Как местната власт да работи по-активно с домоуправителите за по-добри сгради и среда?

Мартин Димов е IT специалист и домоуправител от осем години, но още преди това участва активно в управлението на сградите, в които живее. По време на пандемията му остава повече време и се заема да реализира своя отдавнашна идея - да дигитализира процеса по събиране на входни такси и пари за ремонти, за да спести време на домоуправителите и касиерите и да постигне пълна прозрачност на начина, по който се изразходват средствата. Казва, че след задействането на платформата "Вход.Експерт" в неговата жилищна сграда събираемостта се е повишила до 90%, а подобни примери вече има и в други жилищни сгради, които използват софтуера му. Към него има и форум, където домоуправители могат да споделят опита си и да търсят съвмесно решения на проблеми в управлението на етажната собственост. Мартин разказва още как местната власт може да помогне за по-ефективно управление на жилищните сгради и защо предложение за поправка в Закона за етажната собственост (ЗУЕС) може да принуди някои по-малки фирми за управление на етажна собственост да излязат от пазара. 

Всяка жилищна сграда в София е малък колектив, който е мотивиран да подобри сградата си и пространството около нея. За да го прави ефективно, общината трябва да работи по-активно с етажната собственост, казва Мартин Димов в интервю за Investor.bg.

„Ако приемем, че в София има 30 хил. жилищни сгради*, това са 30 хил. екипа, които вече са избрани от обитателите на сградата. Те обаче не могат да налагат глоби или да повикат трета страна, която да обясни при възникнал казус с обитател на блока какво предвижда законът. Домоуправителите имат нужда от медиатор в лицето на общината, който да се намесва при възникване на проблеми в управлението на сградата. Ако местната власт започне да изпълнява ролята си да помага за по-доброто управление на сградите, ще имаме по-здрави сгради, без предпоставки за възникване на инциденти, и подредени междублокови пространства“, смята Димов.

Тази роля според него е отредена на местните администрации и в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). „Законът съществува от 2009 г. и оттогава постоянно  се твърди, че нещо не му е наред. Според мен законът е добър, но общината не го спазва в цялост. В него, например, между редовете е написано, че тя е най-важната подкрепа за етажната собственост. Кметът на район има правомощия да се намеси в етажната собственост, ако е установен конструктивен проблем, водещ до опасност за живота и здравето, т.нар неотложен ремонт, но не се прави нищо за неговото отстраняване. "Представете си керемиден покрив в центъра на София, който не е ремонтиран от над 50 г., има доста такива примери. Според закона в такава ситуация кметът е длъжен да организира ремонта и след това да поиска възстановяване на вложените средства от собствениците на апартаменти. Аз самият съм изпробвал тази процедура и общината не съдейства“, казва Димов.

Освен това според закона ако в дадена етажна собственост няма домоуправител, кметът на район има правомощието да организира събрание, което да го избере, но според Димов това също не се случва. „Друга разпоредба предвижда, ако домоуправителят или съседите констатират нарушение в етажната собственост, кметът да издаде административен акт, с който да глоби собственика нарушител. Следващата инстанция, към която могат да се обърнат потърпевшите, е съдът, но там процедурите са бавни. В повечето случаи кметът не се намества, а някои проблеми не могат да се отлагат и да чакат решение на съда“, казва Димов.

Според него е добре районните администрации да предвидят отдел, който да работи повече време с домоуправители, касиери и управителните органи на етажната собственост, а не както е сега - с приемно време по два часа на седмица. „Когато районната администрация започне да работи по-често с етажната собственост, тя ще се запознае с конкретните проблеми в сградите и ще знае как да реагира“, смята Димов. И дава пример с малка кооперация, в която живял преди време – сградата е от 40-те години на миналия век и за 80 години съществуване никога не е ремонтирана заради проблемни съседи. „Половината собственици на жилища отидохме в районната администрация, проведохме среща с кмета, обяснихме какъв е случаят и поискахме съдействие, което е в неговите правомощия, но нищо не се случи“, разказва Димов.

Той отбелязва още, че предложенията за промени в ЗУЕС, които преминаха през обществено обсъждане и целят да улеснят достъпа до средства за енергийно обновяване на многофамилни жилищни сгради, не са били консултирани с по-малките фирми и домоуправители физически лица, които според него управляват по-голямата част от сградите в България. Казва, че една от поправките в закона, изискването всяка фирма за управление на етажна собственост да има сред служителите си човек с икономическо или юридическо образование и човек с техническо образование, е в услуга на големите фирми, и ще засегне малките домоуправители, някои от тях няма да оцелеят и така ще се намали конкуренцията. „За да правим такава промяна трябва да имаме някакво проучване, доказващо, че големите фирми, които се занимават с управление на етажна собственост, се справят по-добре от малките“, отбелязва Димов и добавя, че 40% от клиентите на неговия софтуер са се отказали от големи домоуправители и са решили да се справят сами с управлението на сградата си.

