Добре дошли в жилищния квартал на Wall Street

Вашият нов апартамент под наем в покрайнините на града вероятно има кухненски плотове от гранит, които издържат на всякакви условия. Съседите ви имат абсолютно същата пералня. Добре дошли в място, където всеки детайл е проектиран да намали разходите на наемодателите от Wall Street, пише Wall Street Journal.

Големите инвеститори са оптимистично настроени за семейните жилища в Америка. И то до такава степен, че са готови да построят цели нови квартали, тъй като става все по-трудно да се купуват къщи по обичайния начин. Лихвените проценти достигат многогодишни върхове и на пазара има все по-малко жилища за продажба, тъй като собствениците не искат да се откажат от ниските лихви по договорите за ипотечен кредит. Освен това жилищата са прекалено скъпи. През октомври цените достигнаха нов рекорд според индекса S&P CoreLogic Case-Shiller.

Инвеститорите в жилища на Wall Street не могат да изпълнят очакванията си за възвръщаемост, когато и жилищата, и заемите са толкова скъпи. През третото тримесечие на 2023 г. големите наемодатели, които притежават от 100 до над 1000 жилищни единици, са закупили само 1% от всички продадени жилища в САЩ. Това е спад спрямо около 3% през 2022 г., сочат данни на John Burns Research and Consulting.

Пазарът на наеми в Америка остава доминиран от наемодатели от типа „мама и татко“, които купуват почти всяко пето от всички семейни жилища на пазара в САЩ.

Институционалните инвеститори обаче искат по-голям дял на пазара. Те вече притежават 55% от всички жилищни единици в САЩ, но смятат, че семейните домове са по-привлекателен вариант. Наблюдава се по-силен ръст при наемите на еднофамилни къщи, отколкото при апартаментите, а наемателите им са склонни да останат за по-дълго, особено ако децата им посещават местни училища. Средно наемателите на еднофамилни къщи остават в имотите си над четири години, в сравнение с две до три години за живеещите в апартаменти под наем.

Стратегията, която големи инвеститори като Blackstone използваха, за да натрупат десетки хиляди семейни домове след финансовата криза от 2008 г., вече не работи толкова добре. Изборът на отделни, разпръснати из страната къщи отнема много време и е скъпо и неефективно. „Моделът с разпръснатите имоти се изчерпа. Той имаше успех, когато много къщи бяха под възбрана, но това не се очаква в бъдеще,” заяви Брад Кейс, главен икономист на Middleburg Communities.

Също така е по-трудно за играчите на Wall Street да се сдобият с новопостроени имоти накуп в момента. Когато пазарът е слаб, строителите на жилища понякога избират да прехвърлят завършените къщи на институционални инвеститори с около 10% отстъпка, ако трябва да приключат проекта. Ситуацията в момента обаче не е такава. Има толкова малко жилища за продажба в момента, че новопостроените къщи се изкупуват веднага от обикновени купувачи. 

Решението на Wall Street е да се изградят нови квартали с фамилни къщи, където всички имоти се отдават под наем. Моделът не е съвсем нов: от десетилетия съществуват такива жилища за студенти и възрастни хора. Броят на кварталите ,„построени за отдаване под наем“, все още е малък – има само 900 такива в цялата страна, всеки със средно 135-150 жилища, сочи доклад на Urban Institute. Но концепцията се развива бързо. Националната асоциация на строителите на жилища (NAHB) изчислява, че приблизително 10% от новото жилищно строителство има за цел изграждане на комплекси за отдаване под наем.

Оказва се ефективно за големите инвеститори да обединят всичките си жилища под наем на едно място, вместо да ги разпръснат из целия град. Ремонтът на повредени уреди, например, е по-евтин, когато майсторът не трябва да кара километри през града между имотите.

А наемодателите откриват нови начини да ограничат разходите си, когато могат да проектират цели квартали от нулата. Семеен дом, построен от институционални инвеститори, обикновено има широк коридор и стълби, които да предпазват боята от удари, когато наемателите внасят и изнасят мебели. Къщите са здрави, с издръжливи плотове и подови настилки, които ще издържат с години. Качественото обзавеждане привлича наемателите, но също така намалява сметките за поддръжка на хазяина с течение на времето.

Инвеститорите, които могат сами да построят нови жилища, ще увеличат печалбите си през следващите години. Листнатият в Ню Йорк инвестиционен тръст за недвижими имоти American Homes 4 Rent в момента строи над 2000 нови семейни къщи. Конкуренти като Invitation Homes са избрали партньорства със строителни фирми, но тези споразумения са по-скъпи, тъй като строителят трябва да получи дял. Въпреки това акциите и на двете компании в строителството на семейни къщи би трябвало да продължат да се представят по-добре от книжата на затруднени компании като Equity Residential.

Купувачите на жилища ще са доволни, че по-малко инвеститори с големи възможности ще наддават за малкото семейни имоти в САЩ в бъдеще. И всеки нов фонд, който наемодателите изграждат, е добре дошъл - в зависимост от това кого питате, има недостиг от 2 до 4 млн. жилища в САЩ. Единственият недостатък може да е липсата на собствен чар в тези нови, спретнати квартали.