насам, показнат данни на CBRE.

Опортюнистични инвеститори вече сключват сделки. RXR купува офиси в Манхатън от институционални инвеститори на цени с 30% до 50% под връхните стойности. Blackstone също купи офис в Сан Франциско.

Много институционални инвеститори не искат да харчат пари за ремонти дори на висококачествени офиси, за да ги отдадат под наем. „Това е безполезна част от портфейла им и те вече не искат да се занимават с нея“, казва главният изпълнителен директор на RXR Скот Речлър.

Тъй като се очаква лихвите по дълговете да останат високи, старите стратегии за инвестиране в недвижии имоти вече не работят. Повече от десетилетие след световната финансова криза ниските лихвени проценти повишиха цените на имотите, а големите наличности от евтини дългове увеличиха възвръщаемостта за инвеститорите. Но купувачите вече не могат да очакват, че цените на имотите ще се повишават толкова бързо, колкото преди.

Това прави доходите, които генерира една сграда, много по-важни. Кои са активите, които сега носят най-добра печалба? Немодерните видове като старчески домове, търговски площи и качествени офис сгради.

Новото строителство на някои видове бизнес имоти е вяло поради инфлацията. Строителните разходи са нараснали с над 40% от 2020 г. до третото тримесечие на 2025 г., което затруднява финансовото оправдаване на новото строителство, сочат данни на компанията Mortenson.

Това е добър знак за съществуващите собственици, особено в търговията на дребно, където над десетилетие не се е строило нищо. С намаляването на предлагането собствениците са в позицията да повишат наемите.

Теоретично увеличение на строителните разходи с 40% изисква съответно повишаване на наемите с 40% за новопостроени сгради, за да се изплати инвестицията. Това сочи продължителен период на ръст на наемите за собствениците, които нямат голяма конкуренция от новопостроени сгради.

Имотите се представяха слабо между 1997 и 2000 г., когато инвеститорите бяха привлечени от по-добри възможности в технологичния сектор. „Бавна и стабилна инвестиция беше последното нещо, което искаха инвеститорите по време на дотком балона“, казва Седрик Лашанс, директор на отдела за анализи в Green Street.

Но ако възходът на изкуствения интелект наистина се забави или спре, имотите може да направят преход от непопулярен актив към място, където инвеститорите искат да намерят убежище.