Сривът на Evergrande се превърна в знак за имотната криза в Китай

В началото Хуей Ка Йен следвал проста формула. Да заема пари, за да купува земя. Да продава жилища на терена преди да бъдат построени. Да използва парите, за да плаща на кредитори и да финансира следващия имотен проект, пише Ройтерс.

За две десетилетия от средата на 90-те години на миналия век този подход беше изключително рентабилен, тъй като цените на жилищата в Китай растяха. Това превърна Хуей, бивш служител в стоманената индустрия от дълбоката провинция, в най-богатия човек в Китай. А компанията му Cina Evergrande Group стана обширна имотна империя.

Но докато затъваше все повече в дългове, компанията прибягваше до все повече неортодоксални стратегии, за да генерира средства.

До 2016 г. най-малко един филиал на Evergrande насърчаваше някои служители да купуват финансови продукти от подразделението за управление на богатството на компанията, което помагаше за финансирането на строителството, съобщава служител. Думите му се потвърждават от документ на Evergrande, видян от Ройтерс. Бившият служител разкрива, че от някои хора е искано да влагат до половината от заплатите си в такива продукти.

Налагането на такива задължения на служителите за набиране на средства е само една от многобройните необичайни практики, използвани от компанията преди да стигне до ръба на хаотичен фалит през 2021 г. под напора на дълга за стотици милиарди долари. Материалът на Ройтерс за възхода и падението на Evergrande се основава на интервюто с над 20 души, които са работили за магната или за компанията му. Всички интервюирани са пожелали да останат анонимни.

Хуей беше амбициозен бизнесмен, който можел да бъде строг към служителите си, харизматичен пред кредиторите и понякога самовлюбен. Той имал екип от лични помощнички и поне някои от тях били наети основно заради външния им вид, съобщават четирима бивши служители и запознат с компанията източник.

Историята на Evergrande разкрива и вътрешните дейности в китайския имотен гигант – от бурните дни на силно растящите цени на жилищата до резкия срив на компанията, когато разгневени инвеститори на дребно щурмуваха офисите ѝ. Възходът на компанията следваше тенденциите и на по-широкия имотен пазар в Китай, ключов двигател на втората по големина икономика в света, който сега се превърна в котва, която дърпа икономиката надолу.

Компании, съставляващи 40% от продажбите на жилища в Китай, обявиха спиране на плащанията по дълга си от средата на 2021 г., изчисляват анализатори. Жилища остават недовършени, доставчиците не получават парите си. А някои от милионите китайци, които са вложили спестяванията си в свързани с имотите продукти за управление на богатството, са изправени пред перспективата да не си върнат парите.

Имотите на Evergrande бяха „продавани като спекулативна инвестиция, не като място за живеене“, коментира Ан Стевенсон-Ян, управляващ директор на компанията J Capital Research в САЩ, която прави анализи и заема къси инвестиционни позиции или залага на спад на акциите. Хората ги купуват, защото смятат, че стойността ще нараства, „затова е очевидно, че играта на доверие ще работи, само докато хората продължават да купуват“.

Общественото доверие пресъхва. Имотният пазар в Китай отново е разтърсен през последните седмици, след като друга голяма строителна компания, Country Garden, пропусна плащания по две доларови облигации и поиска отлагане на плащане по частна местна облигация.

Проблемите на Evergrande не се смекчават. Закъсалата строителна компания предложи да преструктурира чуждестранния си дълг и неотдавна поиска одобрение на плана от съд в САЩ. Evergrande съобщи, че предложеният план за преструктуриране ще облекчи чуждестранните ѝ дългове и ще помогне на компанията да възобнови дейностите си.

В неделя Everegrande обяви загуба от 33 млрд. юана (4,53 млрд. долара) за първото полугодие спрямо 66,4 млрд. юана през същия период година по-рано. Книжата на компанията поевтиняха със 79% в понеделник, след като търговията с тях беше възобновена след 17-месечно прекъсване. Така Evergrande изтри 2,2 млрд. долара от пазарната си стойност.

За 64-годишния Хуей спадът на компанията заличи десетки милиарди долари от личното му нетно богатство и наложи трескавата продажба на корпоративни активи за изплащане на дълга. Evergrande е изправена и пред съдебни битки – към края на юни срещу компанията са заведени над 2200 дела, които може да ѝ струват общо около 535 млрд. юана (73,40 млрд. долара).

Задълбочаващата се дългова криза в китайския имотен сектор създава значително предизвикателство за президента Си Дзинпин и останалите китайски държавни ръководители, тъй като икономиката на страната вече изпитва затруднения заради по-слабото местно и чуждестранно търсене. Брутният вътрешен продукт на Китай постигна вял растеж през второто тримесечие.

