Офис пазарите в Югоизточна Европа започват 2026 г. с малко свободни площи и ръст на наемите

Офисните пазари в Югоизточна Европа навлязоха в 2026 г. със стабилни показатели, подкрепени от ниските нива на свободни площи в повечето столици от региона, ограниченото предлагане на висококачествени офиси и силния интерес от страна на наемателите към първокласни и устойчиви работни пространства, сочат данни на консултантската компания CBRE.

Според резултатите за първото тримесечие, общата картина за региона остава балансирана, въпреки че обемът на новите проекти варира на отделните пазари. Все по-често наемателите поставят акцент върху характеристиките на сградите, локацията и ESG стандартите при вземането на решения за сключване на договор.

Резултатът е нарастваща разлика между представянето на съвременните офиси от висок клас и по-стария, по-слабо конкурентен сграден фонд.

Нисък дял на свободните площи

Процентът на свободни площи при офисните пазари в Югоизточна Европа остава нисък в исторически план, което отразява устойчивата привлекателност на региона за наемателите въпреки несигурната макроикономическа среда. Загреб и Любляна продължават да се нареждат сред пазарите с най-ограничено предлагане, като нивата на незаети площи са съответно около 2% и 3%, докато празните офиси в Белград достигат 4,4%.

В София, макар общото ниво да остава по-високо спрямо средното за региона – малко под 12%, тенденцията продължава да бъде низходяща. В редица ключови бизнес зони делът на незаетите офис площи вече е под 10%, което ясно подчертава разликата между сградите от най-висок клас и по-малко конкурентните активи, отбелязва консултантската компания. В регионален мащаб ограниченото предлагане на съвременни, добре позиционирани офис сгради продължава да стеснява избора на наемателите и да поддържа пазарни условия, благоприятни за наемодателите.

Любляна е най-активната столица

От началото на 2026 г. най-активната столица в региона е Любляна, където пазарът успешно абсорбира значителен обем нови офис площи без видим натиск върху нивата на свободни офиси, давайки ясен сигнал за силно търсене.

През първото тримесечие на 2026 г. два мащабни проекта са добавили около 46 хил. кв. м модерни офис площи към общия пазарен размер. Въпреки това делът на свободните площи остава нисък, достигайки около 3%. Това, от своя страна, оказва допълнителен възходящ натиск върху наемните нива. Представянето на сегмента подчертава дълбочината и стабилността на търсенето от страна на наемателите в словенската столица и потвърждава, че добре проектираните и устойчиви сгради могат да бъдат успешно реализирани дори в периоди на по-интензивно ново строителство, пише CBRE. Същевременно това затвърждава аргументите в полза на по-нататъшно и внимателно планирано развитие.

„На пазарите по адриатическото крайбрежие продължаваме да наблюдаваме висока увереност от страна на наемателите, подкрепена от стабилни фундаментални показатели на търсенето. Способността на Любляна да абсорбира значителни обеми нови офис площи без напрежение върху пазара показва силното търсене на модерни и устойчиви пространства, както и дългосрочната устойчивост в Югоизточна Европа“, коментира Иван Стойчич, ръководител отдел „Офис наеми“ за Адриатическия регион в CBRE.

Активно ново офис строителство

Перспективите за ново строителство на офисния пазар в Югоизточна Европа остават силни. В Белград се наблюдава временно забавяне на дела завършени проекти след силната експанзия през 2025 г. Очаква се тази тенденция да се обърне и новото предлагане отново да се ускори в периода от 2027–2028 г. нататък. В момента в сръбската столица се изграждат над 180 хил. кв. м офис площи, планирани за завършване в рамките на следващите три години.

Загреб разполага със стабилен обем от проекти в развитие, съсредоточени основно в централната бизнес зона (CBD), като през 2026 г. и 2027 г. се очаква осезаемо увеличение на новите проекти на пазара. До края на 2026 г. в хърватската столица се предвижда въвеждането в експлоатация на около 30 600 кв. м нови офис площи, а през 2027 г. - на малко по-голям обем.

„Тази нова вълна от предлагане се очаква да ускори релокациите на компании и да привлече по-големи международни наематели към Загреб. В същото време при исторически ниски нива на свободни площи и повишени строителни разходи както инвеститорите, така и наемателите продължават да са изправени пред натиск върху наемите и разходите за довършителни работи. С навлизането на нови площи на пазара е вероятно да се наблюдава ръст както на наемите, така и на свободните площи, което ще доведе до по-балансирана среда“, коментира Едмунд Крзнарич, ръководител отдел „Офис наеми“ за Хърватия в CBRE.

