Пазарът на складове у нас се сегментира по качество и локация, бизнесът планира по-внимателно

През 2025 г. пазарът на складови и индустриални имоти в България е претърпял сегментация по качество и локация, разходите са се повишили, а бизнесът планира по-внимателно. Динамиката в различните региони е различна – от активен наемен пазар и развитие на индустриални паркове до ограничено предлагане, недостиг на малки площи и чувствителност към инфраструктурата и административните процеси. Това се посочва в годишния обзор на пазара на платформата БГСклад.

Очаква се приемането на еврото да донесе по-голяма финансова предвидимост, по-нисък валутен риск и по-лесен достъп до финансиране, но политическата нестабилност в страната може да забави инвестиционната активност в краткосрочен план.

„България вече не е единен пазар, а мрежа от различни регионални пазари. В почти всички региони липсват малки и средни складове, а извън София именно инфраструктурата, а не цената, определя дали една инвестиция ще се реализира“, коментира Симеон Митев, основател на БГСклад. „София остава най-активният пазар за складови и индустриални имоти в България, но вече е в зряла фаза – търсенето е силно селективно, малките складове са в хроничен дефицит, а ESG стандартите се превърнаха в задължително условие за реализация“, допълва той.

В София през миналата година най-активно са се търсели складови площи в диапазона 2000–5000 кв.м за клас А, движени основно от нуждите на средните логистични оператори и ритейл секторите. Тази група компании е продължила да търси модерни складово-оперативни бази с възможност за бърза обработка на стоки, високи нива на енергийна ефективност и добър достъп до основните транспортни коридори около столицата, съобщава Радослав Конов, представител на БГСклад за столицата.

В по-ниските класове (Б и C) търсенето е останало съсредоточено в сегмента 200–600 кв. м, захранвано основно от малкия бизнес, производствените работилници и онлайн магазините, които продължават да се разрастват. „За тези наематели най-важни остават достъпната наемна цена, възможността за гъвкави договори и наличието на базови удобства, подходящи за малки складови или търговски операции“, коментира Конов.

Цените на наемите на първокласните складови площи са се стабилизирали на нива между 5,80 и 6,50 евро на кв. м, като при специализирани сгради с хладилни камери или висока технологична обезпеченост нивата често са надхвърляли 7 евро на кв. м. Наемите на площи клас Б са на нива между 4 и 5 евро на кв. м, като те се намират предимно в поддържани бази в зони като НПЗ Искър, Военна рампа и Илиянци, които предлагат добър достъп, но нямат модерната топлоизолация и автоматизация на новите логистични паркове. Наемите при най-ниския клас С имоти, които често са стари производствени халета или складове без термопанели и рампи, са на нива между 3 и 3,50 евро на кв. м. Търсенето тук остава високо главно поради липсата на малки площи (под 300 кв.м) в модерните бази, обобщава Конов.

Инвестиционният пазар в София е доминиран от сделки с доходност около 7,25-7,50%. Цените за продажба на завършени обекти варират между 800 и 1100 евро на кв.м за висок клас и между 450 и 700 евро на кв.м за имоти от клас Б в зависимост от състоянието и локацията.

Поради инфлацията и цената на труда таксите за управление леко са се увеличили и в момента са в границите на 1-1,25 евро на кв. м.

Цените за строителство на индустриални имоти в региона на София са варирали средно между 450 и 800 евро на кв.м за стандартни обекти в зависимост от материалите и вложените технологии, съобщава Конов.

По-високите нива от около 700 – 900 евро на кв.м са били характерни за специализирани производствени бази с тежки инсталации или складове с температурни режими. Основен двигател на тези цени през изминалата година е бил ръстът в разходите за труд (над 10%) и цените на строително-монтажните работи (СМР), които са изпреварили средната инфлация в страната.

Към началото на 2026 г. тези стойности остават стабилни, като инвеститорите все повече калкулират и допълнителни 10-15% за ESG подобрения (фотоволтаици и енергоспестяващи системи), които вече се считат за задължителен стандарт при модерното строителство, отбелязва консултантът.

Висока строителна себестойност е повишила цената на новите проекти, което е направило наемите в София по-високи от средните за Централна и Източна Европа. Освен това предприемачите в складови площи се сблъскват с бавни процедури по издаване на разрешителни за строеж и строги изисквания за пожарна безопасност, които допълнително оскъпяват строителството, посочва Конов.

Слабото външно търсене и нестабилността в международната търговия са направили операторите по-предпазливи, като те са се съсредоточили основно върху проекти по поръчка (built-to-suit), вместо върху спекулативно строителство.

Началото на 2025 г. е било белязано от освобождаване на складови площи и затвърждаване на повишените цените. Продължило е затварянето на складови площи в централните части на София поради промяна на статута на земята, а лошата инфраструктура продължава да е основен проблем, казва Ненчо Кънев, представител на БГСклад за София.

Конов очаква 2026 г. да бъде пазар на високи наемни нива и засилен интерес към „зелени“ и енергийноефективни сгради, тъй като икономическата интеграция с Европа ще натежи повече от временната политическа несигурност в страната. Но предсрочните избори все пак ще действат като временна ръчна спирачка, която ще забави новите инвестиционни решения и административните процеси по изграждане на инфраструктура, ограничавайки предлагането на нови складови площи, предвижда той.

Според Ива Балджиева, представител на БГСклад за София, влизането на България в еврозоната ще се отрази върху индустриалните имоти, но ефектите няма да са еднозначни и автоматични. Те зависят както от макроикономическата рамка, така и от политическата среда и пазарните очаквания. „Еврото премахва валутния риск и улеснява търговията с чуждестранни инвеститори, включително институционални фондове и международни компании. Това може да намали разходите за транзакции и да направи България по-атрактивна за инвестиции в индустриални имоти (логистика, складове, индустриални площи). Синхронизацията с европейските финансови пазари ще доведе до по-широк достъп до капитал и по-големи инвестиции в нашия сектор“, очаква тя. Повишен интерес може да има към логистични паркове, индустриални складове и производствени площи, особено около големите градове и транспортни коридори.

Приемането на еврото ще се отрази положително на пазара на складови площи, счита и Атанас Ласков, представител на БГСклад в Пловдив. „За инвеститорите от еврозоната ще бъде по-лесно да пресмятат разходите си при инвестиция в България в сравнение с останалите страни. Освен това влизането в еврозоната ще освободи банков резерв и вероятно голяма част от него ще се влее на имотния пазар.  Надяваме се да имаме ново правителство с по-добър план и стратегия за развитие от досегашните управляващи, както и надежда за скорошен мир в Европа“, коментира Ласков, който е оптимист за пазара през 2026 г.