Безпокойството от разпространение на заразата към финансовия сектор на страната и по-широката икономика натежава върху световните пазари.

Основите

Хуей е отгледан от баба си в село в провинция Хънан, сочи справка в биографията му.

Той основана Evergrande през 1996 г., когато Китай отмени системата си за предоставяни от държавата жилища и се насочи към бърза урбанизация. По онова време около една трета от китайците живеят в градове. Сега те са две трети.

Местните власти имаха стимул да насърчават жилищното строителство от компании като Evergrande. Пекин значително увеличи дела на данъците, прибирани от централното правителство, в средата на 90-те години на миналия век. Делът на местните власти се сви, но те не получиха пропорционално намаляване на отговорността си да предоставят услуги. За да запълнят хазната си, местните власти продаваха терени на строителни компании с цел набиране на средства.

Хуей се възползва от това търсене. Той купил терена за първия си имотен проект през 1996 г. за 5 млн. юана, като взел заем за над половината от сумата, става ясно от биографията му. Хуей продал първия си комплекс на следващата година за 80 млн. юана, сочи информация на сайта на Evergrande. До 2009 г. компанията се разширява до над 20 града.

Когато Хуей листва акциите на Evergrande в Хонконг през 2009 г., тя набира финансиране за 729 млн. долара. Така Хуей, който по онова време притежава две трети от компанията, се сдобива с богатство за милиарди долари.

До 2013 г. Хуей е на гребена на вълната. Той е избран за член на един от най-престижните политически органи в Китай, постоянния комитет на Китайската народна политическа консултативна конференция. Същата година футболният отбор на компанията Guangzhou Evergrande, купен от нея три години по-рано, спечели най-големия азиатски футболен турнир.

При посещенията си в Хонконг Хуей общувал с имотните магнати в града, играел карти и постигал инвестиционни сделки с тях, съобщават трима запознати със срещите му източници. Хуей се хранел само с елитни членове на Dynasty Club в Хонконг и поръчвал китайски деликатеси като купа от перка на акула.

Докато Evergrande се разширявала, Хуей останал ангажиран на всички нива.

Той одобрявал всички покупки на терени, казва бивш служител, който работел в един от регионалните офиси на компанията. Хуей помагал за рекламните слогани и искал глоби за служителите за дребни нарушения, включително за това, че не били подходящо облечени.

Хората, които приемали стила на Хуей, имали явна облага – щедро заплащане. Средната заплата в Evergrande била 15 666 юана (2149,38 долара) месечно през 2018 г., сочат данни за заетостта на сайта Maimai.cn. Това е три пъти повече от средната месечна заплата в имотния сектор, показват официални данни.

Някои служители в отдела на Evergrande в столицата получавали тлъсти бонуси за осигуряване на заеми от банки или други кредитори, като екипите получавали до 1% от заеманата сума, казва бивш служител и трима запознати с компанията източници. След това бонусите били разпределяни сред екипа, допълва бившият служител.

Таргети на служителите за финансови продукти

През 2016 г., когато цените на имотите в Китай растяха бързо, Evergrande придоби основния си конкурент и стана водеща строителна компания в страната от гледна точка на продажби. Резервите от терени на компанията достигнаха 312 млн. кв. м, два пъти повече спрямо едва дне години по-рано.

Цената на акциите на Evergrande надхвърли 30 хонконгски долара през 2017 г., над седем пъти повече спрямо цената при първичното публично предлагане през 2009 г. Хуей стана най-богатият човек в Азия със състояние от десетки милиарди долари по онова време по данни на списание Forbes.

Докато Evergrande купувала терени, тя търсела начини да финансира сделките си. Компанията насърчавала някои служители в тогавашното си интернет подразделение HengTen Networks да се бръкват в собствените си джобове и да купуват продукти за управление на богатството на компанията.

Документ от май 2016 г., видян от Ройтерс, изброява над десет души, които не са изпълнили квота за покупка на финансови продукти на Evergrande. Бележка към документа определя положението като „сериозно“ и допълва, че ще бъдат отрязани бонусите, ако тези над десет души не изпълнят квотите си.

Ръководството действително намалило някои бонуси в резултат на документа, казва бившият служител, който работел в HengTen. Друг запознат с компанията източник допълва, че таргетите за покупка на финансови продукти били широко разпространени в Evergrande и служителите били наказвани, ако не изпълнявали квотите си.

В неотдавнашен борсов документ Evergrande отбелязва, че е набрала около 92,1 млрд. юана (12,64 млрд. долара) от продажбата на продукти за управление на богатството с течение на времето и че към края на 2022 г. е имала неизплатени 34 млрд. юана (4,66 млрд. долара) по лихви и главници за такива продукти.