Самият Димов е домоуправител от осем години, но и преди това е участвал активно в управлението на сградите, които е обитавал. „В един момент се установих в малка сграда и реших, че сам човек може да свърши цялата работа много бързо. Там натрупах опит и се запознах с разнообразни проблеми, тъй като имах 49% опозиция. Малките сгради се управляват най-трудно, защото в общото събрание участват ограничен брой хора и е възможно коалиция от двама-трима собственици да осуети всякакви дейности за подобряване на сградата“, разказва Димов.

Той нарича общото събрание в блока малък парламент и смята, че е важно обитателите да участват в обсъжданията, да изказват мнения и предложения, да търсят съмишленици за реализирането им. „Домоуправителят взема много малко решения, това е задача на общото събрание, а той само организира и изпълнява“, отбелязва Димов. Неговите наблюдения обаче сочат, че етажната собственост прилича и по още нещо на големия парламент – едва около 30%-40% от обитателите на сградата участват в общите събрания. „Повечето казват: Каквото решите, не ме интересува, а всъщност неучастието затруднява управлението на сградата, не на последно място и защото по закон имаме задължителни кворуми“, казва Димов.

Той създава платформата „Вход.Експерт“, воден от идеята, че ако управлението на една сграда заприлича повече на управлението на фирма, дейността ще върви по-гладко. „В България етажната собственост е може би единствената институция, в която няма никаква промяна в последните 50 години. Касиерите в голяма част от сградите ходят от врата на врата, за да събират таксите, пишат в тефтер, до който обикновено само те имат достъп, а това никак не помага на отчетността“, казва Димов.

Мартин Димов, домоуправител и автор на платформата Вход.Експерт

Снимка: Личен архив

Мартин Димов е специалист по киберсигурност с над 15 години опит в ИТ сектора. Работил е по редица проекти за технологична защита за банки, телекоми и други водещи бизнеси, включително и като мениджър на екипи. Завършил е специалност „Телекомуникации“ с професионална квалификация „Инженер по комуникации“ в Технически университет - София. Автор е на платформата за самоуправление на етажни собствености "Вход.Експерт" (https://vhod.expert). Създава я преди 2 години, в отговор на собствените си предизвикателства като домоуправител на сградата, в която живее. С помощта на софтуера той прави управлението модерно и дигитално, спестява си време за събирането на месечните такси и дава пълна прозрачност за събраните и изразходвани средства на всички живущи. Впоследствие прави софтуера достъпен и за други домоуправители и касиери. За Мартин платформата е неговият личен принос към процеса за дигитализация и развитие на гражданското общество, тъй като помага хората сами и лесно да управляват сградите, в които живеят.

Затова по време на пандемията, когато му останало повече свободно време, решил да създаде софтуер, който да улеснява управлението, комуникацията, счетоводството, да автоматизира всички възможни процеси в сградата и да стандартизира начина на водене на протоколите. Има и форум, в който домоуправители могат да споделят проблеми от практиката си и да обсъждат възможни решения. Единият от модулите е за внасяне на месечните вноски за поддръжка на етажната собственост и за евентуални ремонти. Собствениците на жилища могат да правят това на база издаден абонатен номер на касите на EasyPay, чрез услугата ePay, електронно банкиране или банкова карта, следвайки модела, по който плащат сметките си за ток, вода, интернет, телевизия.  

Друг модул позволява книгата на етажната собственост да се води електронно. „Като IT специалист приветствам дигитализацията на всякакви процеси, защото тя ги стандартизира и улеснява. Ако, например, домоуправителят попълни в електронната книга, че в даден апартамент вече живеят двама души вместо един преди това, не е необходимо ръчно да сменя таксата на апартамента от пет на десет лева. Софтуерът знае, че в жилището вече живеят двама души и таксата автоматично става по-висока от следващия месец“, разказва Димов.

Споделя, че една от основните причини да създаде платформата е, за да спести време на домоуправителите и касиерите на блока. „Пресметнах колко ресурси и време харчим със събирането на пари от врата на врата и попълването на данни в екселски таблици. Преди ми трябваха часове, за да направя един отчет, сега това става с няколко клика – избирам периода и какъв тип отчет искам, попълвам, принтирам и разпространявам сред обитателите на сградата“, казва Димов. Според него спестеното по този начин време може да бъде използвано от домоуправителите, за да работят с хората, които не искат да плащат такси и за ремонти и смята, че е възможно някои от тях да станат изрядни платци, ако могат да следят за какво се използват парите им. „Вход.Експерт“ позволява извличането на финансови отчети, които могат да се преглеждат от собствениците на имоти.

