Просрочията по жилищните заеми у нас са под 1,5%

Очаква се лихвите по жилищните заеми в България да останат без промяна до края на годината, а догодина лихвите по новоотпуснатите заеми да нараснат с около половин процентен пункт. В същото време цената на строителството, а оттам и продажните цени на имотите, ще растат заради навлизането на нови и по-скъпи технологии в строителния процес и тенденцията за изграждане на по-енергийноефективни и зелени сгради. Това коментираха експерти по време на форума за недвижими имоти BalRec, организиран от Градът медиа груп.

Към момента лихвите по ипотечните кредити в България са под 3% и са по-ниски от тези в страните от еврозоната, като през тази година са останали без промяна, каза Пламена Тотева, директор „Ипотечни кредити“ в банка ДСК. Тя допълни, че очакваният ръст с 0,5 процентни пункта догодина няма да се отрази негативно на жилищния пазар.

„Пазарът остава стабилен и активен, банките отпускат кредити, няма промяна в рисковите им критерии“, обобщи Тотева. Тя не очаква догодина просрочията по жилищните заеми да нараснат, тъй като по думите ѝ макроикономическата среда е добра и не дава индикации за влошаване на платожеспособността на кредитополучателите. Друг фактор за подобно развитие може да е рязък ръст на лихвените проценти, какъвто догодина не се очаква, допълни Тотева.

Признак за стабилността на жилищния пазар в България за момента е и липсата на сериозно предлагане на обезценени активи за разлика от страни в Централна и Западна Европа, където вече се появяват добри възможности за инвестиране в такива имоти, коментира Емил Кръстев, заместник управител в EOS Matrix България. „Това се дължи на рекордно ниските нива на просрочията по жилищните кредити, които са под 1,5%. Българинът все още има възможност да обслужва вземанията си, а цената на задълженията все още е много по-ниска в сравнение със съседните страни и в Европа като цяло“, добави Кръстев.

Той не очаква в следващите две години на пазара да се появят проблемни активи заради продължаващото нарастване на заплатите и значителните депозити на гражданите в банките, които са достигнали 76 млрд. лв. и също са един от двигателите на жилищния пазар. В същото време Кръстев прогнозира леки сътресения в други сегменти на имотния пазар.

Става все по-скъпо да се строи

Строителната себестойност се покачва под влияние на инфлацията при строителните материали, недостига на работна ръка и повишаването на цената на труда, навлизането на нови и по-скъпи технологии в строителството, изискванията за намаляване на въглеродните емисии в строителството и за изграждане на енергийноефективни и зелени сгради, обобщиха участниците в дискусията.

„Банките финансират по-изгодно сгради, които са с енергиен сертификат А и А+, така че тенденцията е към повишаване на цената на строителството. Това ще се отрази и на продажните цени“, коментира Невена Стоянова, управляващ директор в агенцията за недвижими имоти Luximmmo, специализирана във високия сегмент на жилищния пазар.

На този фон все още са малко обявите за имоти, в които е посочен енергийният клас на жилището, каза Никола Кедов, мениджър в „Адванс експертни оценки“. „Енергийните сертификати навлизат по-бавно в жилищния сегмент в сравнение с останалите сегменти от имотния пазар“, отбеляза Кедов, но допълни, че тенденцията, налагана включително от банките, е енергийните сертификати да се превърнат в един от факторите на пазара в бъдеще.

С приближаването на България към еврозоната и регулациите на Европейската централна банка на оценителите ще се наложи да вземат предвид фактори за жилищните имоти, които не са били характерни досега – дали те се намират в земетръсна зона, доколко застрашени са от наводнение или пожар, коментира още Кедов.

Новото строителство движи пазара

Предлагането на привлекателни за купувачите имоти, които са в напреднало строителство (след акт 14) или на вторичен пазар, е ограничено, а пазарът продължава да се движи от новото строителство, където изборът е по-голям, отбеляза Стоянова. Строят се затворени комплекси само с апартаменти или само с къщи, отговарящи на нуждите на новите купувачи, допълни тя.