Любляна е сред столиците, ориентирани към продължаващо разширяване през следващите две години, подкрепена от няколко проекта със среден и голям мащаб. След две завършени сгради до края на първото тримесечие, словенската столица се очаква да добави около 12 500 кв. м нови офис площи до края на настоящата година. В допълнение приблизително 55 хил. кв. м са планирани за завършване до 2027 г.

София поддържа един от най-значителните портфейли от проекти в развитие в региона с около 150 хил. кв. м нови офис площи, очаквани до края на 2026 г., както и допълнителни обеми в процес на строителство. По-голямата част от предстоящото предлагане обаче ще бъде концентрирана извън централната бизнес зона поради ограниченията в наличието на терени в посочените градски части.

Въпреки това новите площи навлизат на пазара поетапно, което ограничава риска от свръхпредлагане в сегмента на офисите от най-висок клас. Този премерен темп на развитие остава в общи линии в синхрон с търсенето от страна на наемателите и допринася за стабилността на пазара и устойчивото представяне на наемните нива в ключовите локации, пише CBRE.

Продължаващ ръст на наемите

Наемите за офиси от най-висок клас в Югоизточна Европа продължават да се движат във възходяща посока, подкрепени от комбинация от ограничено предлагане и устойчиво търсене на първокачествени активи. На редица пазари вече е отчетен допълнителен ръст на наемните нива, докато в други възходящият натиск остава ясно забележим на фона на засилващата се конкуренция за висококачествени офис пространства.

Към момента наемите на първокласни офис площи възлизат на 20,5 евро на кв. м в Любляна, 20 евро в София, 18,5 евро в Белград и 18 евро в Загреб, като се очаква допълнително повишение особено при централно позиционирани сгради, отговарящи на съвременните изисквания на наемателите и ESG стандартите.

Макар че и вторичните офис активи отчитат ръст на наемите, увеличенията там остават по-умерени, което подчертава нарастващата разлика в представянето между офисите от най-висок клас и по-нискокачествения сграден фонд. Тази дивергенция потвърждава, че стандартът за качество се е превърнал в ключов фактор за наемната динамика на офисните пазари в Югоизточна Европа, отбелязва консултантската компания.

ESG характеристиките на сградите вече са задължителен елемент

Това, което първоначално се схващаше като предпочитание, днес се е превърнало в дълбоко структурно изискване на офисните пазари в Югоизточна Европа, като ориентацията към качество е трайно залегнала в процеса на вземане на решения от страна на наемателите. Устойчивостта, съответствието с ESG стандартите и модерният дизайн, ориентиран към потребителите, вече представляват базови изисквания, а не конкурентно предимство.

Наемателите в рамките на всички пазари в региона все по-често поставят акцент върху сертифицирани, енергийно ефективни сгради, гъвкави разпределения, подкрепящи хибридни модели на работа, както и локации с добра свързаност и богата среда от удобства за служителите. В резултат търсенето продължава да се поляризира. По-старите сгради, които не отговарят на съвременните технически и устойчиви стандарти, се сблъскват с нарастващ дял на свободните площи и натиск при отдаването под наем, докато устойчивите офиси клас А последователно се представят по-добре, постигайки по-висока заетост и по-силен ръст на наемите.

„В Югоизточна Европа ориентацията към по-висококачествени офис площи все по-ясно оформя пазарната динамика. В София например наблюдаваме как наемателите преминават от сгради клас Б към сгради клас A, което подкрепя ръста на наемите и ускорява моралното остаряване на по-неактуалния сграден фонд. Устойчивостта и представянето на сградите вече са ключови фактори за дългосрочната конкурентоспособност“, коментира Христо Каракостов, ръководител отдел „Офис наеми“ за България в CBRE.

Централните бизнес квартали привличат най-много наематели

Наред с динамиката при свободните площи и наемните нива редица структурни тенденции продължават да оформят офисните пазари в региона. Активността по наемане остава доминирана от подновявания на договори и оптимизация на заетите площи, особено на по-зрелите пазари, което отразява предпазлив и насочен към ефективност подход от страна на наемателите.

В същото време разширяването на заетите пространства става все по-селективно и се води основно от корпоративни компании, технологичния сектор и професионалните услуги. Централните бизнес райони (CBD) продължават да бъдат основен двигател на наемното търсене, макар че добре свързаните децентрализирани бизнес зони набират популярност като алтернатива, предлагаща по-голяма гъвкавост и по-добро съотношение между цена и стойност. Тази тенденция се засилва допълнително от нарастващото използване на гъвкави и хибридни офис решения, особено на по-големите пазари като Белград и София.

В своята цялост тези процеси очертават все по-зрели офисни пазари в рамките на Югоизточна Европа, оформени и трасформиращи се в съответствие с изискванията на наемателите, пише CBRE.