София е сред най-динамичните офис пазари в Югоизточна Европа, наемите нарастват

София се откроява като един от най-динамичните офис пазари в Югоизточна Европа в началото на 2026 г. с ръст на наемите и спадащ процент на свободните площи, пише консултантската компания CBRE. Същевременно не само търсенето на качествени пространства, но и хибридният модел с акцент към повече физическо присъствие в офиса оформят динамиката на сегмента в България.

В контекста на ограничено ново предлагане и силна наемна активност в целия регион на Югоизточна Европа, българският пазар показва ясно изразен ценови импулс в момент на засилена конкуренция за качествени площи, отбелязва компанията.

За разлика от пазарите в Загреб и Любляна, където наличността е структурно ограничена и възможностите за нови наематели са редуцирани, София комбинира по-високи, но активно намаляващи свободни площи, стабилно търсене и значим обем от планирани нови, модерни проекти. Именно този баланс между ограниченията на зрелите и почти изцяло усвоени пазари и мащаба на Белград позиционира София като една от ключовите точки на интерес за наематели, инвеститори и международни компании, търсещи растеж, гъвкавост и дългосрочен потенциал в региона, се казва в доклада на CBRE.

Ръст на наемите

През първото тримесечие наемите при първокласните офиси на премиум локации са достигнали равнище от 20 евро на кв.м, с което отчитат осезаем ръст на тримесечна база, докато сградите клас Б се отдават при леко покачени стойности от 12,5 евро на кв.м. Процентът на свободни площи се е понижил до около 12%, като в някои ключови бизнес зони спада дори под 10%. В това отношение София се позиционира сред по-силните и най-активни офис пазари в Югоизточна Европа.

„Тази динамика ясно показва, че пазарът се движи от засилена конкуренция за висококачествени и функционални пространства. Това е мотивирано от желанието на компаниите за завръщане към по-активна работа и повече дни в офиса в съчетание с хибридните модели. В същото време се наблюдава тенденция компании да се местят от сгради клас Б в такива от клас A. Причината не е толкова престижът, колкото нуждата офисът да бъде място, което предлага качество и комфортна среда, както и да насърчава по-висока посещаемост“, коментира Христо Каракостов, ръководител отдел „Офис наеми“ за България в CBRE Югоизточна Европа.

През първото тримесечие на пазара е бил въведен един нов проект с общо 3800 кв.м, с което офисният обем в столицата е достигнал около блио 1,9 млн. кв. м.  Очакваното въвеждане на над 150 хил. кв.м нови площи до края на 2026 г. ще повиши конкуренцията, но наемните нива се очаква да запазят възходящата си тенденция, водени от наличието на висококачествени проекти, прогнозира CBRE.

Хибридният модел диктува новото търсене

Хибридната работа превърна офиса в стратегически инструмент за привличане на таланти, задържане на екипи и изграждане на корпоративна култура. Именно това стои зад представянето на офисния пазар в столицата и завръщането на компаниите в модерни сгради.

Ясно изразена е тенденцията към увеличаване на физическото присъствие в офиса и това променя изискванията на наемателите. Офисът вече не е просто работно място, а среда за срещи, колаборация и принадлежност. В отговор на това компаниите все по-често избират модерни, технологично обезпечени сгради, които подкрепят комбинираните работни модели, сочат наблюденията на консултантската компания.

„Продължава тенденцията за интегриране на гъвкавите офис решения и коуъркинг зоните в големите офис комплекси, превръщайки ги в естествено продължение на корпоративната среда“, допълва още Христо Каракостов.

София и Любляна - двигатели на бъдещото ново строителство в Югоизточна Европа

София остава един от двата основни двигателя на бъдещото ново строителство в региона (заедно с Любляна), което поставя България в ролята на балансиран пазар между нарастващо търсене и предстоящо разширяване на предлагането. Водещ двигател традиционно са компаниите от ИТ и аутсорсинг сектора. Наред с тях обаче се открояват и други индустрии, демонстриращи все по-активно присъствие на пазара.

Отчита се интерес от компании в сферата на професионалните услуги, административните дейности и финансовия сектор. Допълнително се регистрира търсене от страна на търговски, фармацевтични, хазартни, производствени и корпоративни организации.

Няколко са основните фактора, които влияят върху избора на офис пространство в зависимост от профила на наемателя. За служителите от ключово значение продължават да са близостта до градски транспорт, възможностите за паркиране в района, достъпът до търговски център, който осигурява допълнителни удобства.

Белград е най-динамичният офисен пазар в Югоизточна Европа

Офисният пазар в региона на Югоизточна Европа навлезе в 2026 г. при изразен недостиг на ново предлагане, след като 2025 г. отбеляза най-ниските нива на завършени офис площи за последното десетилетие.

Търсенето остава стабилно, доминирано от подновявания на договори, докато ниският обем на свободните площи в ключовите столици – София, Загреб, Любляна и Белград, продължава да поддържа тенденция за повишаване на наемите.

Белград запазва позицията си на най-динамичния офисен пазар в региона със значим инвестиционен интерес и устойчиво нарастване на офисния фонд, концентрирано най-вече в зоната на Нови Белград, при свободни площи от около 4% и умерено движение нагоре при наемите. В Загреб структурният недостиг на офис площи и вакантност под 1% в централните зони поддържат силен наемен пазар, въпреки очакваното постепенно въвеждане на нови проекти до 2027 г.

Най-активният пазар за периода е Любляна, където се отчитат над 40 хил. кв. м ново предлагане. В останалите столици предлагането е било по-консервативно. Въпреки това всички пазари в региона се характеризират с нисък процент свободни площи в порядъка от 2% до 4% през първото тримесечие.