Може ли Тръмп да понижи цените на жилищата в САЩ със забрана на купувачите от Wall Street?

Обещанието на президента на САЩ Доналд Тръмп да забрани на инвеститорите от Wall Street да купуват еднофамилни жилища изглеждаше като контраудар от името на потребителите, разочаровани от продължаващата с години жилищна криза. Но експерти веднага изразиха съмнение дали подобна забрана би допринесла за облекчаване на високите цени и недостига на предлагане в много американски градове или дори би ги влошила, пише Bloomberg.

Предложението на Тръмп, което беше обявено чрез публикация в социалните мрежи на 7 януари без много подробности, има за цел да повиши достъпността на жилищата в момент, когато милиони потенциални купувачи се чувстват изключени от пазара. Макар идеята да разтревожи финансовите ръководители и имотните компании, не е ясно доколко тя би помогнала за размразяването на замръзналия жилищен пазар.

Какво предлага Тръмп?

Според публикацията му той планира ново усилие за понижаване на цените на жилищата в САЩ. „Веднага предприемам стъпки за забрана на големите институционални инвеститори да купуват още еднофамилни жилища и ще призова Конгреса да го узакони“, написа президентът в Truth Social. „Хората, а не корпорациите живеят в жилищата“, добави той и обеща да се върне към темата, когато говори на ежегодния форум в Давос, Швейцария, по-късно през януари.

Досега Тръмп не успяваше да предложи конкретни решения за жилищата. В един момент властите обмисляха възможността да обявят национално извънредно положение в жилищния сектор. 50-годишните ипотечни кредити, друго предложение на Тръмп, загуби инерция, след като анализатори от сектора отбелязаха, че в крайна сметка кредитополучателите ще плащат повече лихви и ще натрупват по-бавно богатство от жилищата си.

Представители на Тръмп заявиха, че обмислят също преносими ипотеки, които биха позволили на собствениците на жилища да прехварлят текущата си ипотечна лихва от едно жилище на друго. Тази идея би била трудна за осъществяване. Тръмп насочи гнева си към компаниите за жилищно строителство, като ги призова да строят повече жилища. На 8 януари той заяви, че дава указания на правителството да закупи ипотечни облигации в размер на 200 млрд. долара в опит да понижи лихвите по ипотеките.

Защо жилищата са толкова скъпи?

Високите цени на жилищата са резултат от сложен набор от сили, а икономистите спорят за степента на държавна намеса в опит да се намалят наемите или цените на жилищата. Жилищните цени нараснаха значително през последните години поради исторически недостиг на предлагане, след като световната финансова криза през 2008 г. даде началото на десетгодишно забавяне в жилищното строителство.

Пандемичният бум на покупките задълбочи проблема, тъй като американците, окуражени от ниските лихви по кредитите, потърсиха по-удобни пространства за работа от дома. Тъй като потребителите изкупуваха и без това оскъдните наличности, цените скочиха до небето. Към август м. г. индексът S&P Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index се е повишил с 68% от януари 2020 г.

Институционалните инвеститори започнаха да купуват иззети жилища на едро след финансовата криза, когато компании за управление на богатството като Blackstone и Pretium започнаха да придобиват жилища на силно занижени цени. Последващото затягане на стандартите за отпускане на заеми помогна на по-големите инвеститори да изпреварят обикновените купувачи. В същото време много хора, които бяха загубили домовете си поради изземване, навлязоха на пазара на наеми, което доведе до повишаване на търсенето на еднофамилни жилища под наем.

Институционалните инвеститори ли са виновни за високите цени на жилищата?

Корпоративните собственици, които притежават стотици имоти, са рядкост. Според SFR Analytics 24-те най-големи собственици на еднофамилни жилища под наем в САЩ по брой единици притежават общо малко над 520 хил. жилища. Това се равнява на около 3,5% от 15 млн. жилища под наем в САЩ и под 1% от общия брой еднофамилни жилища.

Но в някои градове от Слънчевия пояс като Атланта и Мемфис големите собственици заемат огромна част от местния пазар на жилища под наем. В Атланта, например, корпоративни наемодатели, включително Blackstone, Progress Residential и Amherst Holdings притежават над 30% от еднофамилните жилища под наем в региона.

Предложението на Тръмп идва ли ще помогне на скъпите пазари като Ню Йорк, Бостън, Вашингтон и Сан Франциско, където купувачите на първо жилище са изключени от пазара, тъй като там институционалните инвеститори не купуват, казва Ралф Маклафлин, главен икономист на компанията за анализ на данни OpenBrand. Те обичайно се съсредоточават върху градове от Слънчевия пояс, където наличностите вече нарастват, допълва той.

Възможно е някои пазари, където собственици от Wall Street купуват активно, да отслабнат, ако финансовите компании напуснат, което ще даде повече възможности на купувачите на първо жилище, счита Маклафлин. От друга страна, финансовите компании и изкусни собственици знаят как да използват регулациите в своя полза.

Жилища в „Норт Бийч“, Сан Франциско. Снимка: Bloomberg LP

Може ли Тръмп наистина да направи жилищата по-достъпни?

Според някои експерти предложението на Тръмп може да има нежелани последици и да влоши положението с предлагането на жилища. Причината е, че големите инвеститори често са купувачите в краен случай на компаниите за жилищно строителство, когато имат излишък от жилища и се нуждаят от още пари, за да продължат да строят, казва Али Уолф, главен икономист в компанията за имотни данни Zonda. Без институционални купувачи компаниите за жилищно строителство може да не са толкова склонни да увеличат затегнатите си наличности.

„Строителните компании трябва да продават жилища, за да строят още жилища. Ако им отнемете един от основните купувачи, това ще се отрази и на тях. А ако строителните компании не строят толкова много жилища, това може да доведе до натиск за повишаване на цените“, казва Уолф.

Може ли Тръмп да забрани институционалните купувачи?

Това не е ясно. Републиканците в Конгреса може да изготвят законопроект, който да прокара тази идея. Но изготвянето на закон, който да отговаря на конституционните изисквания и да устои на усилията на лобистите и адвокатите от финансовата индустрия ще бъде предизвикателство.

Има ли по-добри начини за справяне с жилищната криза?

Някои експерти виждат по-ефективни начини за съживяване на жилищния пазар, често чрез някаква форма на правителствени стимули.

Упоритият проблем през последните няколко години беше да се убедят собствениците на жилища с ниски лихви по ипотечните кредити да продават на пазар с по-високи лихви. Икономисти предлагат правителството да предостави данъчни облекчения на потребителите, които искат да се преместят, но не желаят да се откажат от ниската си лихва по заема. Междувременно правителството може да предложи на потенциалните купувачи на първо жилище понижение на лихвите по ипотечните кредити, при което лихвата започва от по-ниско ниво в началото на заема.

И двете решения биха спомогнали да се облекчат проблемите в среда на по-високи лихви, но биха били по-ограничени във времето и ще послужат като мост, докато лихвите се понижат или доходите се повишат.

За институционалните купувачи Маклафлин казва, че по-добро решение би било да се предостави данъчно облекчение за големите компании, които продават на купувачи на първо жилище. „Това би могло да има същия ефект, без да се забраняват напълно участниците на пазара“, счита той.