Ралица Ценова, директор продажби в Home2U, отдаде намаляването на сделките от средата на миналата година досега на отрезвяването на пазара след няколко години на паническо купуване. „Тогава потребителите бяха всеядни, всичко, което излизаше на пазара, се купуваше с много бързи темпове и на много ранни етапи“, добави тя. Към това се добавя и по-ограниченото предлагане на имоти, тъй като предприемачите са станали по-предпазливи на фона на административното бреме и ръста на лихвите по бизнес кредитите, отбеляза Маноел Попов, съосновател и управител на Делта 3 Риъл Естейт. Според него жилищното строителство в София е свързано предимно с довършване на сгради, докато новозапочнатите проекти не са толкова много.

Пандемията от Covid-19 е довела на пазара млади инвеститори, които са били повлияни от страха да не изпуснат добра сделка наред с ниските лихви по жилищните заеми. Тези нови „COVID инвеститори“ са съставлявали около 15%-20% от пазара на жилища. Те вече са инвестирали парите си на жилищния пазар и са излезли от него, каза Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes.

Купувачите на жилища в момента се стремят да подобрят качеството си на живот – търсят да закупят първото си жилище, излизайки от по-стара жилищна сграда, или вече имат семейство и искат да излязат от хаоса на града, отбеляза Пердухов. Активни на пазара са и професионални инвеститори в имоти, които според Пердухов имат няколко варианта да инвестират парите си. Един от тях са проектите на много ранен етап на строителство, които са пред издаване на разрешение за строеж или наскоро са получили разрешение и предлагат гъвкави схеми на плащане, а цените на имотите са по-ниски. „Те влизат рязко и купуват имот, като плащат 15% от цената му при сключването на предварителен договор, а останалите 85% - когато имотът получи акт 16, и препродават“, разказа Пердухов и добави, че тези инвеститори, които остават на пазара, се справят добре и често поради ниската първоначална вноска постигат печалба до 130% от вложението си.

Други инвеститори се насочват към старото строителство – намират имот в лошо състояние, ремонтират го и го препродават, като постигат доходност чрез отдаването му под наем. Пердухов напомни, че най-добра реализация на пазара на наеми намират имоти, които се намират на добра локация в центъра на София, в близост до метро или до бизнес парковете в града. Към живот в жилище под наем се ориентират предимно млади хора, има интерес и от чужденци, отбеляза той.

Данъчни оценки и цени на жилищата

Предложените от правителството промени в Закона за местните данъци и такси, които предвиждат данъчната оценка да се индексира на всеки две години, ако ръстът на цените на жилищата надхвърля 10%, ще се отразят положително, тъй като нарасналите приходи на общините би трябвало да бъдат насочени към създаването на по-добра инфраструктура и по-устойчиви политики за развитие на населените места, коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на ЕРА „Недвижими имоти“.

Според него, ако предложенията за данъчни промени станат факт, малка част от купувачите на жилища с ограничен бюджет и без възможности за кредити може да се опитат да окажат натиск върху продавача за намаляване на цената на имота и върху посредника за понижаване на комисионата. Но допълни, че това няма да е трайна тенденция на пазара.

В средносрочен план от две-три години Андонов очаква лек ръст на цените на жилищата, тъй като ако данъчните оценки поемат нагоре, ще се стигне до по-реално отразяване на сделките с имоти.

„Няма нищо лошо в това да се осъвременят данъчните оценки. В съседна Румъния, например, на всеки три години се прави преоценка, но от оценител, който съобразява конкретните обстоятелства, а не работи само с коефициенти“, коментира пред Investor.bg Ценка Божилова, управляващ партньор в „Адванс експертни оценки“. Тя допълни,че за момента не е ясна методологията, по която ще се индексират данъчните оценки, и акцентира върху необходимостта да се разработят индекси, отразяващи конкретната ситуация в дадено населено място. „Тези индекси могат да бъдат разработени, но държавата трябва да отдели необходимото време и внимание за целта“, каза Божилова и препоръча в Министерството на финансите да се създаде работна група, която да разработи методики, които да се преглеждат от оценители през определено време.

Според нея двегодишен срок за актуализация на данъчната оценка е твърде кратък -  пазарът у нас не е толкова динамичен, за да се вдигат данъците въз основа на индекса на цените, още повече че от данъчната оценка зависи и размерът на такса смет.  

Тя подкрепя предложението за освобождаване от данък върху недвижимите имоти на сгради, които са получили сертификат с клас на енергопотребление „А“, остава да се види конкретният механизъм, по който ще се случва това.