Бизнес имотите в Европа показват първи пукнатини

От Canary Wharf в Лондон до La Défense в Париж и Bankenviertel във Франкфурт, логото на големи банки украсяват най-големите офис сгради в Европа. Но има първи признаци, че тези сгради може да се превърнат в бреме за банки и инвеститори, тъй като са засегнати от растящите лихви и от промените на работното място след COVID, пише Financial Times.

Офисите са най-големият компонент от пазара на бизнес имоти, който кредитори и инвеститори са подкрепили с дълг за 1,5 трлн. евро само в Европа. Около 310 млрд. евро нови или заменящи заеми се емитират в рамките на една обичайна година, за да се поддържа функционирането на пазара, сочат данни на Bayes Business School към City, University of London.

Предприемачи и собственици на имоти вече трябваше да се приспособяват към новия живот след началото на пандемията. Това бе свързано със засилване на хибридната работа сред наемателите от сектора на професионалните услуги като банки, правни кантори и консултантски компании, някои от които намалиха офис площите си. Сега, в ключова разлика спрямо предишното забавяне на пазара, собствениците на имоти трябва да се борят с бърз ръст на лихвите по заемите в момент, когато централните банки вдигат лихвите, за да овладеят рязкото ускоряване на инфлацията.

Поемането на дълг винаги е било централен елемент на пазара на бизнес имоти, но фалитите на банки в САЩ през последно време и договореното с помощта на държавата спасяване на Credit Suisse от конкурента ѝ UBS засилват опасенията, че кредитирането ще намалее и ще стане по-скъпо. Цените на имотите вече намаляват рязко през последните месеци, а по-стари сгради в периферни райони се продават много по-трудно.

Анализатори в Citi предупредиха клиенти в края на миналия месец, че цените на имотите в Европа все още не отчитат в пълна степен повишаването на лихвите и може да намалеят с до 40% до края на 2024 г.

„Определено можем да видим първите пукнатини“, казва Марк Бладън, ръководител на отдела за недвижими имоти в компанията Investec. Във Франкфурт южнокорейските собственици на 45-етажната кула „Трианон“ са наели консултанти, за да започнат преструктуриране на дълг на стойност 375 млн. евро, обезпечен със сградата. Китайският инвеститор Чъун Кей обяви две сгради в лондонския бизнес квартал Canary Wharf в Лондон за продажба, за да намали дълговото си бреме, съобщи Bloomberg.

Blackstone, най-големият инвеститор в бизнес имоти в света, спря плащания по дълг, обезпечен с финландски офис и портфейл от търговски площи миналия месец, а през март рейтинговата агенция Moody’s понижи рейтинга на заеми срещу жилищни сгради в Германия, поети от Brookfield.

Въпросът, който тревожи инвеститорите, е дали сравнително изолираните случаи на потиснати активи ще се превърнат в секторна криза като през 2008-2009 г. и ще нанесат сериозни щети на банките в Европа.

Европейската централна банка предупреди за „растящи уязвимости“ на имотните пазари. „Секторът на бизнес имотите е смятан за уязвим от последиците от пандемията, а средносрочните рискове от корекции на цените продължават да растат в сектора на жилищните имоти“, отбеляза централната банка в доклад през февруари.

Повечето анализатори смятат, че връщане на финансовата криза, където лоши заеми, обезпечени с бизнес имоти подкопават капитала на банките, понякога фатално, е малко вероятно. Те прогнозират дълъг период на болезнена корекция, а не толкова кратък, рязък шок.

„Този път съм много по-уверена, отколкото по време на световната финансова криза, когато знаех, че нещо ужасно ще се обърка“, коментира Никол Лукс, старши анализатор в Bayes Business School. Тя не очаква проблемите в сектора на бизнес имотите да засегнат банковата система, както се случи по време на световната финансова криза.

Но някои инвеститори се притесняват, че ще стане обратното – сътресението при бизнес имотите може да пощади банките, но ще бъде по-тежко за собствениците на активи.

Различен пазар

Докато безпокойството за кредиторите в Европа се запазва след проблемите при Credit Suisse, ръководители на имотната индустрия побързаха да отбележат, че кредитирането на бизнес имотите е претърпяло голяма промяна от 2009 г. насам.

Преди 2008 г. кредиторите редовно предлагаха заеми на стойност 80% или дори 100% от стойността на сградата, като понякога базираха кредитирането си на оптимистични прогнози за приходи от наеми или капиталови стойности. Изследването на Bayes установи, че европейските банки сега рядко отпускат повече от 60% от стойността на имота, поради което е по-малко вероятно неизплатеният дълг да надхвърли стойността на сградата.

Германските кредитори са по-либерални със заеми, равняващи се на максимум 80% от стойността на имотите за активи с добро качество, показва изследването. Във Великобритания консултантската компания Capital Economics съобщи, че четири пети от заемите са със съотношение между стойността на заема и стойността на собствения капитал под 60% и че цялостната експозиция на банките във Великобритания към бизнес имоти е наполовина спрямо нивото преди финансовата криза.

Но друга голяма разлика между тогава и сега е посоката на лихвите по заемите. След като финансовата система в света беше застрашена от разпадане през 2008 г., централните банки намалиха лихвите и заляха пазарите с пари. Това улесни относително дори най-тежко задлъжнелите собственици на имоти да изчакат отминаването на кризата. Банките, които искаха да избегнат загуби, които щяха още повече да подкопаят собствения им капитал, често с готовност предлагаха кредитни инструменти.

Този път упорито високата инфлация кара централните банки да продължават да повишават лихвите по кредитите въпреки пукнатините в банковия сектор и натиска върху бизнес имотите. Изследването на Bayes показва, че лихвите по заемите за първокласни имоти в Европа са се удвоили на годишна база. Някои експерти в индустрията прогнозират, че предвид резкия ръст на разходите по собственото си финансиране банките няма да са толкова склонни на снизхождение към изпитващи затруднения кредитополучатели.