Макар че за китайските строителни компании е обичайно да набират средства за имотни проекти, като продават продукти за управление на богатството, обвързването на бонусите на служителите с покупката на такива продукти е необичайно, съобщават двама души от индустрията.

В същото време Хуей обременявал компанията с дълг. Приблизително по това време правителството започна публично да изразява притеснението си от мащаба на кредитирането в имотния сектор.

В отговор на въпроси на инвеститори и репортери през годините за високата задлъжнялост на проектите му Хуей казвал, че високият оборот на Evergrande и стойността на активите са достатъчни, за да покрият дълговете ѝ.

Той също така публично ласкаеше управляващата Комунистическа партия. „Без добрата политика на страната за реформиране и отваряне Evergrande нямаше да има това, което има днес“, каза Хуей в реч през 2018 г. на благотворително събитие в Китай.

Хуей, който междувременно е разширил бизнеса си в други направления – от пластична хирургия до животозастраховане, продължавал да инвестира в нови начинания. До 2019 г. той навлезе в сектора на електромобилите.

В началото на 2020 г. Хуей публично потвърди обещанието си „значително да намали“ дълга на компанията си. Но задържането на Evergrande над водата щяло да стане по-трудно.

Пекин въведе строги нови регулации, целящи да ограничат финансирането на силно задлъжнели строителни компании. До 2021 г. продажбите на имоти в Китай започнаха да намаляват, а ограничителните мерки на правителството доведоха до поредица от спрени плащания от строителни компании, много от тях излязоха от бизнеса.

След като банки и инвеститори станали по-предпазливи към кредитирането на строителни компании, Evergrande потърси алтернативни и по-скъпи източници на финансиране.

Компанията се насочи към средства от т. нар. тръстови фирми. Наричани „сенчести банки“, тъй като оперират извън много от правилата, управляващи търговските банки, тръстовите фирми се стремят да извлекат полза от нуждите на гладната за кредитиране имотна индустрия. И могат да налагат далеч по-високи лихви от силно регулираните банки.

След като кредитната криза се засили през 2020 и 2021 г., Evergrande имаше затруднения да продава облигациите си в местни юани на фона на притесненията за способността ѝ да изплаща заемите си. Компанията използвала собствени средства, за да купува облигации чрез компании със специално предназначение, казва бивш служител във финансовия отдел на Evergrande. Тези компании след това продавали облигациите при по-висока доходност или лихвено плащане, които инвеститорите считали за пропорционални на риска.

В някои случаи ефективната лихва по тези облигации достигала цели 18%, докато на отворения пазар тя била 6%, съобщава бившият служител от финансовия отдел. „Реалната цена, която плащаха за финансирането, изяждаше печалбите“, допълва той.

Освен това Evergrande отклонявала заеми, обезпечени от отдела ѝ за имотни услуги, за да плаща за оперативните и финансовите си нужди, съобщи комитет на независимите директори на компанията. Комитетът разследва въпроса, след като банки иззеха депозити за 13,4 млрд. юана (1,84 млрд. долара), държани от отдела за имотни услуги през 2021 г.

Миналата година трима високопоставени ръководители подадоха оставка, след като първоначално разследване установи, че те са участвали в отклоняването на заемите.

До 2021 г. общите задължения на Evergrande достигнаха 300 млрд. долара. Лишената от ликвидни средства компания не успяваше да плати на доставчиците си и да завърши жилищата си. Приходите ѝ от имоти се сринаха.

Evergrande не успя да плати навреме и на инвеститори на дребно във финансовите ѝ продукти, предизвиквайки протести в страната. Хаотичните сцени станаха в офиси на компанията в Шънджън през септември 2021 г., когато около сто гневни инвеститори нахлуха във фоайето с искане да им върнат парите.

Няколко дни по-късно Хуей изрази увереност в писмо до служителите, че компанията ще може да „излезе от най-мрачния си миг“.

Но тя обяви комбинирана загуба от 81 млрд. долара за 2021 и 2022 г. През март м. г. търговията с листнатите в Хонконг книжа на Evergrande беше спряна. Хуей намали дела си в компанията, а собственото му богатство към момента е под една десета от 36-те милиарда долара, които притежаваше към 2019 г., сочат данни на Forbes.

Компанията е в процес на търсене на одобрение от кредитори и съдилища на плана си за преструктуриране на чуждестранния дълг. Кредиторите трябва да се срещнат в края на септември, за да гласуват плана, който може да им позволи да си върнат една четвърт от дължимите им суми.

В писмо от януари до служителите Хуей определи 2023 като „много важна година“ и обеща да плати на кредиторите и да завърши проектите.

Но годината не започна добре за него. Имение в Хонконг, което кредитори иззеха от него, беше обявено за продажба през март. Стойността му беше около 112 млн. долара.