Софтуерът има безплатна версия, която изключва автоматизацията на събиранията на вземания. За платената версия стандартната такса е около 40 лв. на месец за блок до 55 апартамента, а за по-малки сгради с под 25 жилища в тях, цената е по-ниска. Димов очаквал голяма част от клиентите му да използват безплатната версия, но за негова изненада повечето потребители се ориентирали към платения вариант, за да могат да ползват всички възможности, които той предоставя. Повечето клиенти на софтуера му са физически лица, тъй като големите фирми вече имат собствен софтуер за управление на етажната собственост.

IT специалистът започнал  да прави интервюта сред клиентите  на платформата си, която е  активна вече над година, за  да разбере какво се е променило  в сградите им. Един от домоуправителите  споделил, че обитателите на блока  се опитвали от четири години  да съберат хиляди лева за  ремонт на асансьора. Касиерът  на сградата работил на хартия, раздавал квитанции, записвал всичко  в тетрадка, но усилията се  провалили заради конфликти между  обитателите, произтичащи и от  неяснотата къде отиват парите  им. Домоуправителят използвал „Вход.Експерт“ от март тази година и само за четири месеца обитателите на сградата успели да съберат необходимата сума за асансьора. Димов отбелязва интересния факт, че малко хора са поискали достъп до платформата, за да следят в реално време какво се случва с парите им. „Само фактът, че квитанцията от Вход.Експерт е по-четима – там ясно е отбелязано, че човекът е платил 20 лв. за ремонт на асансьор, 10 лв. за почистване, 5 лв. за куче, например, и че идва с печат от каса на EasyPay или се запазва в архива при електронно банкиране, е достатъчен, за да са спокойни, че средствата им отиват по предназначение“, казва Димов. Домоуправителите изпълняват решенията на общото събрание за отстраняване на проблеми във входовете на жилищните блокове. Основните грижи са свързани с ремонт на течащи покриви и тръби, тъй като много от сградите са строени преди 60-80 години и инсталациите вече са амортизирани. Снимка: БГНЕС/ЕМИЛ ДИМИТРОВ

В неговата сграда също имало пример за собственик на имот, който отдавна не живеел в апартамента си и съседите нямали негови контакти. При посещение на жилището си той вероятно е видял, че таксите се събират електронно и ги е платил. „Преди общите събрания на блока се превръщаха в спорове кога ще съберем пари, за да направим ремонт, сега казваме: Имаме събрана сума за тази година, какво искаме да ремонтираме“, споделя Димов.

Той се заел с управлението на сградата си след двама професионални домоуправители, единият бил там от пет години. За това време те събрали 23 хил. лв., от които 12 хил. лв. отишли за техен хонорар, а останалите – за почистване, ток, асансьор, и направили само един ремонт за около 1000 лв. „ Когато станах домоуправител, още в началото повишихме таксите, така че ако някой не си плаща, това да не повлияе на плановете за ремонти и подобрения, които искахме да направим. Сменихме входната врата, ремонтирахме фоайето, асансьора и покрива. За три години вложихме 20 хил. лв. в подобрение на сградата. Сега, след като направихме ремонтите понамалихме таксите.“, разказва Димов.

От четири години таксите и парите за ремонт там се събират 100% по електронен път и събираемостта е над 90%, като включително магазините под сградата плащат редовно таксите си.

Форумa за домоуправители Димов създал, тъй като установил, че липсва място, където те могат да получават съвети по практически проблеми – как се разрешава даден въпрос, какво предвижда законът, какво решава съдът в дадени казуси. В тази част от форума IT специалистът събира полезни публикации в интернет на едно място, както и свои коментари по определени теми. Другата част цели създаването на общност от домоуправители – професионална мрежа за хора, които имат интереси в тази област, за да могат да споделят опит и да си помагат.

Той изтъква и още един проблем от управлението на етажната собственост – само три банки в България предлагат сметки на етажната собственост, при това таксите за тях са 20 лв. на месец, които за по-малките сгради са равносилни на около 10% от месечния им бюджет. Основната пречка пред регистрирането на банкова сметка на етажната собственост е, че тя няма Булстат, а това е необходимо изискване при регистрацията. Затова повечето етажни собствености работят със сметки на физически лица с различен IBAN от личните им средства, разказва Димов и допълва, че предложенията за промени в ЗУЕС не разрешават този проблем.

*30 хил. - числото е получено, като жилищата в София, които по данни на НСИ са около 600 хил., са разделени на 20 апартамента на етажна собственост.