Конфликтът в Близкия изток осуетява дългоочакваното възстановяване на имотния пазар

Четири години след като нашествието на Русия в Украйна внезапно сложи край на десетилетното възходящо развитие на имотния пазар, друга война, която се води на 2600 км в източна посока, заплашва да задуши възстановяването, което инвеститорите очакват оттогава, пише Bloomberg.

Атаката на САЩ и Израел срещу Иран доведе до ръст на цените на енергоносителите и това засили рисковете за индустрията, в която оценките са изключително чувствителни към лихвените проценти. Продължителен конфликт означава по-бърза инфлация, която се отразява на разходите по заемите. Дори преди началото на войната купувачите изглеждаха незаинтересовани от инвестиции в бизнес имоти въпреки комбинацията от благоприятни фактори – лихви, които до този месец постепенно намаляваха, явна липса на предлагане, наеми, които като цяло нарастват.

Институционалните инвеститори намалиха целевите си средства за сектора за първи път от 2012 г. насам, като оптимизмът около възстановяването „отговаря на капиталовите ангажименти“, сочи доклад на PwC и Urban Land Institute, публикуван във вторник.

„Сред главните изпълнителни директори и главните инвестиционни директори, с които разговаряхме, съществуваше мнение, че тази година най-сетне ще бъде годината на възстановяването“, казва Саймън Чин, вицепрезидент по проучвания и консултации в ULI. Вече „съществува опасение, че възстановяването ще е същото като през последните три години – винаги с три до шест месеца закъснение“, допълва той.

Това е неприятна среда за сектора, който тази седмица се събира в Кан за имотната конференция Mipim и е нетърпелива да обсъди перспективите за сключване на сделки. Все пак президентът Доналд Тръмп успокои пазарите в понеделник, като заяви, че войната ще приключи „много скоро“ и че операцията изпреварва определения график.

Сделки на стойност около 71,5 млрд. евро с бизнес имоти в Европа са били финализирани през последното тримесечие на 2025 г., което е спад с 9% спрямо същия период година по-рано, сочат данни на MSCI. По-слабите европейски икономики и запазването на високите лихвени проценти станаха причина 2025 г. да не е „рекордната година, обещавана от стикерите „Оцелей до 25“, се отбелязва в доклад на MSCI, публикуван през януари.

„Това е един от най-дългите и най-тежки спадове, които сме преживявали“, отбелязва Давид Щайнбах, глобален инвестиционен директор в Hines. „Що се отнася до продължителността си, той е по-тежък от спада през 2008 г.“, допълва Щайнбах.

Годината започна с признаци на оптимизъм, че след продължителна пауза може да се очакват по-големи сделки. Brookfield Corp. намери купувач за CityPoint, обременена с дългове офис сграда във финансовия квартал на Лондон, която през последните години многократно се опитваше да продаде. Но преговорите се провалиха и кулата отново се озова в списъка с престижни имоти, които търсят купувач.

Derwent London предложи за продажба сградата Brunel Building в квартал „Падингтън“ на цена от около 300 млн. паунда (401 млн. долара) през август, но досега все още не е постигнато споразумение.

„Искаме да сме сигурни, че ако я продадем, ще получим добра цена“, казва главният изпълнителен директор Пол Уилямс.

Сделките, които все още не са финализирани, са в очакване на напрегната седмица на Френската ривиера, като се очаква купувачите да се опитат да предоговорят по-ниски цени, за да компенсират повишената несигурност и вероятно по-високите лихвени проценти. Продавачите са изправени пред избора да изчакат с надеждата, че войната ще приключи бързо и възстановяването ще се възобнови, или да приемат отстъпки, за да избегнат риска от влошаване на положението.

Част от причините за продължителния спад въпреки все по-окуражаващите данни за свободните площи и ръста на наемите, е, че липсата на големи сделки означава по-малко пари, връщани от фонд мениджърите на инвеститорите им. Това, от своя страна, се отразява на способността им да заделят капитал за нови фондове, дори и да са готови да се върнат към недвижимите имоти.

Малко фондове – набирането на капитал за затворени частни фондове за недвижими имоти в Европа остава слабо. Графика: Bloomberg LP

През втората половина на 2025 г. са набрани капитали за около 5,4 млрд. долара за инвестиции в недвижими имоти в Европа, което е рязка промяна в сравнение с постепенното възстановяване, което се наблюдаваше от средата на 2024 г., сочат данни на компанията Preqin.

За тези, които разполагат с капитал, силно нестабилната геополитическа обстановка също променя дебатите за това къде е най-добре да го инвестират. Ключовият въпрос е до каква степен те преосмислят инвестициите си в САЩ.

„Инвеститорите говорят за много повече инвестиции в задния си двор, всички остават много близо до дома си“, казва Щайнбах от Hines. Въпреки че все още няма данни за значителна промяна, „канадците се колебаят и инвестират нови малки суми в Европа“, отбелязва той.

Дебатът ще се засили тази седмица, поне за тези, които могат да стигнат до южната част на Франция. Нарушенията в пътуванията, причинени от разширяващия се конфликт, поставят под съмнение участието на някои от най-големите инвеститори в имоти в световен мащаб, които се намират в Близкия изток.

„Докато очакваме с нетърпение да посрещнем световната общност в областта на недвижимите имоти в Кан, мислите ни са с нашите приятели и колеги в Близкия изток“, заяви директорът на Mipim Никола Бофи. „Следим внимателно развитието на събитията в региона и оставаме в диалог с нашите клиенти и партньори“, допълни той.

Войната навлезе във втората си седмица и все още е много рано да се оцени въздействието върху клас активи, чиито стойности обикновено се коригират в зависимост от събития в рамките на месеци или години. Но цените на акциите на публично търгуваните компании за недвижими имоти дават първоначални индикации за очакванията на трейдърите.

Индексът FTSE 350 Real estate investment trust е отбелязал спад с над 10% от началото на войната, като разпродажбите се ускориха в началото на тази седмица.

Спиране на възстановяването – войната осуетява възстановяването на имотния пазар. Графика: Bloomberg LP

Публичните пазари първо действат, а после задават въпроси, казва Питър Пападакос, ръководител на отдела за анализи за Европа и Азиатско-Тихоокеанския регион в Green Street.

„Това не означава, че публичният пазар не улавя правилно в повечето случаи точките на пречупване“, пише той в имейл. „Със сигурност е така. В това отношение днес частните инвеститори трябва да се притесняват за посоката на цените на имотите до края на 2026 г. повече, отколкото преди десет дни, без съмнение“, допълва Пападакос.